你可以有多少抵押贷款？

您有没有想过一次可以拥有多少抵押贷款？ 2009 年，Fannie Mae 更新了相同的借款人政策，将任何人可以拥有的传统抵押贷款的最大数量从 4 个修改为 10 个。但是，要获得资格并找到一家可以提供超过 4 个的贷款机构可能很困难。

在这篇文章中，我们将讨论拥有多个抵押贷款的要求（包括示例）、拥有多个抵押贷款的利弊以及如何管理它们。

房地产投资与多重抵押贷款

虽然您最多可以申请 10 笔抵押贷款，但在您获得第四笔贷款后，资格会变得更加严格。 这是并排比较：

货比三家时，向抵押贷款机构询问他们的额外贷款要求（如果有）。

拥有多个抵押贷款的优势

拥有多个抵押贷款有几个好处，包括：

• 更多租金收入: 您出租的房产越多，您的租金收入就越高。 一个三层可以为您带来 3,000 美元/月，五个可以为您带来 15,000 美元/月。
• 更容易实现火灾：更多的财产和更大的回报也意味着您可以实现财务独立并提前退休（FIRE）。
• 更大、更多样化的产品组合：拥有多个房产可以让您扩展到不同的社区和市场。 您可能会发现您投资组合的某些方面比其他方面产生更好的回报，并寻找可比较的属性。
• 更多税收优惠：房地产投资者在拥有出租物业时可以享受额外的税收优惠，包括折旧和成本隔离。 这些可以帮助减轻您的税负。
• 合并的可能性：如果您通过同一贷方或保险公司获得多项抵押贷款，有时您可以将所有付款合并为一次付款，以便于跟踪。

多重抵押贷款的并发症

管理多个抵押贷款也有其缺点：

• 更大的损失潜力: 你拥有的财产越多，你的开支就越多。 你可以通过租金收入获利，但前提是你的租户愿意支付你想要的租金，而空置、升级和改造都会蚕食你的利润。
• 更难管理: 管理十个财产通常比两个需要更多的时间。 您需要投入额外的时间或聘请租赁物业经理为您做这件事。
• 需要专业知识: 出租一个房间或复式公寓的下半部分不需要您成为专业投资者。 您承接的房产越多，您就必须了解越多，以确保它们都处于良好的信誉和良好的维护状态。
• 更严格的准则：如果您已经有四笔贷款，许多贷方不会再为您提供另一笔传统贷款，而那些提供贷款的人会提出更严格的要求。
• 更多文书工作：更多的抵押贷款通常意味着更多的其他一切——更多的账单、保险要求、责任、维护、需要填写的法律文件等。

如何管理多个属性

在扩展您的产品组合之前，先准备好适合您的流程。 至少，您需要一个租金分类账来跟踪租户的费用、余额和每月租金支付情况。 您的分类账还应包括您的每处房产的本金余额、还款时间表、抵押贷款到期日以及概述潜在维护升级要求的注释等信息。

如果您还为您能想到的任何东西创建模板以简化您的流程，那将会有所帮助。 自动化程度越高，您花在其他任务上的时间就越多。

此外，不要指望贷款人告诉您抵押付款、保险和财产税何时到期。 按时付款是您的责任，而不是他们的责任。 也就是说，如果您的每个财产都有多个贷方，那么避免付款重叠可能是有益的。 这将帮助您确定资金的去向和时间。

多重抵押贷款的替代方案

负担能力通常是拥有多个抵押贷款的最常见障碍。 有时获得一笔贷款的资格已经够难了！

如果您无法为您的下一个投资物业获得传统贷款，以下是一些值得考虑的其他选择：

硬通货贷款

硬通货贷款是来自私人贷方或个人的有担保的短期贷款。 硬通货贷款人不需要良好的信用和低 LTV 比率，而是接受有形资产作为抵押品——通常是财产。 如果您拖欠这笔贷款，您将面临失去抵押品的风险。

硬通货贷款的还款期通常为三个月到一年，但更长。 您还可以期望为它们支付更高的利率，通常为 10-12%。

兑现再融资

现金再融资将您的房屋净值转换为现金，您可以将其用于下一次投资。 这是 BRRRR 方法的基石，也是无需贷款或支付利息即可赚取额外现金的好方法。

它是这样工作的：

假设您有一笔 500,000 美元房产的抵押贷款，最低还款额为 200,000 美元。 这意味着您还有 200,000 美元的贷款和 300,000 美元的资产。 如果您想将这 300,000 美元中的一部分兑换成现金，您可以办理新的抵押贷款——比如说 250,000 美元。 你的新抵押贷款是 250,000 美元，而另外 250,000 美元是你口袋里的现金。

组合贷款

该贷款是投资组合贷方可能提供的一种抵押贷款。 您的贷方不会将您的投资组合出售给另一家公司，而是在内部保留投资组合贷款。 这使他们可以建立更灵活的抵押条款，通常对您有利。

然而，投资组合贷款人也对风险敞开心扉。 组合贷款不一定要满足常规要求，但如果不满足，这些贷方就不能以二级抵押贷款的形式出售它们。

一揽子抵押贷款

一揽子抵押贷款让您可以根据同一份抵押贷款协议为多个投资物业提供资金。 这些抵押贷款使房地产投资者的生活更加轻松，因为他们需要跟踪的文书工作要少得多。

此外，假设您决定再融资或出售您的一揽子贷款中的一处房产。 在这种情况下，条款会从您的原始抵押贷款中“释放”该财产，而不会破坏“毯子”下的其他财产。 这意味着您不必偿还全部贷款。

多重抵押贷款适合您吗？

拥有更多房产也意味着更多的工作和增加的开支。 如果您缺乏这种能力，那么拥有多个房产可能会比您缺乏这种能力所带来的压力更大。

但是，如果您有投资经验和稳健的商业策略，那么进行多次抵押贷款可以获得更高的回报。 您准备好扩展您的房地产投资组合了吗？ 查看我们关于房地产投资的更多专家提示和策略。

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