丹吉尔工厂直销店价格过高（纽约证券交易所代码：SKT）

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凯文杰恩00

亲爱的读者/追随者，

丹吉尔工厂直销店 （纽约证券交易所：SKT）是美国最大的奥特莱斯购物中心所有者，在阳光地带和东北部拥有 37 个奥特莱斯中心。绝大多数空间 (90%) 位于主要旅游目的地或顶级旅游目的地附近 50 个 MSA 并出租给名牌时尚零售商，例如 The Gap (全球定位系统)、安德玛 (UA）和耐克（NKE）。

Tanger 是少数自 2022 年初以来股价上涨的 REITs 之一，此后回报率达到 20%。我觉得这很有趣，坦率地说有些令人困惑，因为尽管运营结果良好，但肯定存在需要考虑的风险。

在本文中，我确实想重点关注三件事，以确定 Tanger 相对于同行和行业的优异表现是否合理。

奥特莱斯行业的前景
公司经营业绩
估值，尤其是与西蒙地产集团（Simon Property Group）这样的公司进行比较（SPG），我认为比 Tanger 的定位更好

1 – 直销中心面临长期衰退的风险

尤其是与 SPG 运营的 A 级购物中心相比，更是如此。与房地产中的大多数事情一样，这一切都归结为地点。虽然优质购物中心往往位于市中心，但奥特莱斯购物中心几乎总是位于距市中心至少 30 分钟路程的地方。

这使得它更像是一个目的地，特别是人们去购物的地方。这使得这种商业模式相当过时，特别是考虑到电子商务的不断发展，预计到 2023 年将达到总销售额的 30%（复合年增长率 13%）。

与传统购物中心相比，奥特莱斯购物中心被取代的风险要高得多，人们不仅去购物，还去娱乐。随着体验因素在年轻人中越来越受欢迎，购物中心更适合纳入这些因素，因为它们的布局更加灵活。

另一方面，奥特莱斯购物中心只能在价格上竞争，这是一场很难获胜的战斗，Tanger 租户销售额的下降表明了这一点（最近每平方英尺的销售额同比下降了 3.7% 至 447 美元）。

以前，人们必须开车去奥特莱斯购物中心才能买到便宜货，现在他们只需点击一下按钮，就能以优惠的价格购买任何他们想要的东西。这就是我认为奥特莱斯中心可能会随着时间的推移而失去吸引力的最终原因。

2、经营业绩良好

看着丹吉尔的近期经营业绩，人们开始理解为什么股价表现这么好。 2023 年第一季度，入住率已达到疫情前的水平，同比攀升 2.2 个百分点，达到 96.5%。

更重要的是，租金利差连续两个季度达到两位数。在过去 12 个月中，该公司已签署了 414 份租赁合同，总面积为 170 万平方英尺。 租金上涨 13.8%。

这非常令人放心，因为租金差价很好地表明了租户对他们的空间的重视程度。尽管零售商销售放缓，但丹格仍能大幅提高租金，这一事实说明了一切。

继如此高的租金上涨以及投资组合 NOI 同比增长 7.4% 后，管理层（相当令人惊讶）指导 2023 年 FFO 仅为每股 1.82-1.90 美元，中点仅同比增长约 2%。基于同店 NOI 增长仅为 2.75%-4.75% 的假设，这表明管理层预计增长将放缓。

我可能知道为什么。丹吉尔有很大一部分租约将在未来两到三年内到期。事实上，到 2025 年底，超过 50% 将到期。

如此高的到期日可能代表着提高大部分投资组合租金的机会，但也可能对入住率构成威胁。

由于美联储仍在试图削弱经济和消费者，而且过去 12 个月零售商销售已经放缓，我不相信租户会急于以更高的利率续租，并将高租期视为更多的选择。风险和机会。鉴于最近的租金利差，管理层的指导非常保守，证实了这一观点。

该公司维持 BBB 级资产负债表，净债务/ EBITDA 为 5.4 倍。利率风险较低，93% 的债务是固定的，且债务到期日在 2026 年之前最低。

3 – 估值昂贵，尤其是与 SPG 相比

SKT 目前的交易价格为每股 23 美元，相当于 12.4 倍的远期 P/FFO，收益率为 4.25%。自 2017 年以来，它的交易价格从未达到如此高的水平（除了 2021 年牛市高峰期的几个月外）。

作为比较，SPG 有：

更好、更具抗电子商务能力的资产
类似的 FFO 每股增长预测
近期租赁到期时间要低得多（明年为 12%，而明年为 23%）
较低的杠杆
更好的A-信用评级
股息收益率高达 6%

然而，它的交易价格仅为 10.3 倍的远期 FFO，并且表现明显低于 Tanger。

由于经济高度不确定，现在还不是押注 Tanger 明年能够以大幅租金差价重新谈判近四分之一 (23%) 的租约的时候，特别是考虑到零售商销售额因电子商务而缓慢下降。

虽然最近的运营业绩非常好，但我认为 SKT 在目前的高水平上风险太大，因此将该公司评级为卖出，每股 23 美元。

坦率地说，我认为与 SPG 相比没有任何理由存在这种差异。以至于我什至建议进行做空 SKT 和做多 SPG 的配对交易，以利用错误定价，同时对冲零售特定的下行风险。当然，这一策略的风险在于 Tanger 将能够将明年到期的那个季度的租约展期，而市场很可能会通过相对于 SPG 的进一步优异表现来奖励这一点。