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商业地产正在迅速融化。 接下来是家庭价值观。
——埃隆·马斯克 (@elonmusk) 2023 年 5 月 29 日
这就是特斯拉和 SpaceX 创始人埃隆马斯克上周在推特上回应风险投资家大卫萨克斯的一连串推文的内容。
在该系列中，萨克斯声称美联储加息及其导致的借贷成本增加正在金融界引发一系列问题，包括商业房地产即将崩盘。
后一部分当然是可能的。 事实上，摩根大通估计今年将有近 4500 亿美元的商业房地产债务违约。 与此同时，摩根士丹利财富管理预测 CRE 价格从峰谷下降 40%，进一步增加违约风险。
这是否意味着房价也将出现类似的下跌？ 让我们来看看。
商业地产和住宅地产之间有联系吗？
从表面上看，CRE 和住宅房地产似乎正在经历许多相同的问题——高借贷成本和需求下降是其中的主要原因。 但这就是相似之处结束的地方。
在 CRE 中，贷款比大多数房主获得的典型 30 年期抵押贷款短得多。 这意味着大多数借款人需要在购买房产后的短短几年内还清债务或再融资。
这是一个问题，因为现在的利率明显高于几年前。 再加上地区性银行——他们现在有自己的困难要处理——通常是该领域较大的贷方之一，而随着这些债务到期，财产所有者的风险只会放大。
另一方面，住宅借款人通常可以在不需要再融资的情况下持有贷款数十年。 考虑到大约 85% 的抵押贷款持有人目前的利率为 5% 或更低，他们很有可能会坚持几十年。
还需要考虑需求因素。 自大流行以来，对商业房地产的需求直线下降，这在很大程度上要归功于远程工作安排。 根据 CoStar 的数据，截至 2023 年第二季度，近 13% 的办公室空置，创历史新高。 在德克萨斯州休斯顿和加利福尼亚州圣拉斐尔等一些大都市，这一比例接近 20%。
需求下降并不存在于住宅领域。 住房是必需品，虽然更高的抵押贷款利率导致预算紧张的人略有回落，但对住房的内在需求总是存在的——即使在当今的负担能力问题下。
你甚至可以争辩说，当 CRE 需求下降时，住宅需求就会增加。 正如 Redfin 首席执行官 Glenn Kelman 上周在 Musk 本人发的推文中所说，“商业地产需求的减少推动了住宅地产的需求。 在家工作的人需要更多的家中空间。”
还有住宅市场的超低供应需要考虑。 NAR 最近的数据显示美国的待售房屋供应量仅为 2.9 个月（平衡市场被认为是 6.5 个月，这意味着供需匹配）。 根据这些数字，要么买家兴趣大幅下降，要么供应突然过剩，才会在价格方面造成任何形式的影响。
房价预测站在哪里
虽然马斯克的许多追随者在 Twitter 上同意他的观点，但大多数房地产专家并不预测房价会很快大幅下跌。
最后 联邦住房金融局房价指数 显示房价在 2022 年 3 月至 2023 年 3 月期间上涨了 4.3%，而 CoreLogic 标准普尔 Case-Shiller 指数的涨幅较小——每年仅为 0.7%。
尽管如此，长期预测仍然是积极的。 CoreLogic 预计到明年 4 月价格将上涨 4.6%。 Zillow 预计到 2023 年将增长 3.9%。
不知道这些数据有多准确——事情肯定会发生变化，尤其是在可能出现经济衰退和美联储即将加息的情况下。 不过，就目前而言，数据似乎对住宅房地产（和房主）有利。
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