不断增加的商业房地产债务有可能破坏投资组合——这是你需要知道的

您是否在追踪商业地产领域正在酝酿的风暴？

这并不奇怪。 它以一种或另一种形式发生在每一次经济衰退中。 但投资者似乎总是感到惊讶。

尽管这次经济衰退可能不会像大衰退那样具有破坏性，但有一个因素使问题更加普遍。 事实上，与 2008 年相比，现在投资商业房地产的投资者比例要高得多。

众筹、社交媒体、JOBS 法案以及新专家（我称他们为“Newrus”）的激增导致已经形成并即将破裂的坚冰裂缝越来越大。

BiggerPockets 促进了一个美妙的社区，该社区催生了教育、联系、指导等等。 像我们这样的社区还为投资者和财团创造了途径，使投资发起人和投资者在过去几年只能梦想的水平上建立联系。

在过去的几年里，这些投资者中的大多数都获得了丰厚的回报。 涨潮几乎把每艘船都抬高了。

但是伴随着这种美妙的回报而来的是不小的风险。 令人担忧的是，由于没有经历过这些风险可能导致的痛苦，因此没有经历过经济低迷的新银团承担了不当风险。

我在这里指的是什么风险？

我说的是由于利率上升而无法在来年再融资的大量商业房地产债务。

这将如何影响您？

您知道这是否以及如何影响您的投资吗？

在 这份令人不安的报告，惠誉评级称，在任何现实情况下，到 2023 年底到期的 CMBS 债务中约有 23% 将无法再融资。 仅 CMBS 债务就有 62 亿美元。 这没有考虑机构债务和其他类型的私人商业房地产债务，这些债务可能要大得多。

三个可怕的选择

根据 Fitch Ratings 报告，这让许多辛迪加人面临三个令人不快的选择：

1. 提高净营业收入 从收购之日到债务到期日减少 50%。
2. 授权注资 去杠杆化这些资产。
3. 交回钥匙 给贷方。

选项一 根据最近持平的租金增长预测，来年有可能但不太可能。 Origin Investments 声称在这方面拥有出色的数据，他们预计 2023 年许多市场的租金几乎持平。Brian Burke， 评论最近的 Scott Trench 帖子，表示新的租金增长预测显示明年将显着放缓。

无论如何，这不是大多数优秀投资者应该指望的选择。 我们经常警告 关于相信市场的回报。 这不聪明。

方案二 要求不满的投资者向正在下沉的船注入更多现金。 这将淡化当前投资者的股权，甚至可能导致当前投资者失去股权，因为新投资者要求在图腾柱上占据更高的位置。

方案三 显然是毁灭性的。 可悲的是，对于许多毫无戒心的投资者来说，这已经在进行中了。

我的一个辛迪加朋友上个月在他的贷方办公室，银行家给他看了一个厚厚的马尼拉文件夹 目前正在执行的贷款 银行已经决定他们明年不会再融资。 鉴于不稳定的经济环境，这些交易风险太大。

这似乎是不可想象的，但对于大萧条时期的你来说，你知道这是一个可悲的现实。 许多辛迪加甚至不知道会发生什么。

我警告过这种情况 最近的文章，我一直希望我的预测是错误的。 但恐怕我是对的。 我不是说这会毁了你的一天，而是要警告你，目前的表现并不意味着幕后一切都好。

怎么办？

对于您过去的投资，您真的无能为力。 但正如我们经常讨论的如何赔钱 播客，从我们的错误中吸取教训很重要。 不仅是我们自己的，还有那些在我们的沙盒中玩游戏的人制作的。

缺乏对运营商和交易的尽职调查是投资者经常犯的主要错误之一。 如果您相信巴菲特先生最重要的投资规则，您就会将“本金安全”列为尽职调查的重中之重。

虽然我们通常在选择正确的资产类型方面讨论本金的安全性，但我建议您更深入地考虑尽职调查。 我敦促您仔细检查操作员。 这包括他们的团队、他们的业绩记录、他们的收购渠道等等。

我建议你深入研究债务结构，因为细节决定成败。 模拟短期债务与长期债务、LTC、LTV、DSCR、固定利率与浮动利率债务、利率上限和对冲、交叉抵押、预付罚款、认购额度、只付息期、急剧下降的影响入住率和收入，以及不断增加的利率。

我认为考虑贷款人是谁、他们对特定资产类别的经验以及他们如何处理 2008 年危机也很重要。 基于对他们债务的担忧，我们已经放弃了很多运营商和交易。

这并不能保证您的投资成功。 即使投资于全现金/零债务交易也不能保证本金、利润或投资成功的安全。 由于任何人无法控制的事件，许多看起来不错的交易都失败了。

但我真诚地相信，对资产选择、运营商选择，特别是债务建设采取保守的方法，可以为您提供在充满未知数的环境中取得成功的最佳机会。

高风险债务是给通常可预测的房地产投资增加巨大风险的最确定的方法之一。 无论何时何地选择投资，我鼓励您将运营商选择和债务结构作为您不可协商的投资标准中的两个。

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