关于 DSCR 贷款的 12 个常见问题（和答案）

本文由 Easy Street Capital 提供。 阅读我们的编辑指南以获取更多信息。

到目前为止，在整个 2023 年，我们已经发表了几篇关于 DSCR 贷款的文章，DSCR 贷款是一种在房地产投资者中越来越受欢迎的贷款产品。 其中包括概述 如何获得最优惠的价格 和条款，如何使用 进阶策略 最大化回报，以及新的小的概述 多户家庭 DSCR 贷款 利基，将贷款产品扩展到最多 10 个单元的房产！

正如许多经验丰富的房地产投资者所知，虽然投资房地产和获得贷款通常是一个简单的过程，但每笔交易似乎总是有独特的情况和困难！ BiggerPockets 论坛通常包括与 DSCR 贷款资格相关的问题。 这份概述将有助于为对这种贷款选择感到好奇的投资者整合有用的信息！

本文将介绍有关 DSCR 贷款的所有常见问题的许多示例，并提供您在实现财务自由的道路上导航贷款流程和扩展您的投资组合所需的所有答案。

1. 什么是 DSCR 贷款？

DSCR 贷款是由住宅投资物业担保的贷款，通常是一个（单户出租）到四个单元，但有时高达 10 个单元。 这些贷款通常是为了包括在证券化中，或者是在所有 DSCR 贷款的证券化中，或者是与其他不合格抵押贷款一起（“非 QM”，意思是不符合准政府机构（如房利美或房地美）要求的传统准则苹果）。 这些贷款对借款人（或担保人，如果借款人是像有限责任公司这样的实体）有完全追索权，并且主要基于财产的现金流潜力而不是投资者的收入或财务状况。

请注意，“DSCR 贷款”不应与在其承销中使用偿债覆盖率的商业房地产贷款或可能具有类似产品的银行和信用合作社提供的类似产品相混淆。 这些贷款最好归类为商业房地产贷款或“投资组合贷款”——而“DSCR 贷款”的绰号应该保留给这种特定的非 QM 可证券化贷款产品。

2. 如何计算这些贷款的 DSCR？

DSCR 计算虽然非常基础，但可能会让人们感到困惑，尤其是对于具有商业房地产背景的投资者而言。 为什么？ 住宅投资物业 DSCR 贷款的 DSCR 计算方法是将物业的租金收入除以“PITIA”（本金 + 利息 + 税收 + 保险 + 协会会费）。 相比之下，商业房地产贷款的 DSCR 指标是通过将净营业收入（租金减去房产的所有运营费用）除以还本付息（任何本金加利息）来计算的。 商业房地产贷款的运营费用通常包括除税收和保险之外的许多额外费用，例如维修和保养、公用事业、景观美化、管理费用以及空置和信用损失的估计。

因此，对于 DSCR 贷款，计算出的 DSCR 通常比有时预期的更友好（即更高）。 虽然作为投资者通过保守的方式（预估额外成本和准备金）来承保您的出租物业通常是明智的，但根据这种承保方法使用更简单的 DSCR 贷款资格可能是明智之举。

3. 是否所有 DSCR 贷方都具有相同的资格规则和承保指南？

不。DSCR 贷款的一大优点是可以选择不同的贷方，而且许多贷方的准则和资格规则略有不同。 与必须 100.0% 严格遵守 Fannie Mae 和其他机构的指导方针的“传统”贷方不同，DSCR 贷方有定制的指导方针，并允许例外情况！

通常 DSCR 贷方的利率和贷款条款非常相似，指导方针或多或少约为 90%。 但差异可能是有意义的，尤其是当 DSCR 贷款人致力于专门为特定投资者提供服务时，例如那些专门从事短期租赁或 BRRRR 方法的人！ DSCR 贷方通常也可以灵活地做出例外情况，而不必 100.0% 遵守准则（如传统贷方）。 对于精明的房地产投资者来说，这往往是非常有帮助的，他们通过寻找使交易成功的方法来赚钱，即使他们有点头发！

4. DSCR 贷款的最低贷款金额是多少？

DSCR 贷款的最低贷款金额将因贷方而异。 一般来说，您可能会看到最低贷款额在 75,000 美元到 150,000 美元之间，尽管一些贷方已知的贷款额度会降至 55,000 美元。

5. DSCR 贷款的最低信用评分是多少？

与最低贷款额一样，DSCR 贷款的最低信用评分也会因贷方而异（有时差别很大）。 一般来说，最严格的贷方最低可高达 680，而更激进的贷方最低可低至 620。

6. 我可以住在用 DSCR 贷款购买的房产中吗？

不，DSCR 贷款有非常严格的贷款，不允许借款人占用房产。 事实上，作为 DSCR 贷款文件的一部分，借款人需要签署一份法律宣誓书，证明他们不住在该房产中或将来打算住在该房产中。 这甚至包括多单元属性中的特定单元。 因此，即使该物业有四个单元（四联式），其中三个单元被第三方租户占用，第四个单元仍然不能被业主占用。

7. 如果是短租怎么办？

是的，对于由 DSCR 贷款担保的用作短期或假期租赁的投资物业，借款人必须签署相同的法律文件，声明他们不会占用该物业。 这包括部分时间入住该物业，其他时间出租。

但是，对这些有一点宽容。 通过 DSCR 贷款进行短期租赁的投资者每年最多可停留两周，同时遵守贷款文件。 对于投资者希望每年入住两周以上的度假物业，DSCR 贷款不是一种选择。 好消息是，“第二套住房贷款”是许多贷方为这些情况提供的广泛可用的贷款产品。

8. 首次投资者可以获得 DSCR 贷款吗？

是的，首次投资者通常可以获得 DSCR 贷款，但规则会因贷方而异。 虽然少数 DSCR 贷方不会向新手贷款，但大多数会这样做，通常会有一些小限制，例如最高 LTV 降低 5% 或要求更高的最低信用评分。 然而，一些 DSCR 贷方对新手投资者没有限制，特别是如果借款人的其他财务状况良好。

9. 最低的 DSCR 贷款首付是多少？

绝大多数 DSCR 贷方的最低首付为 20%。 但是，有一些会低至 15%。

10. DSCR 贷款是否有最高金额限制？

不，不像传统贷款，一次限制不超过 10 个房产（实际上通常更少，因为一旦你建立了你的投资组合，传统上越来越难获得资格），DSCR 贷款没有上限，因为每笔贷款都符合资格基于财产和信用评分，而不是借款人个人收入、支出和投资组合中的所有收入和支出总和。

11. 是否需要出租房产才有资格获得 DSCR 贷款？

一般来说，对于作为再融资交易一部分的 DSCR 贷款，该物业必须完全出租给租户，或者具有通过短期或中期租金赚取租金收入的经营历史。 对于多户住宅，一些贷方将允许一个或两个单元空置以进行再融资。 但是，这些单元必须“准备好出租”。

对于收购交易（即使用 DSCR 贷款为购买房产提供资金），DSCR 贷方将普遍允许房产空置但处于“交钥匙”状态。

12.出租物业不符合 DSCR 贷款融资条件的一些常见原因是什么？

虽然每个 DSCR 贷方和一些贷方可能允许或可能允许以下任何一项例外，但这些类型的财产通常没有资格通过 DSCR 贷款融资。 这些通常是不合格的，因为贷款人如果需要取消抵押品赎回权并接管该财产，则不具备成功运营该财产所需的专业知识。 此外，潜在购买房产的买家群体（具有所需专业知识）远低于购买更标准住宅房产的潜在买家群体。

农业特性： 从事农业创收活动的财产，例如牧场、农场或果园，通常不符合资格。 如果您正在寻找具有主屋但还包括马厩或谷仓的投资物业，它很可能不符合 DSCR 融资的资格，即使仅来自房屋的收入和价值就足以符合资格。

辅助生活设施： DSCR 贷方通常也禁止为老年人护理（以及随之而来的高且有时不可预测的营业额）设立的财产

单人房入住属性： 虽然由于最大化租户可以增加现金流而越来越受欢迎，但通常禁止将房间出租给大学生等租户的房产。 这里的部分原因是，与租用整栋房屋的租户相比，这些安排下的租户可能更具风险且更不可靠。

然而，这些房产的 DSCR 贷款通常可以作为例外情况提供，但通常要求房产既要易于转换为供单个租户使用，又要能够在出租给单个租户时提供足够的租金收入和现金流。

木屋： DSCR 贷方通常禁止真正的度假小屋，例如大烟山或其他农村地区。 然而，它有时也是一个灰色地带，在什么地方被称为小木屋与设计为“原木风格”的单户住宅。 通常，具有小木屋风格但也具有标准基础设施的物业连接到公用设施，例如 HVAC、自来水和化粪池系统，在该地区具有类似的可比物业，有资格获得 DSCR 贷款融资。

大面积： 面积限制因 DSCR 贷方而异，但 DSCR 贷款通常仅限于占地 5 英亩或以下的房产。

结论

希望本文能帮助您了解 DSCR 贷款以及如何评估可以最好地利用它们的投资物业机会！

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