什么是租金保证保险——投资者需要吗？

只要您的租户支付租金，出租物业就是一个极好的收入来源。 不幸的是，即使是最严格的租户筛选也是不完善的，即使是最负责任的租户也可能会遇到不可预测的、改变生活的情况。 那时候 租金保证保险 派上用场。

如果您的租户未能支付租金，租金保证保险可提供财务保护。 在偶尔变幻莫测的房地产环境中，租金保证保险可以帮助您将风险降到最低，让您在收取每月租金时不必那么担心。

在本文中，我们将讨论租金保证保险、它是如何运作的，以及如何为您找到最好的保险政策。

什么是租金保证保险？

租金保证保险专门针对因租户停止支付而未支付租金的情况。 出租房主通常使用租金收入来支付部分或全部每月抵押贷款。 租金保证保险的存在是为了帮助防止房东因为租户拖欠租金而拖欠这些款项。

即使您有足够的资金来支付抵押贷款，驱逐租户也是一个漫长而艰巨的过程，通常需要几个月的时间。 在此期间，无法保证租户会尊重您的财产，这意味着您可以驱逐他们，然后必须在其他人搬进来之前进行昂贵的维修。然后，您必须考虑找到好租户所需的时间. 有了租金保证保险，您至少会在您的房产有租户居住的几个月内获得保障，无论他们是否支付租金。

租金保证保险涵盖哪些内容？

您可以获得单户和多户单元的租金保证保险。 该保险承保租户停止支付租金后一段有限时间内的基本租金。 根据您的政策，它还可以涵盖：

• 由租户、他们的客人或他们的宠物造成的财产损失。
• 如果您的租户违约，租赁担保。
• 如果您必须驱逐租户，则需支付法律费用。
• 维修费用。

租金保证保险有哪些限制？

正如您可以想象并且可能已经经历过的那样，保险公司不会只向任何人付款。 例如，如果您的租户有不按时支付租金的历史，您就不太可能获得租金保证保险的批准。 这就是为什么您在批准租赁申请之前应该始终进行彻底的背景调查的众多原因之一。

保险公司还可以查看是否：

• 租户在申请搬入您的房产时有一份稳定的工作。
• 您的租户的收入足以轻松支付每月的租金。
• 租户有良好的信用评分。

如果您的租户不符合他们的资格，保险公司可能会要求他们有一个有经济能力的担保人来支付延迟或未付的租金。 如果没有，如果您想接受该房客的申请，您将很难获得租金保证保险。

假设您的保险公司批准了您的租金保证保险，通常需要一整月的不付款才能为您提供保险。 如果您的保险公司决定争辩说您的承租人的保证金足以支付该月的费用，您也可能会遇到一些阻力。

租金保证保险与租金损失保险：有何区别？

租金保证保险侧重于租户决定停止支付租金的时间，而租金损失保险则适用于您的财产是否受到损坏而导致您的租户无法再住在那里（例如，火灾、自然灾害、汽车驶过墙等）。

通常，租金损失保险涵盖您房产的公平市场价值，这可能与您的月租金收入不同。 我们建议购买带有租金损失保险附加条款的租金保证保险，以获得最佳的房东租金保护措施。

租金保证保险：优点和缺点

到目前为止，您可能已经确定了租金保证保险的一些优点和缺点。 以下是各自的三个主要优缺点：

优点：

• 内心的平静. 如果您担心您的租户可能拖欠付款或决定停止付款，您可以高枕无忧，因为租金保证保险会在收不到付款后最快一个月生效。 根据您的保单，如果您驱逐租户，您也可能获得承保。
• 超越财产损失. 虽然租金损失保险和其他形式的房东保险通常只关注有形财产损失，但租金保证保险可以保护您免受租户不支付租金的伤害。 将租金损失保险添加到您的租金保证保险政策中，以获得最佳的房东租金保护措施，以获得额外的保险，实现两全其美。
• 有更多时间寻找优质租户. 如果您当前的租户违反租约或者您必须驱逐他们，尽快找到新的租户是有利的。 不幸的是，您最终可能会遇到另一个坏租户并重复此过程。 使用租金保证保险，您可以花更多时间筛选租户，因为您将在前任租户离开后的特定时期内获得额外保险。

缺点：

• 保险并不便宜. 租金保证保险相当于您年租金收入的 5% 至 7%。 一些房东通过在租金成本中包括保险来抵消成本。 然而，这样做的风险是它比竞争性的出租物业更贵。
• 不能保证你会需要它. 保险旨在防范生活中的“假设”。 然而，许多出租物业的业主将他们的房屋出租数十年，而从未发生过租户不支付租金或开始驱逐程序的情况。
• 您的申请可能会被拒绝. 如果您未能正确筛选您的租户，即使您的租户停止支付租金，您的保险公司也可能会拒绝您的索赔。

谁是担保保险提供者？

有多家公司为小房东提供租金保证保险。 在 BiggerPockets 贷款选项卡上比较他们的产品。 当您这样做时，您应该注意以下几点：

• 涵盖的内容：仔细阅读保单详情，以准确了解承保范围和不承保范围。 众所周知，保险政策难以理解，您不希望最终购买的政策不包括您需要的关键保护。
• 覆盖长度：您通常会希望选择至少涵盖几个月租金的保单。 这将为您在数月的未付款期间提供所需的缓冲，如果您驱逐租户，是时候寻找新租户了。
• 驱逐保护：一些城市有严格的驱逐法。 如果您居住的区域在 90 天、120 天甚至 180 天后才允许您开始驱逐程序，您将希望支付驱逐租户的费用。
• 付款条件：许多租金担保保单要求您预先支付保费，而其他保单则需要多次、较小的分期付款。
• 信誉良好的供应商：您的保单应来自专门从事租金保证保险的合法保险公司。 做你的研究，不要犹豫，向保险代理人询问有关他们保单的具体问题。

如何找到最适合您的保险政策

在寻找最适合您的保单时，您可以使用的资源并不短缺。 首先联系您认识的其他房东，并询问对他们有用的方法。 他们的需求可能与您的不同，但它会帮助您缩小范围。 您还可以在本地或在线网络组中与房地产经纪人和贷方联系，或者通过在 BiggerPockets 论坛中询问行业专业人士。

一旦您拥有三个或更多可靠的潜在客户，请研究每个潜在客户并比较他们的费率和产品。 联系他们的保险代理人，回答您在他们的网站上找不到的任何问题。 然后，分析您从每项政策中收集到的所有信息，并选择最适合您需求的一项。

租金保证保险值得吗？

有些房东永远不需要租金保证保险，但他们永远无法确定。 租金保证保险可能很昂贵，但它也可以让您高枕无忧，并在您最终有租户停止支付租金或您不得不驱逐某人时为您节省很多钱。 此外，拥有租金保证保险意味着您可能不需要在“应急基金”中存那么多钱，因为您可以支付租金。

无论您是否决定购买租金保证保险，我们都强烈建议您在选择保单之前进行研究，清楚地了解您所获得的一切。 如果您最终确实需要它，那么您不需要任何惊喜。

BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。