全球科技危机冲击以色列办公市场

在微软、谷歌、亚马逊、Meta 和英特尔等科技巨头都宣布计划裁员之后，高度依赖科技行业的以色列办公市场笼罩着一片乌云。 以色列的科技巨头还没有裁员，但当地的房地产写字楼市场很焦虑。

Avison Young Israel——propertech 首席执行官 Guy Amosi 说：“全球整体情绪——经济和政治——影响着我们生活的方方面面。从通货膨胀到加息、乌克兰战争和欧洲能源危机等全球事件影响着整个世界，并且肯定是房地产世界和办公房地产。

“这会导致人们坐在栅栏上。他们在当前环境下做出决定变得更加困难，并造成现在所有交易都停止的情况，即使是那些正在进行中的交易。我们有两个或就在最近的三笔涉及数万平方米的交易中，两家公司在诉讼过程中决定“让我们停下来六个月，看看事情进展如何。” 换句话说，通过树叶的运动，你可以了解风向：在我看来，停了下来，价格下跌的路不远了。”

“我们仍然看到特拉维夫优质塔楼的入住率仍然超过 90%，但近几个月毫无疑问，对商业房地产的需求放缓，”专注于高需求的商业房地产专业房地产经纪人 Osher Ossi 说特拉维夫地区。 “高科技公司主要靠投资养活，当利率高、通胀高、市场有战争、不确定性时，资金留在投资者手中，不一定到达高科技公司- 这就是造成经济放缓的原因。”

“如果这种情况持续下去，高科技公司的资金就会用完，我们已经可以看到许多公司开始削减开支。最大的问题是，全球经济能否在高科技公司支出之前复苏他们所有的储备。”

我们只能拒绝的特殊记录

自新冠病毒大流行爆发之前，以色列的办公楼价格就一直居高不下。 根据商业地产服务公司 Newmark Natam 公司的数据，继 2021 年的异常上涨之后，特拉维夫的办公空间平均价格在 2022 年上半年达到了新的高峰。现在的任何下跌都将使市场回到更正常的价格。

Newmark Natam 房东服务副总裁或 Ben Zvi Klein 说：“2022 年上半年是特殊的，基本上代表了在某些地区，商业房地产价格的涨幅甚至高于房地产行业的价格涨幅，无论是在购买和租赁。最近几个月，写字楼市场也已经感受到了利率和通货膨胀环境的变化。该行业迄今为止受到的损害并不像其他行业那样严重，但即使在其中我们也看到了高科技“公司筹集的资金比以前少，并且避免租用非常大的空间。对市场的另一个影响是由于高利率导致交易量减少。”

Amosi 谈到新情况时说：“特拉维夫突然出现了数千平方米的空置办公空间。公司正在转租拉马特甘钻石交易所的塔楼区域，特拉维夫 Vitania 塔楼的整个楼层已经转租，并且特拉维夫的个别建筑，2000平米和3000平米，大部分都是空的，只是为了表明他们已经减少了损失。市场目前处于疯狂的不平衡状态，随着时间的推移肯定会关闭 – 但现在我们在卖家和租房者之间以及买家和租房者之间存在无法弥合的差距。在我的看来，从现在开始的 12 到 50 个月内，我们将在这里看到大量可供出租的办公空间。”

Maniv Real Estate Consulting 首席执行官 Jacky Mukmel 补充道：“我估计，我们将经历大约一年的艰难时期——重组、思考、考虑将钱花在哪里和做什么的时期。高科技公司是满的，但对情况会有一定的评价，直到今天，公司都会租用20%的多余空间，以利于未来的发展，他们现在肯定会问自己这样做是对还是错做，以及他们是否需要。

“一直以来我都说，虽然租金在预算方面对大型高科技公司没有太大影响，但对于早期的公司来说，他们去特拉维夫只是为了感觉自己在特拉维夫，每平方 300 新谢克尔米是他们真正负担不起的东西。如此规模的费用，仅用于办公空间，最终只会打击他们。这就是现在正在发生的事情。

适应现实的价格，但不是滑坡

从峰值到相对更“理智”的价格水平的一定程度的下降——根据我们的迹象，这种情况已经在各地发生——对一些公司来说无疑是痛苦的，但这并不一定意味着我们正在走向一个自由落体。

Mukmel 强调：“写字楼市场没有滑坡，我认为也不会有。市场正在评估形势，也许是全球经济形势强加给它的某种程度的低迷。这是真的, 在某些地方已经有 10% 或 15% 的下降, 但这是一个现实的价格调整, 而不是滑坡. 一旦特拉维夫的需求下降一点, 尤其是因为公司已经意识到钱已经成为非常昂贵，趋势已经改变，在过去一年中过着欣喜若狂的企业家现在将不得不回到现实中。

“还有某些地区，例如特拉维夫南部——里雄莱锡安、霍隆和巴特亚姆——那里正在大规模建设，企业家必须根据价格调整自己，调整数量以吸引新客户。另一方面，我认为 Bnei Brak 和 Petah Tikva 等地目前正在享受积极的迹象。这些地方我们将看到与特拉维夫的价格差异缩小。市场的价格调整过程现在正在经历的事情将为这些地区带来一些缓解，并且总体上将平衡全国各地的租金价格。”

Ben Zvi Klein 观察到，“如果对利率上升的预测是正确的，市场只会对价格进行轻微调整。只要利率不超过 4%，正如以色列银行估计的那样，到到 2023 年底，加息将停止——办公部门已证明其在应对 Covid 影响以及迄今为止在应对加息方面的弹性，不会受到重大损害。”

但阿莫西的看法不同，尤其是因为计划在未来几年仅在特拉维夫增加数十万平方米的办公空间。 “今天正在建造办公大楼的企业家，比如地标项目中的 Melisron，并不担心——他们已经签署了大部分空间的租赁协议，”他说。 “但尚未出租大空间的塔楼开发商当然应该担心。有很多问号，当这些塔楼开始被占用时，你永远不知道市场在哪里。”

市场调整？ 假期过后，已经到了

在与支持写字楼房地产的专业人士的对话中，这个问题（也许是希望）不止一次出现，也许我们现在所经历的甚至不是市场调整——而是由于暑假和宗教节日而暂时停止。 他们说，现在已经到来的“假期后”时期有可能预示着复苏，并再次带来趋势的变化，这次是向上的。

Ossi 推测，“我们正处于一个对市场进行考验的重要时期，并将为我们提供一个大问题的答案：经济放缓是真实的、实际的放缓，还是像过去多次发生的季节性放缓前几年。你已经可以看到这是一个复杂且可控的放缓，因为高科技公司正在减少支出并更谨慎地管理资金，以便他们能够应对并尽可能长时间地坚持下去。对我来说，我的关注美国经济，因为明年也有经济放缓的传言——但在短期内，在以色列，我们希望看到需求激增。我们必须拭目以待，看看它是否真的会发生。”

Mukmel 说：“如果你看看全球高科技，我很高兴地说，以色列的状况非常好。它是全球高科技发展的中心。我们肯定会到处看到裁员，但我们不会“看看美国、欧洲或其他地方正在发生什么。以色列的高科技产业不会发生什么戏剧性的事情。”

尽管形势不明朗，但科技行业仍在达成有趣的交易——谷歌以色列正在就在 Totzeret Ha 拐角处 Yigal Alon 街正在建设中的新 ToHa 2 Tower 2 租赁约 20 层楼进行深入谈判。特拉维夫的 aretz Street（首字母缩写词 ToHa）——约占整个塔的三分之一——每年约 9000 万新谢克尔。 《环球报》上周透露，该协议的价格约为 50,000 平方米，带壳状态的价格为每平方米 150 新谢克尔。 该塔是由 Amot Investments Ltd. (TASE:数量） 和 Bayside Land Corp. Ltd. (Gav Yam) （塔斯：比亚迪1) 投资 30 亿新谢克尔。 到目前为止，该塔的地下部分已经建成，预计仅在 2026 年才能完工。但谷歌与开发商之间的谅解备忘录将在未来几天内签署。

Amosi 总结道：“目前最好的建议是坐下来等待。每周一我都会与欧洲的所有房地产顾问交谈，每周四与北美的房地产顾问交谈。我最近与他们会面时所看到的画面是我们是全球形势的一部分，纽约的情况也不例外，伦敦的情况更糟。无论如何，今天的决策速度要慢得多，我认为这样做是对的现在暂停一下，看看市场上正在发生什么，然后才采取行动。”

由 Globes 出版，以色列商业新闻 – 环球网 – 2022 年 10 月 31 日。

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