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净营业收入 (NOI) 是一项重要的房地产盈利能力指标，可帮助您计算投资物业的潜在收入。 NOI 提供有价值的数据，以确定是否购买房产、预测潜在的租金收入或提高租金以增加现金流。
NOI 公式很简单。 您从总营业收入 (GOI) 中扣除营业费用来计算财产的潜在盈利能力。 换句话说，净营业收入是物业运营成本与其产生的收入之间的差额。
净营业收入在计算中不使用债务支付、抵押贷款支付、折旧或资本支出等费用。 但是，它可以帮助您在购买或出售房地产时比较房产。 因此，一些投资者认为这是房地产投资中最关键的指标。
本文解释了为什么 NOI 在做出房地产投资决策时很重要。
什么是净营业收入 (NOI)？
净营业收入是计算创收物业潜在租金收入的简单公式。 该公式使用两个指标——预计租金收入和所有费用。 净营业收入数字是财产的总收入减去营业费用。
净营业收入 (NOI) 如何与房地产相关
使用 NOI 公式的美妙之处在于，它是一种确定资产运营绩效的简单计算。 这是房地产术语中的含义：
- NOI和房地产投资： 在评估不同的物业时，计算总营业收入和营业费用之间的差异至关重要。 您可以轻松估算单户住宅、公寓和多户住宅的潜在收入。 将这些数字并排放置可以帮助您评估最佳投资。
- NOI 和您的租赁组合： 净营业收入公式也有助于评估您当前投资的盈利能力。 例如，一个简单的分析可能会显示自您购买房产以来 NOI 发生了变化。 这可能意味着您必须开始寻找获得额外收入的方法。 或者您可能会因收入损失而决定出售出租单元。
NOI公式
净营业收入公式是这样的：
净营业收入 = 营业收入总额 – 营业费用
以下是一些有助于分解公式的有用解释：
- 总的： 扣除费用、开支、税款或佣金前的收入总额。
- 网： 支付所有相关费用后您“带回家”的金额。
假设单户出租单元的年营业收入为 21,600 美元。 这是 总营业收入. 但是，假设每年的持续开支为 4,800 美元。 这意味着您扣除运营费用后的净收入为 16,800 美元。
如何计算净营业收入 (NOI)
虽然 NOI 公式很简单，但您必须考虑几个变量才能准确了解房产的潜在盈利能力。 例如，您必须考虑到空置率、所有运营费用和额外收入来源才能计算出 NOI。 该计算还包括潜在的收入波动。
以下是一些需要考虑的关于支出和收入的变量。
总营业收入 (GOI)
理想情况下，您可以将 GOI 计算为月租金乘以 12 以确定年总收入。 然而，重要的是要记住，收入会根据空置率和潜在的额外收入来源而波动。 此外，您还面临租户不支付租金的真实可能性。
以下是计算总营业收入时需要考虑的因素：
- 空置率： 空置的出租单元会影响您的潜在现金流。 因此，使用可比物业的指标或当前出租物业所有者的信息来计算空置率。
- 信用损失： 考虑到租户不支付租金的情况是明智的。 与职位空缺造成的财务损失一样，信用损失也会影响您的底线。
- 额外收入： 公寓或多户住宅是否有额外的收入来源？ 这里有些例子：
- 自动贩卖机
- 投币式洗衣机等洗衣服务
- 停车费
有关的: 如何增加租金收入。
营业费用
重要的是不要混淆收入和现金流量。 因此，了解在净营业收入公式中应包括哪些支出以及应忽略哪些支出至关重要。
以下是 NOI 计算中包含的运营和非运营费用：
- 财产维护和维修费用
- 房东保险
- 物业管理费
- 其他与房东相关的费用，例如会计费和律师费
- 财产税
由于 NOI 用于评估财产的持续收入，因此不包括资本支出。 因此，您没有以下资本支出：
- 所得税
- 财产折旧
- 资本支出，例如安装新屋顶
- 财产折旧
- 按揭付款
为什么抵押贷款付款不包括在运营费用中？ 毕竟，支付抵押贷款可能是您每月最大的支出。 这是因为抵押贷款支付取决于个人投资者，而不是房产的整体健康状况。
净营业收入与总营业收入
净营业收入 (NOI) 和总营业收入 (GOI) 之间的差异在于费用如何影响结果。
总营业收入 是考虑到空置率和信贷损失的财产的潜在总收入。 包括不包括在租金中的额外收入来源也很重要。
净营业收入 是考虑日常开支和费用后的收入。 NOI 是您在扣除出租物业的欠款后剩余的现金数额。
净收入与营业收入？
净营业收入和净收入之间的主要区别在于所包括的费用类型。 营业收入仅指收入减去拥有出租物业的日常运营成本。 净收入是您的底线。 它考虑了所有债务、抵押贷款支付、运营成本和额外收入流。
简而言之——营业收入是出租物业的盈利能力，是比较单个投资物业时最重要的指标。
净营业收入的例子
净营业收入衡量房地产投资的潜在收入流。 通常，由于每月收入和支出的变化，您每年都会计算这个数字。
这是使用公式“GOI – 运营费用 = NOI”
假设您正在考虑投资房产——一个有五个出租单元的小型多户住宅。 以下是一些数字：
- 每个单元的月租金——1,600 美元
- 潜在年租金收入——96,000 美元（1,600 美元 x 5 x 12）
- 投币式洗衣机的年收入——1,200 美元
我们还必须考虑空缺损失以计算出现实的 GOI。 该地区的平均值为 10%。 计算结果为 96,000 美元 x 10% = 9,600 美元。 因此，我们的总营业收入为：
- 87,600 美元（96,000 美元 + 1,200 美元 – 9,600 美元）
当前所有者的账目显示，上一年的年度财产支出为 16,500 美元。
这是我们的净营业收入计算：
- 87,600 美元 – 16,500 美元 = 71,100 美元
该房地产指标可以将房产与其他潜在投资进行比较。 此外，您可以计算出您是否可以支付抵押贷款并计算房产的价值。
NOI 计算还可以帮助您确定总投资回报率——资本化率。
NOI 和资本化率
净营业收入计算有助于确定其他指标，如资本化率。 也称为资本化率，使您能够决定潜在的投资回报率 (ROI)。
以下是如何使用 NOI 和 Cap Rate 公式：
资本化率=营业净收入÷购买价格
例如，假设我们示例中的五单元房产的标价为 460,000 美元。 然后，我们可以使用资本化率公式来计算投资回报率。
- 71,100 美元 ÷ 460,000 美元 = 15%
因此，您可以使用 NOI 和资本化率来确定您的年回报率以及投资是否可靠。
有关的: 如何计算资本化率。
什么是理想的净营业收入百分比？
房地产投资中的一个常见问题是最佳 NOI 百分比是多少？ 净营业收入未以百分比表示。 相反，它是从总营业收入中扣除营业费用后得到的数字。
大多数投资者使用贷款或融资进行房地产投资。 因此，在评估房产、计算资本化率和计算企业现金流时，有必要将融资成本考虑在内。
一般来说，与房价相比，最好寻找净营业收入数字更高的房产。 大多数房地产投资者同意利润率和营业收入应高于投资成本的 15%。
总之
在比较房地产投资时，计算净营业收入是无价的。 好消息是 NOI 很容易计算，可以帮助您快速识别潜在的盈利投资。 较高的 NOI 通常表示更好的投资机会。
BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。
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