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你听说过蓝色药丸和红色药丸。 但是你听说过蓝线和绿线吗？
你应该。 因为他们最近穿越了。 这对一些房地产投资者来说可能是灾难性的。 不，我不是在谈论反向收益率曲线。
我最近写了一个 文章 关于我们所处的奇怪时期。买卖双方之间存在可预见的脱节，我警告说，这种情况在改善之前可能会恶化。
在那篇文章发表时，BiggerPockets 首席执行官斯科特·特伦奇 (Scott Trench) 发表了以下富有洞察力的评论：
这是一个很好的见解，我向你致敬，斯科特（我当然不是在奉承你作为 BiggerPockets 的老板。当然不是）。
我们处于负资产区域
Green Street 是美国和欧洲商业房地产领域的主要数据提供商和分析师。 Green Street 在 9 月举办了一次网络研讨会，名为 “驾驭商业地产的‘颠倒’。” 如果你看过 陌生人事物， 你知道这确实是一个奇怪的时刻。
在这次网络研讨会上，他们对当前陌生的环境发表了很多评论。 类似于我在八月份的文章中所说的。 下图让我眼前一亮：
首先，左图显示预计杠杆回报显着下降。 如果目前投资于传统商业房地产，商业房地产投资者应该期待较低的回报。 像多户住宅这样的热门投资尤其面临风险。
我去过 多年来一直在这个话题上敲响警钟 （尽管我写了一本书叫 完美的投资 关于 2016 年的多户家庭投资）。 如果您必须多付钱才能到达那里，那么多户家庭投资并不完美！ 这只是生活中的事实。
当利率上升时，投资者应该期望较低的投资回报率，除非购买上限利率相应扩大。 这就是我们为多户家庭和许多其他商业资产支付“全价”的财团和投资者所处的情况。 确保你不要这样做，尤其是现在。 为什么？
我最近听到一位多户家庭辛迪加抱怨说，他在中西部 2000 万美元以上的公寓交易中出价过高。 他说获胜者出价比他高出约 200 万美元，并以 3% 的上限率收购了该资产！ 他说没有那么多的附加值可用。 我无法想象这对他们的投资者来说会是怎样的结果。 很难想象这将如何结束。
看第二张图。 正如我警告和 Scott Trench 几个月前澄清的那样，我们正处于一个利率急剧上升的奇怪时期，但资本化率尚未跟进，至少幅度不大。
蓝线（利率）永远不应达到或超过绿线（资本化率）。 在大多数情况下，上限利率应始终超过利率，我称之为“风险溢价”。 换句话说，投资商业房地产或任何房地产的风险高于以无风险利率（购买美国国债）投资。 因此，它应该大大超过这里的蓝线（利率）。
然而，实际上比这种情况更糟，因为当前的商业贷款定价有额外的溢价，反映了机构投资者目前在商业领域看到的额外风险。
下图显示了我的意思。 注意价差从 0.93% 到 1.67%，增加了近 80%。 信贷市场正在收紧只是一个事实，与过去十年“人人都开心，没有任何问题”时相比，放款人希望获得更多的报酬。
因此，利率从 3% 飙升至 5%。 资本化率尚未跟进。 为什么？
我认为部分原因是在过去十年中，辛迪加世界进行了大量培训、指导和兴奋，尤其是在多户家庭中。 各种新玩家纷纷投身赛场。 他们中的许多人没有经历过最近几次经济衰退的痛苦，而许多更有经验的人对那些记忆犹新。
许多辛迪加及其投资者对终于有机会达成交易感到非常兴奋！ 他们开始为突然高估的商业房地产资产支付全额要价或大约要价。 与其像以前那样与其他 60 名资金雄厚的参与者竞标，也许他们只是与另外三四个人决一死战。 在研究和拉拢投资者并渴望达成协议多年之后，他们终于有了机会。
但问题是，谁吃亏了？ 它甚至可能不是辛迪加，因为他们经常收取高额的收购费、资产管理费、物业管理费等。
他们的投资者可能成为受害者。 我今天写信是为了让你不要成为他们中的一员。
这些“newrus”，正如我所说的（新大师），有时会告诉投资者，“这次不一样了。” 不幸的是，他们可能相信自己。
但是树不会长到天上去。 正如经济学家霍华德·斯坦 (Howard Stein) 挖苦评论的那样，“如果事情不能永远持续下去，它们最终会停止。”
正如我常说的，在过去的十年里，每个人的浪潮都在上涨。 但正如沃伦巴菲特常说的那样，“总有一天潮水会退去，我们会看到谁在裸泳。”
我们可能会进入这样的时代。
负杠杆
许多商业地产交易及其投资者已进入“负杠杆”时代.” 负杠杆是指以低于为其融资的债务利率的上限利率收购资产。 我们的 Wellings Capital 投资总监 Troy Zsofka 向我解释了这种情况。
在这种情况下，杠杆不再增加回报率，而是成为对股票回报施加下行压力的负担（因此称为“负杠杆”）。 此外，增加的偿债减少了可以满足贷方要求的债务偿债覆盖率 (DSCR) 的 LTV，从而需要资本堆栈中的额外股本，进一步稀释投资者回报。
有人可能会问，那么，使用负杠杆购买房产怎么可能有意义。
根据我的经验，这些赞助商获得投资的一种方式是假设租金持续增长。 如果您愿意的话，这种增长最终将导致“前瞻性资本化率”高于债务利率。 换句话说，他们从问题中增加了 NOI。
但是，当下行潜力受运营商无法控制的市场力量支配时，这显然是一项冒险的尝试。
正如 Scott Trench 所说，证明负杠杆合理的另一种方法是进行大量增值交易，该交易依赖于快速执行，以便上行潜力减轻负杠杆头寸。
依靠执行来完全按照计划来保护下行也是一种冒险的尝试，尤其是对于许多经验不足的辛迪加人来说，而且从风险调整后的回报角度来看，这通常没有意义。
对于第一点，我经常看到宣传市场历史租金增长的产品，强调菲尼克斯或奥斯汀在过去两年中经历了 18% 以上的租金增长。 推论是，这在某种程度上预示着未来，好像这种增长率将继续下去。 这证明在备考承保假设中使用 8-10% 的租金增长并称之为保守！
在我看来，一个市场近年来租金大幅增长的事实，如果有的话，表明恰恰相反——它可能是不可持续的。 为了达到平衡，租金增长通常会在一定程度上停滞不前。
住房负担能力下降是继续流入市场的不利因素，因此不应依赖持续的需求增长来维持租金的大幅增长。
你怎么能在这种环境中失败？ 让我来计算一下…
- 以当前利率获得“典型”杠杆的“市场利率”（通常是中介）交易。
- 通过增加一层额外的优先股来补偿利率上升、允许杠杆降低和回报预测下降，让情况变得更糟。
- 将一群毫无戒心的被动投资者拖入其中，向他们承诺创造收入和增加财富的绝佳机会。 这些被称为受害者。
- 最糟糕的是：成为那个毫无戒心的受害者。
您如何才能在这种环境中取得成功？
- 收购一个管理不善、价格低估的场外交易，并有很多可预测的上涨空间。
- 通过您经验丰富的团队和完善的流程创造优势。
- 通过更优惠的贷款条件（如业主融资或可承担的债务）获得上述物品。 或者某天收购现金和再融资。 或者持有现金。
- 与专门从事上述工作的经验丰富的辛迪加或基金经理一起投资。
关于银行的最后一句话
银行并不傻。 作为大多数商业房地产交易的最大投资者，银行显然对交易失败和赔钱持谨慎态度。 他们的许多初级员工都没有经历过过去的低迷时期。 有些人仍然急于发放贷款、达到配额等。
但大多数银行都有一些经验丰富的专业人士。 正如我们所说，他们中的许多人正在收紧商业贷款套索。 因此，请注意未来几天愿意提供商业贷款的贷方将大幅减少。 它已经开始了。
保守的银行家往往反应过度以掩盖他们的风险。 因此，这些糟糕的交易中有许多甚至可能无法完成，这可以保护你们中的一些人免受不良投资的影响。
但请不要相信银行家会保护您免受伤害。 相反，做你自己的尽职调查。 学习成为一名聪明的投资者，并与在过去几十年中成功度过这些风暴的其他人合作。 痛苦+岁月=智慧。 至少在某些情况下。
您是否厌倦了在过热的市场中为单户和多户住宅多付钱？ 投资自助仓储是一种被忽视的选择，它可以增加您的收入并增加您的财富。
BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。
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