什么是一揽子抵押贷款，拥有它是否有意义？

一揽子抵押贷款对拥有大量房地产投资组合的房地产投资者很有用。 抵押贷款也称为一揽子贷款，将几笔单独的贷款合并为一笔抵押贷款。 对于许多有经验的投资者来说，支付一笔贷款可以更直接地处理多项抵押贷款付款和利率。

然而，安排一揽子抵押贷款并不总是最好的融资选择。 例如，贷款更难获得。 将个人抵押贷款放在一个“毯子”下可能会使投资组合中的所有财产都面临风险。

什么时候将单独的抵押贷款合并为一笔贷款才具有财务意义？ 是否存在最好将个人贷款分开而不是将它们合并为整个抵押贷款的情况？

本文探讨了使用一揽子贷款再融资来管理房地产投资组合中的多个房产的利弊。

一揽子抵押贷款的定义

一揽子抵押贷款也称为投资组合贷款，是涵盖两个或多个房产的单一贷款。 简化的流程让您每月为整个贷款还款，这意味着管理多个财产更容易。 此外，您可以在不触发到期销售条款的情况下购买、持有或出售房产。

一揽子贷款有一些与传统抵押贷款无关的细微差别。

例如，抵押贷款有免责条款，允许您出售一处房产而无需还清贷款。 此外，一揽子抵押贷款人对贷款涵盖的每项财产附加留置权。 因此，拖欠抵押贷款可能会导致抵押贷款中的所有财产被取消抵押品赎回权。

一揽子抵押贷款专家

了解空白抵押贷款的优缺点可以帮助您做出明智的房地产投资选择。 让我们看看为什么合并多个抵押贷款具有财务意义的四个原因。

一揽子贷款简化文书工作

一揽子抵押贷款的一个吸引人的特点是它们的简单性。 每次决定购买投资物业时，都无需经过冗长的贷款申请流程。 一揽子贷款申请流程仅涉及一次信用检查和资产验证。 当您出售房产时，免责条款允许您进行部分还款。

当然，跟踪一笔每月的抵押贷款付款比管理好几笔要简单。

更好地谈判贷款条款

一揽子贷款的一个积极方面是您可以通过谈判获得更好的利率和条款。 例如，假设您必须申请五六笔常规抵押贷款。 在这种情况下，您与贷方的谈判能力很小。 但是，合并后的金额看起来对贷方更具吸引力。

另一个优势是您只需处理单一利率。 此外，贷方通常会向希望将传统抵押贷款合并为更大额贷款的投资者提供更优惠的利率。

释放更多现金用于投资

谈判更好的贷款条款和利率意味着一件事——你有更多的现金可以投资。 以下是一揽子抵押贷款如何为您提供更多投资资金的一些方法：

• 较低的发起费用
• 降低关闭成本
• 由于低利率，您的每月总付款额较低
• 没有必要为购买新的房地产寻找大笔首付款
• 出售投资物业时进行部分还款

利用股权避免首付

你想没有首付就买房吗？ 如果是这样，一揽子贷款使之成为可能。 购买一揽子抵押贷款的房产时，您无需支付首付款——对于房地产投资者而言，首付款通常为 20%。 相反，您提供现有财产的股权作为抵押品。

一揽子抵押贷款的缺点

尽管具有优势，但一揽子抵押贷款可能并不总是最佳选择。 以下是在房地产投资中将多笔贷款合并为一笔贷款的一些缺点。

更高的首付

获得一揽子抵押贷款的初始首付款明显高于普通抵押贷款。 这是因为贷方在这些合并贷款中面临更大的财务风险，并且在为贷款融资之前需要更多的预付现金。 即使比例一样，首付还是会大一些。

一些房地产投资者使用短期贷款或周转贷款来担保抵押贷款。 因此，一揽子贷款有更多的财务义务。

所有财产都是抵押品

对一揽子抵押贷款的一个认真考虑是所有一揽子贷款财产都是抵押品。 因此，拖欠单笔付款可能会使您的整个房地产投资组合面临风险。 另一方面，如果您在单一房产上有传统贷款并且错过付款，您只会冒失去一项资产的风险。

贷款期限更短

与传统房屋贷款的典型 30 年不同，一揽子房地产贷款在 10 到 15 年内摊销的情况并不少见。 此外，一些“组合贷方”通过大额付款来构建贷款。 这要求您在期末还清全部抵押贷款。

最好记住，一揽子抵押贷款总是意味着短期贷款。

更严格的资格要求

提供一揽子抵押贷款的贷方越来越少，获得这些贷款的资格也越来越难。 您必须拥有出色的信用评分和大量现金储备才能支付首付款——有时高达贷款价值的 50%。 将多笔贷款再融资为一笔贷款时，也需要更高的贷款价值比 (LTV)。

一揽子贷款的指导方针因州而异

每个州都有自己的一揽子房地产贷款法规。 因此，如果您在两个或多个州拥有房地产投资，您将需要为每个州单独提供一揽子贷款。

一揽子抵押贷款的例子

以下是房地产投资者如何使用一揽子抵押贷款来发展业务和扩大投资组合的几个例子。

购买整个投资组合： 假设您想购买整个房地产组合。 然后，您可以找到提供“组合抵押贷款”的贷方，而不是为每处房产申请不同的抵押贷款。

买入并持有投资者的贷款： 假设投资者拥有价值 170,000 美元的传统抵押贷款和 70,000 美元的抵押贷款。 然而，投资者决定以 170,000 美元的价格购买另一处投资房产。 他们没有拿出 20% 的首付 34,000 美元，而是使用现有房产的股权进行一揽子贷款。

炒房的投资者： 一个买房子的人可以在一次一揽子贷款中购买几处康复房产。 卖完房子后，他们只需要在出售每处房产时还款一部分。 然后，他们可以在一揽子贷款下购买另一个固定装置。

如何获得一揽子抵押贷款

对于创业投资者来说，获得一揽子抵押贷款可能很棘手。 商业贷方通常向拥有大量现金、大量资产和可靠投资组合的经验丰富的投资者提供一揽子贷款。

在考虑将多个抵押贷款合并为一个抵押贷款时，需要记住以下几点：

• 您通常需要 25-50% 的首付。
• 您必须有现金储备来支付六个月的贷款利息和付款。
• 如果您拖欠还款，贷款担保的所有财产都有被取消抵押品赎回权的风险

如何找到一揽子抵押贷款人

传统的抵押贷款机构不提供一揽子抵押贷款。 因此，您应该为贷款寻找商业贷款经纪人和银行家。 寻找专门从事房地产投资的贷方。 但是，一些当地社区银行可能会向房地产开发商和投资者提供一揽子抵押贷款。

结论

虽然一揽子抵押贷款并不适合所有投资者，但对于在其投资组合中拥有多个房产的投资者来说，这是一种有用的融资工具。 一揽子贷款通过套现再融资和股权贷款提供了更多的资金获取途径，而且每月只需要支付一次。 但是，贷款更难获得，如果您拖欠抵押贷款，它们会使投资组合中的所有房地产都面临风险。

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