什么是红利折旧及其运作方式？

红利折旧可让您最大化回报并最小化纳税义务。 通过红利折旧，您可以在符合条件的资产投入使用的那一年中扣除大部分成本。

不幸的是，了解红利折旧、它是如何运作的，以及它是否适合您的房地产投资策略并非易事——但这正是我们的切入点。

在本指南中，我们将向您介绍您需要了解的有关红利折旧的所有信息。

什么是红利折旧？

由于使用和一般磨损，您的资产会随着时间的推移自然贬值。 如果您经营一家企业，折旧可以让您在资产的估计“使用寿命”内冲销一部分资产成本，只要：

• 你是主人
• 您将资产用于您的业务或其他创收活动
• 资产的使用寿命大于一年

在一般折旧中，您注销的部分等于其估计使用寿命。 例如，假设您用价值 7,000 美元的橱柜改造了新出租物业的厨房。 橱柜的折旧周期为七年，这意味着您可以在七年内申请 1,000 美元的折旧。

红利折旧加速了这一过程。 当您申请红利折旧时，您不必连续七年每年申请 1,000 美元，而是可以获得更多。 到 2022 年，您可以申请 100% 的橱柜折旧，这意味着您可以立即注销所有 7,000 美元。 然后，您可以将通过折旧税减免节省下来的钱用于其他事情，例如对您的业务进行再投资。

不幸的是，奖金折旧已经被逐步取消，所以如果你想利用大规模的税收冲销，现在是时候了。

红利折旧如何运作

假设您的厨柜实际价值 10,000 美元。 以下是折旧奖励的逐步减少时间表：

笔记：如果您在 2022 年要求 100% 折旧，则该资产不再符合减税条件。 您不能申请大于资产价格的折旧总额。 此外，红利折旧仅适用于您使用该资产的第一年。 在 2023 年获得资产 80% 的额外折旧不符合 2024 年剩余 20% 的条件。您只能从第二年开始申请资产的标准折旧百分比，直到您获得全部 100%。

此外，在继续阅读之前，请检查您所在的州是否允许加速折旧。 其中一些没有，包括佛罗里达、夏威夷、加利福尼亚和纽约。

红利折旧是什么时候开始的，为什么会存在？

当国会通过 2002 年创造就业和工人援助法案时，红利折旧首先成为一种税收激励。那时，您可以在资产使用的第一年要求 50% 的折旧。 其最初目的是鼓励企业将通过红利折旧节省下来的钱在 9/11 之后再投资到经济中。

2017 年，国会通过了减税和就业法案 (TCJA)。 TCJA 的一项根本变化是，只要在 2017 年 9 月 27 日至 2023 年 1 月 1 日期间购买并投入使用，符合红利折旧条件的资产就可以全额申报。换句话说，如果您购买并投入这 10,000 美元2016 年 10 月使用的厨房橱柜，您可以注销 5,000 美元。 2017 年 10 月，您可以注销总额 10,000 美元。

但是，TCJA 还制定了上表中显示的淘汰时间表。 如果国会不采取另一项法案，奖金折旧将在 2027 年不复存在。

符合红利折旧条件的资产

要获得红利折旧，资产的回收期或使用寿命通常必须为 20 年或更短。 以下是一些最常见的符合红利折旧条件的资产：

具有成本分离研究的住宅出租物业

成本分离是另一种策略，有助于最大限度地减少折旧扣除并最大限度地减少总体税收负担。 成本分离评估出租物业中特定资产的折旧，包括地板、橱柜、台面、电器和照明等。 鉴于这在 BiggerPockets 社区中非常重要，让我们深入探讨一下：

您可以通过成本分离研究注销大量奖金折旧。 例如，假设您购买了评估建筑价值为 275,000 美元的度假物业。 由于住宅物业的使用寿命为每年 27.5 年（这使它们不符合红利折旧的条件），您注销了 10,000 美元的折旧：275,000 美元 / 27.5 = 10,000 美元

您还花费 40,000 美元进行符合奖金折旧条件的内部升级，并在 2023 年全部投入使用。

我们还假设您当年的租金收入为 40,000 美元，并缴纳 25% 的联邦所得税。

• 未计折旧的欠税 = 40,000 美元 * 25% = 10,000 美元
• 折旧欠税 = ($40,000 – $10,000) * 25% = $7,500

由于一般折旧，您可以节省 2,500 美元的税款。 当您包括成本分离研究时，您可以节省更多。 您符合红利折旧条件的成本分离资产为 40,000 美元，到 2023 年，您最多可以申请 80%。

• 成本分离资产：40,000 美元 * 80% = 32,000 美元
• 折旧和成本分离所欠税款 = ($40,000 – $10,000 – $32,000) * 25% = -$500

在这种情况下，您的成本分离资产让您可以申请 500 美元的净经营亏损，您可以将其结转并抵消未来收入。

合格改善物业

合格改善财产 (QIP) 包括非住宅建筑投入使用后对其内部部分进行的任何改善。

由于冠状病毒援助、救济和经济安全法案（CARES 法案），QIP 还适用于对短期出租物业进行的内部改进。

额外的红利折旧限定符

其他符合条件的资产包括：

• 使用年限在20年以下的车辆
• 办公设备和家具
• 折旧计算机软件
• 获得之前未使用过的二手设备
• 自来水设施属性
• 土地改良，例如围栏和停车场

不符合红利折旧条件的资产

以下是一些不符合条件的主要资产：

• 主要住所: 您的主要居所不产生收入。 因此，它不符合一般折旧条件，更不用说红利折旧了。
• 出租和商业地产建筑：住宅物业的使用寿命为 27.5 年，而商业物业的使用寿命为 39 年。 这两种财产类型都超过了标准的 20 年或更短的红利折旧规则。
• 特定车辆：如果车辆的使用寿命超过 20 年，则不符合红利折旧的条件。

如何报告税收的红利折旧

您可以通过提交 IRS 表格 4562“折旧和摊销”来报告红利折旧。 与其他税表一样，您必须在申请红利折旧的纳税年度的截止日期（包括延期）之前提交。

奖金折旧和第 179 条费用化有什么区别？

红利折旧和第 179 条有很多共同点，但也有一些关键区别。

首先，红利折旧让你的收入出现损失，就像上面的成本分离例子一样。 如果您使用第 179 条并承担亏损，您必须将其结转，直到您有收入来吸收它。 否则，您可以采取标准折旧扣除。

另一个关键区别是许多州不允许红利折旧。 例如，如果您是加利福尼亚州居民，则不能申请红利折旧，因此您可能要考虑改用第 179 条。 不同的州对这两种减税选择有不同的规定。

此外，您必须注销可用于注销红利折旧的总额。 如果您只想申请 2022 纳税年度奖金折旧的 50%，则不能。 您必须索取全部 100%。 根据第 179 条，您可以扣除您选择的任何金额，只要它在该纳税年度的门槛内。

红利折旧的利弊是什么？

此时，您可能已经了解红利折旧的一些主要利弊。

优点

• 大额减税： 2022年，你可以在一年内完全扣除一项固定资产，即使它被使用过（只要你没有使用过）。 即使在 2023 年，您仍然可以扣除 80%，这远远超过标准折旧所允许的。
• 再投资机会： 如果您在橱柜上花费 10,000 美元并在同年收回这笔投资，您可以将这笔钱再投资于其他事物。 您可以购买更多设备、改造另一所房屋，甚至可以将其用于支付另一处房产的首付款。 随着手头现金的快速返还，可能性是无限的。
• 折旧可以减少混淆： 如果您可以对一项资产申请 100% 的折旧，您就不必担心将其计入未来的纳税申报单中。 由于您不能为从 2023 年开始购买和使用的任何资产索取全部 80% 的税款，因此您仍然需要对此做出解释，但它的重要性要小得多。
• 您可以索赔损失： 如果要求红利折旧使您出现净经营亏损，您可以将其结转以抵消未来的应税收入——只要它仍在 TCJA 的限制范围内。

缺点

• 缺乏未来的扣除： 如果你完全扣除一项资产，你就不能在未来的回报中注销它。 换句话说，如果您完全扣除 10,000 美元的机柜而不是将它们分摊到 7 年的生命周期中，您将不会在第 2-7 年对它们进行折旧。
• 可能会扰乱预期的纳税申报表： 申请红利折旧可以减轻您申请当年的税负。 但是，请记住，它仅适用于那一年。 如果你考虑到这一点，那么当第二年要纳税时，你可能会猛然惊醒。
• 索赔损失有限制： 虽然您可以申请净营业亏损，但您可以申请的年限通常是有限的。 如果您打算结转亏损，请确保您提前计划。

您应该利用红利折旧吗？

根据您的长期计划，奖金折旧可能是一笔巨大的资产（双关语）。 它可以为您提供更多手头现金，用于对您的业务或其他财产进行再投资，但请记住，这无论如何都不是“额外”的钱。 您现在只是在最大化您的税收冲销，以换取未来几年更少甚至没有折旧。

通常情况下，手头有额外的现金是一件好事——只要你有计划。

如果您想知道如何最好地使用通过红利折旧获得的额外资金，请查看 BiggerPockets 论坛。 我们的房地产投资者、代理人和其他专业人士社区可以为您提供一些见解。

BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。