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几乎每一篇关于房地产的文章都提醒投资者进行尽职调查。 但这究竟是什么意思？
从广义上讲，尽职调查是收集和分析影响投资回报率的所有因素的数据的过程。 尽职调查过程是必要的，以确保对机会的初始和后续投资是有意义的。
您可能听说过“测量两次，切割一次”的格言。 在房地产方面尤其如此：您应该在投资前彻底评估任何机会。
尽职调查对于防止代价高昂的错误是必要的，例如：
1) 投资于不符合战略目标的项目，以及
2) 未能在投资时减轻和管理预期风险以获得更好和更可预测的结果。
您执行的尽职调查的深度和广度会因房地产的资产类别而异：对于商业地产、出租物业 REIT 和房地产众筹机会，情况会有所不同。 尽职调查的种类也取决于具体的投资本身（地点、财务状况、财产状况等）。
例如，您使用不同的财务指标来评估商业和住宅租赁物业。 一些房地产众筹机会存在特定差异，需要进行深入分析，而这些差异不适用于其他众筹选项。 当您投资租赁物业时，在购买过程之前和期间进行尽职调查至关重要。
短版
- 对于任何房地产投资，您必须进行彻底的尽职调查，以确保您获得足够高的回报以使您的投资物有所值。
- 出租房屋与房地产投资信托基金和房地产众筹网站的尽职调查过程有所不同。
- 任何房地产投资都有风险，但您可以通过仔细调查所有投资机会，甚至是预先审查的机会，将风险降至最低。
出租房屋的尽职调查
出租物业房地产投资者通常会寻找三件事：
- 短期现金流
- 长期物业升值
- 持续的税收优惠。
您的购买前尽职调查将关注两个最重要的因素：现金流和升值。 这包括在几个关键领域的广泛研究：
- 物业状况
- 物业位置/市场
- 财务分析和预测
以下是一些需要检查的重要问题 – 请记住，每处房产和机会都是独一无二的，您的尽职调查可能会导致您更深入地挖掘特定领域。 让我们在下面更详细地了解这三个领域。
评估物业状况
重要的是要花费大量时间和精力评估房产的当前状况，并在购买之前确定您需要做些什么来改善房屋。 通常，如果您查看以下内容会有所帮助：
- 结构完整性（内部和外部） – 是否有地基裂缝、白蚁损坏的迹象、水无法从房屋中排出的问题、老化的屋顶、被吹走的壁板、树根长入连接房屋的下水道、倾斜的地板、尺寸不足的配电板对于房屋的大小、HVAC 尺寸不足或管道系统安装不当？
- 机械系统 – 您需要查看主要系统的当前状况和剩余寿命，包括 HVAC、热水器、主要电器、电气和管道。
- 安全 – 您需要修复任何危险。 你需要照顾任何模具吗？ 台阶需要栏杆吗？ 您需要做什么才能获得租赁许可证所需的批准检查？ 您可以在线下载租赁检查表的副本。 了解必须进行哪些改进（以及进行这些改进将花费多少）以获得租赁许可证至关重要。
- 需要初始维护 – 是否有延期维护，让房产“准备好出租”的成本是多少，这意味着它干净、安全和有吸引力？
选择正确的位置和市场
您无法更改的一件事是房产的位置。 您需要了解和分析出租物业的广阔区域（城市/城镇）和街道（社区/街道）位置。
- 潜在租房者的就业市场—— 租户需要有工作来支付租金。 在您租房的通勤距离内是否有充足的就业机会？ 是否有大型雇主迁入该地区？
- 租赁池人口统计数据 – 在这里泛泛而谈，您想知道潜在租户群体可能会按时全额支付租金。
- 组合分析 – 您永远不想为出租物业多付钱； 为避免这种情况，您需要收集有关该地区的信息并研究该地区的比赛。
- 租赁市场分析—— 您的出租区域是否对经济适用房有需求？ 如果出租物业不短缺，您将需要吸引租户并可能收取低于市场价格的费用以获得最佳租户。
- 邻里 – 当前的邻里居民是否关心他们的财产？ 周围有垃圾吗？ 房屋需要维护吗？ 就像您一样，您的租户希望生活在一个干净、安全的环境中——将好租户吸引到明显下降的社区将是一项挑战。
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紧缩数字
这是橡胶与道路相遇的地方。 数字必须起作用！
- 物业购置成本（购买价格加上成交成本） — 您需要找到补偿（最近在您正在考虑的房产附近出售的类似房产）。 查看与您正在考虑的物业相比的补偿，并根据功能和条件调整您的报价。 这个过程有很多内容，因为没有两个属性是相同的，所以这不是一个苹果对苹果的比较。 结算成本取决于房屋价格和其他因素——贷方可以帮助您估算这些。
- 抵押、保险和税收 – 拥有出租物业的最大成本是每月抵押贷款，通常包括 PITI（本金、利息、税收和保险）。 确保您的每月租金收入预测超过 PITI 的成本，以支付定期维护、空置津贴、物业管理和其他与保持物业积极出租相关的费用。 虽然使用固定利率抵押贷款，每个月的利息和本金都将保持不变，但您应该为随着时间的推移逐步增加税收和房主保险做预算。
- 准备好租金的成本 – 您需要进行哪些改进？ 也许你只需要油漆和洗地毯。 或者也许有更实质性的维修。 我看到新手投资者犯的主要错误是对房产进行不必要的改进。 查看该地区的租金补偿。 您可能不需要中央空调、花岗岩柜台或外部甲板来吸引愿意并能够支付市场租金的租户。
- 升值可能性 – 您不仅需要知道该房产的价格是否合理且物有所值，而且您还需要查看趋势以预测随着时间的推移您是否会看到升值。 购买预计不会升值的租金是可以的，但您应该确保您的每月现金流量稳定且足够高，以使投资物有所值。
- 租金预测 – 您需要知道您的年租金总额可能是多少。 该物业以前是否出租过，如果是，租户每月支付的费用是多少？ 在这个特定位置，这种类型的房产目前的市场租金是多少？
- HOA 限制和金融稳定 – HOA 是否允许出租该物业？ 如果允许出租，管理该条款的规则是什么？ 例如，一些 HOA 要求您提交租约，而另一些则需要批准您的租约。 HOA 的财务状况是否良好？ 您可能已经注意到，并非所有的 HOA 社区都允许联邦住房管理局 (FHA) 为购房者提供融资——这是因为当 FHA 贷方审查他们的财务安全或适当管理时，他们没有通过审查。 当您转售时，这将对您产生负面影响，因为它排除了许多潜在买家。
信息收集和对所有这些因素的尽职调查对于确定您是否应该购买房产是必要的。 我听说过“你买东西就赚钱”，我发现这是真的。 如果您选择了错误的房产，您甚至会在开始之前落后。
REITs 和房地产众筹的尽职调查流程
投资出租物业似乎势不可挡。 幸运的是，有很多方法可以在不购买和管理房产的情况下投资房地产，但您仍然需要进行一些尽职调查。
大多数房地产众筹网站在将机会和合作伙伴发布到他们的平台之前都会预先审查它们。 这样做的好处是您不必收集所有信息或访问该物业进行尽职调查。
例如，RealtyMogul 在他们的平台上托管机会之前会进行大量的尽职调查。 他们有一个由承销商组成的尽职调查团队，负责亲自审查房产（不仅仅是纸面上的）。 还有一个资产管理团队彻底调查运营合作伙伴（赞助商）和一个审查所有数据和意见的内部委员会。 如果不是一致好评，RealtyMogul 不会将该项目放在其平台上。 一旦交易到位，他们的资产管理团队会积极管理项目和赞助商，以实现准时和质量目标。
如何评估预先审查的众筹机会
- 了解“预审”是什么意思—— 预审过程包括哪些内容，是否足够？
- 调查平台提供商的成功 – 他们过去的大部分交易是否达到预期？
- 调查赞助商—— 大多数众筹网站只提供有经验的赞助商的机会。 确保交易背后的人有足够的房地产经验，并且之前曾作为赞助商成功。
- 审查所有尽职调查文件—— 如果您不了解您正在查看的内容或没有看到应包含的文档，请提出问题。
- 尽职尽责地验证您提供的信息是否准确—— 搜索要审查的补偿。 调查房地产领域的就业市场和趋势。
与众筹一样，房地产投资信托 (REIT) 专为选择较少参与的投资者而设计。 作为积极管理的投资证券，购买房地产投资信托基金所涉及的尽职调查较少。 管理人员负责为股东提供有竞争力的投资回报。 他们对房地产投资信托基金进行尽职调查。
尽管如此，就像您对任何股票、共同基金或债券进行个人购买前尽职调查一样，您也应该对众筹机会和房地产投资信托基金进行同样的调查。
底线
专家建议您平衡您的整体投资组合。 使您的投资组合多样化的一种方法是将您的一些资产持有在房地产中。 您如何包括房地产以及您投入多少投资组合是个人决定。
虽然所有投资都涉及风险，但房地产投资具有独特的风险，需要进行尽职调查。 与投资房地产投资信托基金或房地产众筹机会相比，拥有和管理出租物业涉及更广泛的尽职调查。
对房地产投资，尤其是出租物业进行适当的尽职调查，怎么强调都不为过。 目标是存入一些每月现金流并拥有可能会升值的房产。 一处选择不当或管理不善的出租物业可能会花费您很多钱，而不是增加您的财富。 预先进行彻底的尽职调查可以让您更好地实现目标。
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