中国房地产股在现实疲软和高期望的警告下飙升

北京——尽管本月主要房地产开发商的股票上涨，但中国的房地产行业尚未做好快速复苏的准备。

分析师表示，这是因为北京方面最近的支持并未直接解决房屋销售和价格下滑的主要问题。

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上周，在央行和银行业监管机构发布鼓励银行帮助房地产行业的措施后，房地产开发商股票飙升。 本月早些时候，它与其他支持措施一起出现。

股份 碧桂园，按销售额计算中国最大的开发商，在 11 月份增长了一倍多，而 盼望 飙升了约90%。 这些股票已经回吐了本月的部分涨幅。

与此同时，铁矿石期货本月飙升约 16%——摩根士丹利分析师表示，中国约 40% 的钢铁消费用于房地产建设。

南华研究院黑色金属分析师盛明兴表示，这种情况是“强烈预期，但现实疲软”，市场价格已经偏离基本面。

盛表示，在三、四月份的施工高峰期，公寓能否竣工交付是关键。

新措施在中国广为报道但并未正式发布，其中规定了贷款延期，要求对开发商一视同仁，无论他们是否为国有企业，并支持发行债券。 两家监管机构均未回应 CNBC 的置评请求。

“就开发商在不久的将来不得不满足较少的债务偿还需求而言，这确实是一种暂时的缓解——一种暂时的流动性缓解，而不是根本性的好转，”驻香港的分析师 Samuel Hui，亚太企业主管，惠誉评级周三表示。

“关键是我们仍然需要基本的潜在房屋销售市场来改善，”他说，并指出购房者的信心取决于开发商能否完成建造和交付公寓。

今年早些时候，许多购房者在施工延迟时拒绝继续支付公寓抵押贷款。 中国的房屋通常在竣工前就已售出，为开发商带来了主要的现金流来源。

对于中国房地产市场何时能够复苏，分析人士意见不一。

惠誉表示，时间表“仍然高度不确定”，而标准普尔全球评级的高级董事 Lawrence Lu 预计明年下半年可能会出现复苏。

“如果这项政策得到及时实施，这将阻止开发商的恶性循环，这将有助于恢复投资者的信心 [in] 开发商，”他说。

国家统计局上周表示，今年前 10 个月住宅销售量同比下降 28.2%。 标准普尔全球评级在 7 月份表示，预计 2022 年销售额将下降 30%，比 2008 年销售额下降约 20% 的情况更糟。

经济增长放缓、对持续的 Covid 控制措施的不确定性以及对未来收入的担忧抑制了购房意愿。

价格下跌加剧了这些担忧。

根据高盛周三公布的数据分析，10 月份 70 个城市的房价同比下降 1.4%。

“尽管近几个月地方出台了更多的房地产宽松措施，”分析师表示，“我们认为，与大城市相比，低线城市的房地产市场仍面临增长基本面较弱的强劲阻力，包括人口净流出和潜在的供过于求问题。”

报告称，10 月份最大的一线城市房价较 9 月份上涨 3.1%，而三线城市同期下跌 3.9%。

大约两年前，北京开始打击开发商对债务增长的高度依赖。 中国负债最重的开发商恒大去年年底在一场备受瞩目的债务危机中违约，这动摇了投资者的信心。

对其他房地产公司偿还债务能力的担忧已经蔓延到一度健康的开发商身上。

恒大、佳兆业和世茂的股票仍停牌。

尽管新冠疫情控制措施拖累了中国今年的经济增长，但房地产市场的困境也起到了重要作用。

据分析师估计，包括相关行业在内的房地产行业约占中国 GDP 的四分之一。

德国商业银行高级中国经济学家 Tommy Wu 周三表示：“我认为，到 2023 年，房地产行业对经济的拖累将减弱。”

他说：“现在判断目前推出的措施是否足以拯救房地产行业还为时过早。” “但现在感觉更有保障了，因为如果房地产低迷在未来几个月内仍未出现有意义的转变，似乎更有可能推出更有力的措施。”

最终，中国的房地产行业正在经历一场国家主导的转型——在经济中所占比例较小，商业模式对公寓竣工前销售的依赖程度大大降低。

标准普尔的卢表示，与去年相比，房地产市场已经萎缩了大约三分之一，明年可能会保持同样的规模。

他指出，国有开发商在经济低迷时期表现较好。

卢表示，今年前三个季度，国有开发商的销售额下降了 25%，而非国有开发商的销售额下降了 58%。

尽管最近采取了政策举措，但北京方面在劝阻大规模购房方面的立场仍然坚定。

无论是国家统计局还是中国人民银行的消息，本月的官方公告都重申房子是用来住的，不是用来炒的——这是房地产市场低迷初期的标志。