佛罗里达州的住房市场是否将变得更加难以承受？ 你需要知道的

阳光之州无论是气温还是房地产市场都很热。 佛罗里达州西海岸的 Siesta Key Beach 一直被评为最佳海滩之一 世界上最好的海滩. 该地区具有明显的吸引力，吸引了大批新居民——它是过去十年该国增长最快的地区之一——以及愿意支付平均 248 美元/晚 在萨拉索塔等热门目的地。 但据估计，飓风伊恩造成 670 亿美元 根据风险建模公司的数据，私人保险损失和国家洪水保险计划 (NFIP) 造成的额外 100 亿美元损失 有效值.

在这场灾难性事件之后，该地区的房地产、租金和保险费用会发生什么变化？ 这还有待观察，但佛罗里达州的沿海房屋对于日常购房者来说可能更加遥不可及，将市场转移到富有的投资者手中，他们仍然可以在度假租赁上大赚一笔。

飓风过后房地产价格会发生什么变化？

在过去 32 年中每次最昂贵的飓风过后，受影响的地区 看到更大的房屋价值升值 事件发生后的一年比前一年。 例如，在安德鲁飓风之前，迈阿密的升值率为 3.5%，但在接下来的一年中增长到 8.7%。 即使将升值作为国家整体升值的百分比，趋势也是相同的，这有助于消除影响房屋价值的其他因素。

独立 学习 查看邮政编码级别的数据发现，直接受飓风袭击的附近地区的房屋价值暂时下降，但从长远来看会强劲复苏。 最终，受飓风袭击地区的增长速度超过了类似未受影响地区的增长速度。 这与联邦住房金融局的 数据，发现飓风安德鲁后受灾最严重的佛罗里达州在飓风过后立即出现交易量下降和稳定升值，随后加速增长。

全国房地产经纪人协会 案例分析 研究了 2004 年和 2005 年登陆佛罗里达州的飓风，发现即使在 2005 年飓风袭击五个月后，受影响地区的房屋销售量仍在下降，作者将此归因于保险成本上升。 但该地区最终也反弹了。

供求关系解释了这一现象。 当房屋被摧毁时，人们会寻找新的居住地。 房屋短缺和建筑成本增加提高了周边地区可用房屋的价格。 令人惊讶的是，人们 越来越多地进入飓风多发地区. 搬家的不只是当地人。

佛罗里达州的房地产市场会如历史数据所示那样加速吗？ 或者这会是一场不同的危机吗？ 要回答这个问题，重要的是要了解风暴来袭之前房屋建设和保险费率的情况。

伊恩之前的发展和保险

当沿海国家的住房需求很高时，房地产开发商就会建房。 即使这意味着在离开内陆地区的天然湿地沼泽之上建造 更容易受到风暴潮的影响. 尽管存在环境影响，但在 20 世纪的大部分时间里，疏浚和填埋技术仍被用于增加佛罗里达州海滨住房的可用性，该技术涉及堆积从水下获取的土地。

然后，在 2011 年，佛罗里达州前州长里克斯科特， 取消了国家机构 负责评估开发风险并限制脆弱地区的新建设。 猖獗的发展没有得到遏制，当伊恩登陆并激怒再保险公司时，可能会造成更多的破坏。

在 1992 年飓风安德鲁摧毁迈阿密之后，大多数主要的国家财产保险公司 停止做生意 在佛罗里达州或开始编写更少的政策。 剩下的只是严重依赖再保险公司的小型保险公司，以及 Citizens，这是一家国家授权的保险公司，旨在为缺乏私人保险选择的房主提供最后的保险。 这是一个主要由房主保费和特殊评估资助的非营利组织。

在 Ian 之前，再保险公司已经在提高保险价格，而 Citizens 只能获得公司所需再保险的一半。 总体而言，佛罗里达州的财产保险公司一直 赔钱 在过去的五年里。 在伊恩罢工之前，该州的保险费用已经变得难以承受。

结果，佛罗里达州的房地产市场会发生什么？

对于许多在伊恩路径附近出售房屋的房地产经纪人来说， 需求并未放缓. 一些住房 专家预测 暂时的低迷，随后又回到了飓风前过热的市场。 但其他人 说 保险费和建筑材料成本的上涨以及高利率最终将导致该地区的房价下跌，从而结束佛罗里达州西南部的房地产繁荣。 分析师表示，伊恩的房地产复苏可能看起来与过去的灾难不同，因为天气事件的影响通常是短暂的，但佛罗里达州的房主正在考虑由于无法负担的保险费而持续高昂的拥有成本。

佛罗里达州更多的保险公司可能面临破产。 那些坚持下去的人将显着提高保费。 人们已经为简陋的房子每年支付 20,000 美元或更多，而 Ian 只会让成本变得更加昂贵， 迈阿密经纪人说. 有些人可能根本无法获得财产保险——没有保险，金融机构就不会发放抵押贷款。 大多数潜在购房者依赖融资，因此这将大大减少购房者的数量，导致该地区的房屋价值下降。

投资者可能会认为这是一个机会。 毕竟，佛罗里达州的海岸不会不再是一个美丽的生活和度假的地方。 从历史上看，购房者似乎并没有被灾难吓倒——拥有海滨房产的梦想仍然是许多人的梦想。 如果保险市场崩溃，一些专家表示，佛罗里达州飓风多发地区可能会成为足够富有的房主用现金购买和重建的社区，以及拥有大量储备的公司拥有的出租建筑物。 房屋负担能力危机将意味着那些业主可以收取高额租金。

但是自然灾害的代价越来越高，破坏性越来越大，导致一些专家想知道我们是否应该离开这些脆弱的地方——以及通过 NFIP 提供洪水保险是否弊大于利。

补贴保险和气候变化的问题

大多数洪水保险是通过由 FEMA 承保的 NFIP 政策提供给房主的。 该计划的资金来自保险费和国会的资金。 但在每次自然灾害之后，NFIP 都会从财政部借款。 以及程序的借贷权限 不断增加 随着风暴变得更加严重。

房主从 NFIP 支付的洪水保险费反映 少于一半 风险水平。 程序中属性的中值是 约双 典型房屋的价值，因此补贴的好处将流向更富裕的房主。 有人说 该计划鼓励洪水多发地区的发展：人们选择住在他们知道有洪水风险的地方，因为他们知道他们可以获得洪水保险。 当他们的家园最终被摧毁时，负担就落在了纳税人身上。 如果沿海房主被迫承担风险决策的成本，我们可能会看到不同的迁移趋势。 至少，可能会鼓励建筑商使用更耐候的建筑材料。

FEMA 的新 风险评级 2.0 旨在使保费定价更多 透明和公平，反映特定房屋的实际洪水风险。 但事实仍然是，负担得起的洪水保险费无法弥补新飓风造成的损失。 更强的建筑规范可以降低下一次的成本。 但一些 专家说 我们应该重新考虑在危险地区进行重建，并且未来的政策决定应该阻止人们生活在洪水区，而不是相反。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。