你知道你的钱从哪里来吗？驾驭当今的借贷市场

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毫无疑问，自从两年多前大流行改变了我们的正常生活以来，房地产市场一直在狂奔。贷款并没有逃脱 Covid-19 的影响，许多活跃的投资者对贷款流程的了解比大流行前任何时候都多。

2020 年春季，一些贷方在评估市场上的新风险时，让活跃的投资者陷入困境，关门或停止放贷。两年多后，市场再次发生变化，投资者需要知道如何调整以保持管道畅通。当每个人都在看着利率上涨时，他们现在却把目光从真正的问题上移开了：他们能关闭这笔贷款吗？

在当前的贷款环境中，实现预先批准以及利率和条款清单并不是一成不变的。贷款人正在改变承保标准，没有对贷款指南做出尽可能多或任何例外，并降低贷款价值比托管过程的中游。大多数投资者在 2020 年 3 月之前从未考虑过他们的资金来源。贷款过程中最令人担忧的部分是通过承销并收到您已获批准并获准关闭的消息。无论借贷机器幕后发生了什么，活跃的投资者都不会担心。只要钱进入收盘桌，他们就很高兴。这种策略一直有效，直到资本从未进入收盘台。

当贷方突然关闭了廉价资本的龙头时，投资者争先恐后地以任何可能的方式挽救交易。这促使拥有自有资金的私人贷方在寻求杠杆的过程中走在了前列。积极的投资者争先恐后地寻找资金或谈判延长合同以重新启动贷款过程。

借出自有资金的私人贷方拥有更多控制权。大型全国性甚至地区性的放贷人对其借出的资金有很大的附加条件，而这些条件是由放贷人无法控制的力量拉动的。

例如，大型机构贷款人通常由银行的信贷额度提供资金，甚至在二级市场上出售他们的贷款。在这两种情况下，都有另一个实体确定他们可以借出什么，可以在哪里借出，以及这些贷款的定价。这些贷方要求信贷额度保持开放或资本市场继续购买贷款，以便他们有足够的流动性来保持新贷款的流入。

作为借款人，这对您意味着什么？这意味着您所引用的费率和条款可能会突然改变，或者一般来说，资金可能会在接到通知后立即停止。那么，在这个动荡时期，您如何保护您的房地产投资业务呢？

开始询问有关贷方如何获取资金的问题，并根据他们获得资金的来源来多样化贷款来源。

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四种类型的贷款人

为简单起见，您可以将资本视为替代贷款的四个类别之一：国家贷款人、地区贷款人、地方贷款人以及来自贷款人的私人贷款，这些贷款人将自己的资本放贷，包括卖方融资。虽然每个存储桶中有许多类型和选项，但了解每种类型的一般用途可以帮助您决定为哪个项目使用哪种类型的融资。

替代贷款自动意味着它不会是您可能用来购买自己房屋的符合标准的传统贷款。由于它们是不合格贷款，因此提供的变量很多并且差异很大。与您的贷方就他们资助的项目类型及其贷款产品的一般准则进行对话，对于为正确的项目选择合适的贷方大有帮助。

国家贷款人

国家贷款人很容易找到。他们的品牌和名称在在线平台、论坛甚至 REI 会议上广为流传。他们的商业模式中，借款人和贷款决策者之间的距离最远。对这些贷方而言，每一份申请以及最终在他们办公桌上提交的文件都是一系列数字和复选标记。像这样的商业模式向活跃的投资者（借款人）展示了高个位数的利率和较低的费用，但这些都是以更高的文件要求、完整的第三方评估和更长的关闭时间为代价的。这组贷款人通常对资本市场或经济前景的变化非常敏感。如果您需要用最少的文档快速完成交易，这可能不是最好的工具。另一方面，如果您有时间关闭，例如再融资变成永久债务，这可能是一个很好的选择。

区域贷款人

区域贷款人可能没有“大人物”的品牌知名度，但在他们的市场中，他们可能相对知名。与国家贷方相比，它们的中等利率和稍高的费用通常伴随着较低的文件要求和较长的融资时间框架。根据贷方的不同，他们可能需要进行全面评估，或者可能选择通过第三方进行在线评估。对于面临一些独特借款挑战的借款人来说，这些区域贷款人可能是一个很好的选择，例如新的就业机会或作为新的商业实体获得融资。

当地贷款人

本地贷方往往是市场上较小的资产支持贷方或较小的银行/信用合作社。如果该州足够小（例如特拉华州或罗德岛州），他们倾向于仅向某个州的某个地区或整个州提供贷款。这些本地贷方通常有较高的利率，特别是如果他们有资产支持，但通常也有很低的文件要求或没有文件要求。这转化为具有更高利率和通常更高费用的借款人。这些以资产为基础的贷方通常可以更快地关闭并使用某种内部估值方法来确保贷款的房地产。信用合作社也可能使用相同的估值工具，但通常需要更高级别的文件来了解贷款机会。对于在一个特定市场经营的投资者来说，这种贷方分类往往是最有帮助的，因为它们是本地的。这类贷款人了解他们所贷款的市场，并在同一领域有其他贷款机会的经验。

个人

最后，我们将研究来自个人的贷款，或者我们所说的“私人贷方”。这些贷款来自个人或其企业实体拥有的资本。这些人经常寻求获得被动收入或将他们的退休基金投入房地产而不是股票市场。根据他们可用的资金量，他们可能并不总是有流动性来为需要资金的贷款提供资金。这些贷方中的许多人与已建立的借款人网络合作，有时将资金从一笔交易滚动到另一笔交易与同一借款人。这些贷方的文件要求可能非常低，他们愿意借出的房产类型具有灵活性，并且在利率、费用和贷款期限方面也各不相同。它们通常也可以很快关闭，如果需要，有时会在几天内关闭。虽然它们不会是那里最便宜或最长的贷款，但这种类型的贷方提供的灵活性足以弥补它。

贷方类型决定变量

如您所见，文档和承保指南与收费率之间存在某种关联。当您作为借款人可以展示出贷方认为风险较低的标准时，您就可以获得较低的利率。此外，其他增值成分也可以提高年化利率和收取的费用。如果贷方可以在三天内以最少的文件完成交易，那可能是一笔更昂贵的贷款，因为借款人需要迅速采取行动，或者无法或不愿意对贷款进行更彻底的审查程序。

结论

了解您对每处房产的融资需求确实可以让您不仅找到贷款人，而且找到适合这项工作的贷款人。贷款人关闭贷款的能力是现在比费率和条款更重要. 询问有关贷方获得资金的途径以及这种途径是否可能在未来几周内发生变化的问题。根据与您交谈的贷方的规模，他们可能无法回答这个问题，但作为借款人考虑这一点永远不会有坏处。将另一家可能能够快速关闭的贷方放在你的后袋中，即使它的利率更高，也可能是关闭与否之间的区别。

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