什么是环绕式抵押贷款？

环绕式抵押贷款是房地产投资者和传统购房者的一种财务选择。 在许多情况下，它可能是其他非常规资金来源的更理想的替代方案，并且可以使买卖双方都受益。 然而，环绕式抵押贷款也有其自身的一系列风险，因此您在购买之前应该充分了解情况。

在本文中，我们将解释什么是环绕式抵押贷款、它们是如何运作的、权衡利弊，并讨论值得考虑的替代贷款选择。

什么是环绕式抵押贷款？

使用环绕式抵押贷款，买方有责任根据协商的条款向卖方支付房产的总购买价格和利息。

环绕式抵押贷款基本上是投资者或购房者直接向卖方而非传统银行或贷款机构申请的二级抵押贷款或初级贷款。 买方不是试图获得贷款资格、信用历史检查和满足传统机构的要求，而是与卖方一起制定贷款和还款条件。

环绕式抵押贷款如何运作？

这就是事情变得有趣的地方：即使卖家已经将他们的房子卖给了买家（可能）搬走了，他们仍然保留该房产的现有抵押贷款。 卖方承担贷款人的角色，通过将买方的贷款“包装”到他们的原始抵押贷款中来为买方提供融资。

为完成此协议，买卖双方决定贷款金额和首付，然后签署一份概述环绕贷款条款的期票。 这样做后，买方承担财产的所有权和契约。 然后，新业主以更高的利率每月向卖家付款，而卖家继续支付初始抵押贷款并将差额收入囊中。

虽然它们可能令人困惑，但环绕式抵押贷款有可能使所有相关方受益：

• 卖方根据与买方达成的协议获利
• 买家成为新的财产所有者，而无需获得传统机构的贷款资格
• 最初的贷方仍在获得报酬

环绕式抵押贷款示例

这是一个环绕式抵押贷款的运作方式：

Damon 决定以 300,000 美元的价格卖掉他的房子。 他的贷款余额为 75,000 美元，利率为 3%。 Damon 想把房子卖给 Joel，但 Joel 由于信用评分不佳而难以获得担保贷款。 然而，乔尔的信用并没有打扰达蒙，因为乔尔在过去四年里一直按时支付账单，赚到的钱足以负担抵押贷款。

Damon 和 Joel 同意彼此签订一份环绕式抵押贷款，Joel 首付 30,000 美元，然后按 6% 的固定利率每月支付剩余的 270,000 美元。 Damon 然后使用 Joel 的首付款进一步偿还抵押贷款，然后由于 3% 的利率差异，他和 Joel 的每月付款之间获利。

环绕式抵押贷款的优缺点

环绕式抵押贷款带来许多好处和风险。 以下是一些主要的：

好处

• 尽管债务收入比 (DTI) 很高，但买家和投资者仍可以购买房产. 高 DTI 是新房主和希望扩大投资组合的投资者的常见障碍。 环绕式抵押贷款不需要 DTI 为 43% 或更低，也不需要其潜在贷款机构要求的任何百分比。
• 尽管信用不佳，买家和投资者仍可以购买房产. 为了获得传统抵押贷款，买家需要有 620 或更高的信用评分。 虽然它可以表明某人是否会按时支付抵押贷款，但情况并非总是如此。 由于多种原因，人们可能信用不佳。
• 新业主可以避免支付私人抵押贷款保险（PMI）. 如果您与传统贷方合作并且不支付 20% 的首付款，您将必须支付 PMI。 通常，这是每月额外的 100 美元或更多。 在上面的示例中，Joel 只向 Damon 支付了总购买价的 10%（300,000 美元的房屋为 30,000 美元）。 虽然 Joel 支付的利率比 Damon 高，但他不必支付 PMI。 为避免与传统贷方产生 300,000 美元的 PMI，Joel 需要首付 60,000 美元。

风险

• 一旦财产被出售，卖方的贷方可能会要求全额还款. 环绕式抵押贷款通常会将贷方排除在外，但他们并不总是有这种选择。 一旦房产售出，卖方的贷方可能会要求全额还款。 如果 Damon 将他的财产卖给 Joel 但仍欠 75,000 美元，Damon 的贷方可能会要求他在将所有权和契约转让给 Joel 之前支付所有款项。
• 卖方可能拖欠贷款，导致财产丧失抵押品赎回权. 环绕式抵押贷款要求买卖双方相互信任以继续付款。 如果 Joel 继续向 Damon 付款，但 Damon 停止向他的贷方付款，则该房产可能会被取消抵押品赎回权。 相反，如果 Joel 停止支付 Damon，然后 Damon 无力继续付款，同样的事情可能会发生。
• 更高的利率可能会降低环绕贷款的价值. 环绕式抵押贷款通常对买卖双方都有利。 买方获得他们可以通过传统融资获得的财产，而卖方则通过收取更高的利率来赚钱。 在某些情况下，这个利率可能过高。 如果 Damon 想向 Joel 收取 10% 而不是 6% 的费用，Joel 的每月付款将多花费 750 美元（2,369 美元而不是 1,619 美元，假设 Damon 是 30 年固定利率）。 对于 Joel 来说，寻找其他地方或提高他的信用和 DTI 比率以最终获得常规融资批准可能更有利。

环绕式抵押贷款的替代方案

如果您是潜在的购房者或投资者，正在努力获得传统融资，环绕式抵押贷款只是您的众多选择之一。

政府支持的贷款

购房者可以使用三种独特的选择。

• 联邦住房管理局贷款：FHA 贷款允许信用卡额度较低的买家以较低的首付款购买房屋。 如果您的信用评分为 580 或更高，则可以首付百分之三点半的价格购买房屋。 如果你的分数是 500 – 579，你的首付将需要超过 10%。
• 退伍军人贷款：VA 贷款适用于退伍军人、现役军人、未亡配偶和其他符合类似要求的人。
• 美国农业部贷款：美国农业部贷款是农村发展贷款计划的一部分，该计划根据您的邮政编码和县提供专门贷款。

硬通货贷款

硬通货贷款是使用有形资产作为抵押品以换取融资的短期贷款。 这些贷款比传统贷方要求的循环更少，但利率更高，通常由希望修复和翻转房产的投资者提取。 如果您拖欠一笔硬通货贷款，您的抵押品就会面临风险。

私人贷款

私人贷款是您从某人那里获得的用于购买资产（在本例中为财产）的贷款。 私人贷方可以是家庭成员、朋友、天使投资人，或者任何有额外现金并有兴趣与您合作的人。 这些贷款比硬通货贷款更灵活，但您在签署任何协议之前应密切注意它们的条款。

环绕式抵押贷款值得吗？

环绕式抵押贷款在某些情况下可能是有利的，但这完全取决于您的情况和贷款条款。 像这样的协议可能会出现很多问题，因此您需要格外确定期票另一面的人是您可以信任的人。

如果您想签订环绕式抵押贷款但难以提出合适的条款，请在 BiggerPockets 论坛中开始讨论。 我们的论坛让您可以访问世界上最大的房地产专业人士社区，并且有人总是乐于提供帮助。

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