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最近，联邦住房金融局针对房利美和房地美贷款的抵押贷款费用新颁布规定引起了房地产投资界的广泛关注。
投诉的要点是，信用良好的购房者现在必须补贴信用不良的购房者。 从技术上讲，这是真的。 然而，它被陷害的方式是相当具有误导性的。 一般的论点是这样的：FICO 分数为 620 的人将获得 1.75% 的折扣，FICO 分数为 740 的人将支付 1%。
或者另一个例子是这个 特别受欢迎的推文:
？
信用评分为 680 或更高的购房者将每月多支付 40 美元的房屋贷款，贷款额为 400,000 美元。
首付款为 15% 至 20% 的买家将支付最高的费用。
具有较高信用评级和较低首付的买家将获得较低的利率和费用。 pic.twitter.com/yVEp3btNJg
– 华尔街白银 (@WallStreetSilv) 2023 年 4 月 19 日
虽然所说的在技术上是正确的，但听起来比实际情况要糟糕得多。
首先，这将 只影响房利美和房地美的贷款. 这占向房主发放的大部分贷款，但不会影响 FHA 和 VA 贷款，也不会影响许多投资者获得的不合格贷款。
这里讨论的费用称为 贷款水平价格调整 或 LLPA，主要考虑借款人的 FICO 评分和抵押贷款的 LTV。 在较小程度上，它还考虑了房产是否为业主自用，是公寓还是单户住宅，是二次抵押还是一次抵押，以及再融资是否有任何套现。
LLPA 费用随后有效地添加到抵押贷款中。 因此，例如，如果抵押贷款为 100,000 美元并且有 1% 的 LLPA，则 LLPA 将为 1,000 美元。 这可以作为费用支付，但通常由贷方吸收以换取更高的贷款利率。
增加的抵押贷款成本是为了弥补房利美和房地美因向高风险借款人放贷而增加的风险。
风险较高的借款人仍在支付更多费用
许多人在这里犯的错误是给出的百分比是变化，而不是总数。 好吧，甚至不尽然。 提到的 1% 的费用是 FICO 分数为 740 的人在获得 80-85% 的 LTV 贷款时将支付的费用。 1.75% 的“折扣”并不是 FICO 分数为 620 的人会支付的费用，而是该费用较之前有所减少。 在这种情况下，它适用于获得 95% 或更高 LTV 贷款的人。
在此规则通过之前，FICO 分数为 620 的人获得 95% 贷款的 LLPA 费用为 3.5%。 现在是 1.75%（减少 1.75%）。 这是来自的图表 按揭新闻日报 根据 LTV 和 FICO 分数显示此规则的变化对借款人贷款的影响。
这是人们愿意支付的实际费率。
作为 按揭新闻日报 加起来，
“正如你现在可以清楚地看到的那样，如果你的分数为 640，你将比分数为 740 的人支付更多的钱。以 80% 的贷款价值比为例，你的 LLPA 在 640 时为 2.25 % 与 740 分的 0.875%。 这是 1.375% 的差异，或者 30 万美元的抵押贷款略高于 4000 美元。 这几乎是之前差异的一半，这无疑是一个很大的变化。”
事实上，这项规则变更早在 2023 年 1 月 1 日就已制定，现在才生效。 这里 是公告 来自联邦住房金融局，这里是 完整的贷款水平价格调整矩阵 来自房利美本身。
然而，总而言之，信用低的人仍然会比信用高的人支付更多的钱。 房地产世界并没有完全颠倒过来。
它仍然是对信用低的人的补贴吗？
文章开头我说了这个新规还是有信用好补贴信用差的。 鉴于那些信用良好的人仍然支付较少，这是怎么回事？
原因是信用评分低的人比信用良好的人更容易违约。 而且差异可能比大多数人意识到的要大。
例如， 来自 FICO 的白皮书 得出的结论是，他们的模型显示，“在 800 分的情况下，我们预计大约有 180 名借款人会为每一位违约的借款人持续按时支付贷款。 这与得分为 600 分的消费者相比相当有利，预计每 11 名借款人中就有 1 名会遇到付款问题。”
总的来说，他们发现 FICO 分数和抵押贷款违约率之间的关系如下：
另一篇论文 发现在 2000 年至 2002 年期间，FICO 分数为 750 或以上的人违约概率仅为 1%，而得分为 600-649 的人违约率为 15.8%，而低于 500 的人违约率高达41%的比率。 相似结果见于 另一项研究 美国证券交易委员会在 1997 年至 2009 年间发放的抵押贷款。
总体结果应该不足为奇，尽管差异可能太大（2008 年金融危机现在更有意义了吗？）。
LLPA 旨在涵盖部分这种增加的风险。 但是从上面的图表来看，似乎即使是旧的 LLPA 也有点慷慨（特别是考虑到银行承担的抵押贷款被取消抵押品赎回权的平均损失 大约是 40%). 降低风险借款人的 LLPA 可能会进一步增加房利美和房地美的成本。 正如基础经济学所表明的那样，这一损失需要通过全面提高利率来弥补，包括提高信用评级高的借款人的利率。
因此，这条规则确实可能意味着信用评级高的借款人将补贴信用评级低的借款人。
但不，愤怒的点击诱饵标题是错误的。 信用评级低的借款人支付的费用不会低于信用评级高的借款人。 准确了解正在发生的事情非常重要。
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