以色列的房地产公司能否避免崩盘？

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以色列的开发和建筑行业的近期前景并不乐观。该行业存在一些结构性问题，这些问题会导致一阵阵狂躁的萧条，表现为不可预测的价格涨跌。如果说 14 年前我们感到该行业的发展有多么困难，那么在第一次 Covid 锁定和去年年中之间的两年里，我们感受到了强大的加速，而最近该行业一直在踩刹车。

为了找出结构性问题，我们深入研究了最近发布的数据并分析了过去二十年的市场。

延迟点火：繁琐的市场对变化反应缓慢

房地产有时会像资本市场一样表现。每次房地产市场面临资本市场会在几天或几小时内做出反应的变化时，都会重复这个错误。但房地产市场不是资本市场：它很笨重，受到金融、规划、法律、投入、工法、人力等各方面的制约，几乎没有机会在变化袭来时及时做出反应。

最好的例子就是本世纪头十年以色列房地产市场发生的事情。那个十年的前三分之二是持续的价格下跌危机，导致建筑开工量大幅下降，项目启动和规划停滞不前。以色列土地管理局的招标兴趣很低。

2008年，趋势转变，房价开始上涨。但又过了三年，建筑业开始以更多的建筑开工作为回应，在此期间房价上涨了 50% 以上。事实上，直到上个十年中期，建筑开工的速度才开始与价格趋势相匹配。

回过头来看，价格上涨的主要原因显然是建筑业起床太晚。

加速过快：市场未能及时停止

对于 2020 年最后一个季度到 2022 年底房地产市场发生的事情没有合理的解释。在那段时间，房价上涨了约 33%，需求起飞。 2021 年，购买了超过 15 万套住房，比上一个高峰年 2015 年增加了 25%。

但是，虽然 2015 年的峰值可以解释为取消“零增值税”法后爆发的抑制需求，以及出于击败时任财政部长 Moshe Kahlon 对投资买家征收的税收的愿望，但 2021 年的原因完全不同了。

在那一年，由于一系列选举意味着没有制定住房政策并且政府没有给公众任何视野，因此需求激增。

当时，行业已经准备就绪，全速前进。建筑开工是本世纪初昏迷时期的两倍或更多。开发商在土地和建设上的投资越来越多，以满足高需求。

但是，在建筑业积极行动的同时，经济数据发生了变化，随之而来的是需求、建筑成本和财务成本。

难以刹车：即使在 2021 年，危机迹象也很明显

从表面上看，房地产开发商有足够的时间未雨绸缪。中央统计局最近公布的一个令人惊讶的事实是，新房销售放缓最早始于 2021 年 9 月。换句话说，在纸面上，开发商可能已经发现了变化并改变了自己的行为。这并没有发生，而且有充分的理由：公寓价格继续令人眼花缭乱地上涨，而且没有开发商会在价格上涨时停止建设。

于是 2022 年以延续 2021 年势头的价格上涨开始，与此同时出现了一种奇怪的经济情况：公众对新房的需求逐月减少，但自由市场上新房销售价格指数（即，不包括政府补贴计划）继续上升。

四月来了。新房销售下滑加剧，但购房者准备支付更多费用，该指数仍然上涨。 2022年7-8月需求降幅达到顶峰，但10月新房价格指数才出现回落。您会在资本市场的什么地方看到价格对市场数据变化的反应如此滞后？

结果：那些从点火晚和加速快这两个初始现象中获益的人，很可能要付出不及时制动的代价，而且代价很可能会很高。

一个很好的问题：建筑即将崩溃吗？

房地产市场的危机分为三个阶段。一是需求量和成交量大幅下降；其次，几个月后，开发商提供低价报价，随后实际价格下跌；第三，价格普遍下跌，包括二手市场，在这方面是一个比较缺乏弹性的市场。

以色列房地产市场目前处于第二阶段。房主意识到他们处于新情况只是时间问题，而且时间不会很长。

最近公布的房价数据表明，两个月内在自由市场上出售的新房价格下跌了 4.3%。从金钱的角度来看，这意味着平均每套公寓要减少 80,000 新谢克尔，这可不是一笔小数目。

中央统计局报告说，开发商目前持有 53,000 多套未售出的房屋。根据非常保守的估计，这只股票价值 800 亿新谢克尔，主要由成本越来越高的银行贷款提供资金。与此同时，金融对购房者来说也变得越来越昂贵，他们正在放弃市场。

为了避免降价，开发商最初尝试在技术规格方面提供特别优惠，例如更好的厨房、空调和浴室配件优惠券。然而，此类优惠仅适合特定人群，许多潜在买家已被抵押银行拒绝，或因贷款规模和每月还款额而推迟。厨房橱柜无法解决这些问题。

下一阶段是降价。财政部总经济师和中央统计局发布的数据显示，即使在这些降价之后，买家仍未回到市场，这表明降价远未结束。如果利率像预期的那样继续上升，降息幅度将相应加大。

在这种情况下，重要的是房地产公司的管理质量。拥有大量未售出房屋库存的杠杆公司很容易陷入不愉快的境地。人们会记得，在 1990 年代末和 2000 年代初，在前苏联移民浪潮的繁荣时期之后，公司未能在该行业的衰退中幸存下来。

当时，一位清算律师吹嘘自己管理着以色列领先的房地产公司。二十年后，我们现在还会听到类似的吹嘘吗？

由 Globes 出版，以色列商业新闻 – en.globes.co.il – 2023 年 2 月 16 日。

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