关注每月派息股票：BSR 房地产投资信托

Aristofanis Papadatos 于 2023 年 3 月 14 日发布

BSR 房地产投资信托基金 (BSRTF) 具有三个吸引人的投资特点：

#1： 它是房地产投资信托基金，因此具有优惠的税收结构，并将大部分收益作为股息支付。
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#2： 它提供高于平均水平的股息收益率 3.9%。
#3： 它每月而不是每季度支付股息。
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BSR Real Estate Investment Trust 作为 REIT 的优惠税收地位、高于平均水平的收益率和每月股息的三重优势使其对个人投资者具有吸引力。

但对公司而言，不仅仅是这些因素。 继续阅读本文以了解有关 BSR 房地产投资信托基金的更多信息。

商业概览

BSR Real Estate Investment Trust 是一家内部管理的开放式房地产投资信托基金，在美国 Sunbelt 地区拥有 31 个多户花园式住宅物业的投资组合，这些住宅物业位于具有吸引力的一级和二级市场，其住宅物业在美国拥有 8,666 个单元全部的。 REIT 成立于 1956 年，并于 1991 年开始专注于多户住宅。

资料来源：投资者介绍

几十年来，阳光地带市场一直享有优越的人口增长和经济增长，并且很可能继续以比该国其他地区快得多的速度增长。 因此，BSR REIT 处于理想的位置，可以在未来几年享受高于平均水平的租金增长。

BSR REIT 拥有价格合理的优质住宅物业，因此在经济周期的所有阶段都对其物业有着强劲的需求。 此外，其物业需要的维护费用低于典型的城市物业。

此外，在过去二十年中，多户型房地产投资信托基金的表现优于大多数其他类别的房地产投资信托基金。

资料来源：投资者介绍

如上图所示，在过去 20 年中，多户型 REITs 的表现优于零售 REITs 和写字楼 REITs。 出色的表现主要是由于该行业的竞争少得多以及对多户住宅的强劲需求。

BSR REIT 目前业务势头强劲。 2022 年第四季度，其入住率持平于 96.0%，但 REIT 的同社区净营业收入较上年同期增长 11.7%，这主要归功于租金大幅上涨。 新租约的租金率增长 2.1%，而续租的租金率增长 11.9%，总计混合增长 6.0%。 因此，REIT 的每单位运营资金 (FFO) 增长了 21%，从 0.19 美元增加到 0.23 美元。 它还在全年发布了创纪录的每单位 FFO 0.86 美元。

增长前景

千禧一代表现出更大的租房倾向，因为他们追求更灵活的生活方式。 由于千禧一代约占 BSR REIT 核心市场人口的 25%，因此该 REIT 对其物业的需求强劲，未来增长空间充足。

BSR REIT 还极大地受益于阳光地带市场所经历的卓越的人口增长和经济增长。

资料来源：投资者介绍

由于其核心市场的这一特点，REITs 能够享受年复一年的强劲租金增长。

还值得注意的是，BSR REIT 在 2019-2021 年期间剥离了 39 处非核心物业，总收益为 7.605 亿美元。 因此，该公司将其资产的平均使用年限从 29 年降低到 11 年，从而大幅降低了资本支出。

在过去三年中，BSR REIT 的业务表现有些波动，这主要是由于大流行。 尽管如此，在此期间，它调整后的每单位 FFO 平均每年增长 7.7%。 由于 BSR REIT 的良好增长前景，我们预计未来五年每单位 FFO 的平均年增长率为 5.0%。

股息与估值分析

与许多因冠状病毒危机而削减 2020-2021 年股息的房地产投资信托基金不同，BSR REIT 凭借其稳健的商业模式证明能够抵御经济低迷。 REIT 在 2020 年的每单位 FFO 仅下降了 12.5%，而其股息保持不变。 更好的是，它现在已经完全从大流行中恢复过来。

BSR REIT 的股息记录很短，因为它仅在 2018 年才开始派息。该股票目前的股息收益率为 3.9%。 由于其稳健的商业模式、65% 的健康派息率和 3.7 的利息覆盖率，该信托不太可能削减股息。

另一方面，由于美联储为应对高通胀而实施的激进加息，未来几年的利息支出可能会大幅上升。 这对包括 BSR REIT 在内的绝大多数房地产投资信托基金来说都是不利因素。

BSR REIT 的资产负债表有些薄弱，因为其 10.7 亿美元的净债务占股票市值的 142%。 因此，如果高通胀持续的时间比目前预期的长得多，高利率可能会对 BSR REIT 的业绩造成影响。

参考估值，BSR REIT 目前的交易价格是过去 12 个月调整后每单位 FFO 的 16.0 倍。 鉴于该信托的业绩记录有些波动且相对较短，我们假设该股票的合理价格与 FFO 比率为 14.0。 因此，当前的 FFO 倍数高于我们假设的公平价格与 FFO 比率。 如果该股票在五年内以其公允估值水平交易，其年化回报率将受到 -3.7% 的拖累。

考虑到 5% 的年度 FFO 每股增长、3.9% 的股息和 -3.7% 的估值水平年化收缩，BSR REIT 在未来五年内的平均年度总回报率可能仅为 4.8%。 这是一个乏善可陈的预期回报，因此投资者应该等待更合适的切入点。

最后的想法

BSR REIT 的优势在于在 Sunbelt 市场拥有多户型房产，这些市场的特点是经济增长强劲，对此类房产的需求强劲。 与许多其他房地产投资信托基金形成鲜明对比的是，该房地产投资信托基金在整个冠状病毒危机期间也证明具有相当的弹性，捍卫了其红利。 由于该股票还提供 3.9% 的股息收益率和 65% 的健康派息率，因此对于以收入为导向的投资者的投资组合来说，它是一个有吸引力的候选者。

另一方面，投资者应注意 BSR REIT 并非高增长的 REIT，因此在参考股票估值时尽量保持较大的安全边际是谨慎的做法。 BSR REIT 目前的估值似乎相当合理。 因此，投资者在购买股票之前应等待股票向 11 美元进行有意义的修正。

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