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整个 2022 年，抵押贷款利率翻了一倍多，导致住房市场的负担能力和需求急剧下降。 随着需求下降，通常会出现较低的价格，这就是为什么我们正处于房地产市场调整之中。 我相信这种修正主要是由快速上升的抵押贷款利率引起的，只要利率继续上升，这种修正就会持续下去。 那么问题来了，明年抵押贷款利率会发生什么变化？
鉴于美联储上周宣布将联邦基金利率 (FFR) 再次上调 75 个基点，许多人预计抵押贷款利率将继续上升。 美联储表示，他们打算在今年和至少到明年年初继续提高 FFR。 许多人预计抵押贷款利率将在 2023 年飙升至 8% 甚至更高（截至撰写本文时，平均抵押贷款利率约为 7.1%）。
然而，许多著名的预测者都呼吁抵押贷款利率在 2023 年下降。抵押贷款银行家协会预计到 2023 年利率将达到 5.4% 左右。 经济学家 Mark Zandi 预计利率将小幅下降至 6.5%. ATTOM 数据的 Rick Sharga 预计利率在 8% 左右达到峰值，然后到 2023 年底降至 6% 以下。 洛根·莫塔沙米 认为明年抵押贷款利率下降是可行的。
那是怎么回事？ 如果美联储告诉我们他们正在加息，并且存在所有这些经济不确定性，那么利率怎么会下降？ 我知道这看起来很疯狂，但这个预测有经济逻辑，所以我们应该研究一下。
美联储不直接控制抵押贷款利率
首先，我们必须记住，美联储不控制抵押贷款利率。 当美联储说他们“加息”时，他们指的是联邦基金利率（FFR），它提供信息但不控制抵押贷款利率（或信用卡、汽车贷款等）。 因此，虽然美联储只是间接影响抵押贷款利率，但它们直接受到 10 年期国债收益率的影响。
我测量了债券收益率和抵押贷款利率之间的相关性，它非常高，为 0.99。 但是你不需要做任何数学来理解这一点。 您可以在下面的图表中看到这一点——抵押贷款利率和 10 年期债券的收益率一起变动。
由于银行如何赚钱和管理其风险/回报状况，10 年期收益率和抵押贷款利率同步变化。 想象一下，您是一家拥有数十亿美元贷款的银行。 每天，您都必须评估将钱贷给谁，每笔潜在贷款的风险有多大，以及您需要赚取多少利润（利率）才能补偿风险。 贷款利率会根据贷方认为贷款的风险程度而上升。
世界上风险最低的贷款是以债券（称为国库券）的形式向美国政府提供贷款。 这就是国库券的全部内容——向美国政府提供的贷款。 而且风险非常低，因为美国政府从未拖欠债务。 迄今为止，美国已经支付了它有义务支付的每一笔债券，因此银行或任何其他投资者持有美国债券的风险非常低。
目前，您在 10 年期国债上获得的收益率约为 4%。 因此，一家银行几乎可以毫无风险地赚取 4% 的利息。 但银行希望赚取超过 4% 的收益，因此除了购买国债和向美国政府提供贷款外，它们通常以抵押贷款的形式向企业和个人提供贷款。
抵押贷款在宏伟的计划中并没有特别大的风险，但任何进行抵押贷款的人的信誉仍然不如美国政府。 因此，如果银行要为抵押贷款提供资金，他们将承担比将这笔钱借给美国政府时更大的风险。 为了弥补增加的风险，银行将向您收取更高的利率。 通常，银行对 30 年期固定利率抵押贷款的 10 年期国债收益率收取约 170 个基点（一个基点等于 0.01，因此 170 个基点等于 1.7%）。
2023年抵押贷款利率如何下降？
有两种理论：
首先，债券收益率可能会下降，从而降低抵押贷款利率。 许多经济学家预测 2023 年将出现全球衰退。在衰退期间，投资者倾向于寻找低风险投资，正如我们所讨论的，世界上风险最低的投资是美国国库券。 对美国国债的需求激增可能会推高债券价格（更多的需求等于更高的价格），这会压低收益率，因为 债券价格和收益率成反比 有关的。
因此，抵押贷款利率可能在 2023 年下降的主要原因是，我们可能会进入全球衰退，增加对美国国债的需求，从而导致债券收益率和抵押贷款利率下降。
抵押贷款利率可能在 2023 年下降的第二个原因是当前收益率和抵押贷款利率之间的差距。 还记得我说过银行会因风险过高而向抵押借款人收取债券收益率之上的溢价，而溢价通常为 170 个基点吗？ 好吧，现在，溢价是 292 个基点，比正常价差高出 72%！
当存在大量经济不确定性时，价差往往会增加。 只需查看下面的图表。 自 2000 年以来，利差仅 3 次显着超过 200 个基点：大衰退、大流行的开始和现在。 目前的价差是自 1986 年以来的最高值。
我们仍处于不确定时期，但在 2023 年期间，事情可能会变得更加清晰（希望如此）。 如果通胀开始下降，美联储暂停甚至逆转加息，我预计 10 年期收益率和抵押贷款利率之间的利差会稍微正常化，这可能会降低抵押贷款利率，即使收益率保持在高位。
结论
当然，我们并不确切知道会发生什么，但重要的是要了解，2023 年抵押贷款利率下降是合理的情况。
全国房地产经纪人协会高级经济学家兼房地产研究主任 Nadia Evangelou， 她说的时候很好地总结了情况 2023 年可能出现三种情景。“在情景 1 中，通胀继续居高不下，迫使美联储反复加息。 这意味着抵押贷款利率将继续攀升，可能接近 8.5%。 在情景#2 中，消费者价格指数对美联储加息的反应更大，通胀逐渐减速，导致抵押贷款利率在 2023 年稳定在 7% 至 7.5% 附近。在情景#3 中，美联储反复加息抑制通货膨胀，经济陷入衰退。 这可能导致利率可能降至 5%。”
这对我来说很有意义。 这意味着我们只需要看看通货膨胀会发生什么，就可以知道明年抵押贷款利率（以及潜在的房价）将走向何方。
这些场景中的任何一个对您有意义吗？ 您认为 2023 年最有可能的结果是什么？ 在下面的评论中告诉我！
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