关注股息之王：联邦房地产投资信托基金

Nate Parsh 于 2022 年 10 月 7 日更新

具有很长股息连续性的股票极具吸引力，因为它们在经济衰退期间产生稳定的收益并支付可靠的股息。

很少有公司能够在经济低迷时期提供这种弹性，因此投资者在选择长期持有哪些股息股票时必须小心。

一组经受住了时间考验的股票是股息之王，这是一组标准普尔 500 指数中仅有 45 只股票，至少连续半个世纪增加股息的股票。

您可以在此处查看所有 45 个股息国王。

您还可以通过单击下面的链接下载 Excel 电子表格，其中包含完整的股息之王列表（以及重要指标，例如市盈率和股息收益率）：

联邦房地产投资信托 (FRT) 是股息之王，连续 55 年增加股息。

这种连续性对于任何股票来说都是令人印象深刻的，但对于房地产投资信托基金（一个众所周知的容易受到衰退影响的行业）来说，这种连续性是非同寻常的。

事实上，Federal Realty 是股息之王名单上唯一的房地产投资信托基金。

下面，我们将看看 Federal Realty 的业务及其继续连续派息的前景。

商业概览

Federal Realty 成立于 1962 年，从那时起，它已发展成为专注于零售的强大房地产投资信托基金，在美国高收入、人口稠密的沿海市场开展业务

有关的： 您可以在此处查看 Sure Dividend 的房地产投资信托基金列表。

该信托基金认为这些市场在人口和收入增长方面具有长期有利的人口统计特征。

资料来源：投资者介绍

这种在高端市场拥有高端物业的策略很好地服务于信托，并且多年来稳步增长。

Federal Realty 还拥有高度多元化的房地产投资组合。 没有一个租户占 Federal Realty 年度基本租金或 ABR 的 2.85% 以上。 而且，其前 25 名租户合计占 ABR 的 26%。

Federal Realty 在超过 105 处房产中拥有超过 3,100 名租户，这代表了租户和地域市场的高度多样化。

增长前景

Federal Realty 在任何一年的增长并不总是很大，但随着时间的推移，运营资金 (FFO) 继续上升。

事实上，2020 年是十多年来信托没有产生更高的每股 FFO 的第一年。

对于房地产投资信托基金来说，这是一个惊人的良好记录。 当然，2020 年 FFO 的下降是由于信托无法控制的情况，即冠状病毒大流行。

然而，联邦地产也是过去一年经济复苏的巨大受益者。

联邦 房地产报告第二季度 2022 年 8 月 4 日的收益. 每股 FFO 为 $1.65, 向上 17% 从 $1.41 在这一年–前 四分之一。 总收入为 $264.1米， 向上 14％ 一年又一年.

信任 获得 3 资产总额超过 1 万平方英尺 在 93 英亩土地，总价值 434 美元 百万. 本季度联邦地产 签署记录 132 乐为 562,111 平方英尺 可比 空间。

信托的 投资组合是 92% 占据 94.1% 出租 在本季度，上升 经过 每年 240 和 140 个基点–超过–年。

此外，信托 提高 2022年 稀释后每股 FFO 指导 从之前的 5.85 美元至 6.05 美元的指导降至 6.10 美元至 6.25 美元。

竞争优势和衰退表现

Federal Realty 的竞争优势在于其开发渠道，以及在极具吸引力的市场中的重点和相对主导地位。

随着时间的推移，该信托已经证明它可以产生行业领先的平均基本租金，这是因为它已被证明非常擅长选择和开发美国最好的房产

另一个竞争优势是信托强大的资产负债表，在房地产投资信托基金中脱颖而出。 截至第二季度末，FRT 拥有 A- 的稳健信用评级和充足的流动性，拥有 1.77 亿美元的现金和等价物。

这些竞争优势不仅帮助它随着时间的推移增加 FFO，而且在一些非常严重的衰退期间继续提高股息。

下面，我们有联邦房地产在大衰退之前、期间和之后的每股 FFO：

• 2007 年每股 FFO：3.62 美元
• 2008 年每股 FFO：3.85 美元（增长 6.4%）
• 2009 年每股 FFO：3.51 美元（下降 8.8%）
• 2010 年每股 FFO：3.88 美元（增长 10.5%）

虽然联邦房地产在经济衰退期间无法每年都增长，但它能够随着时间的推移而增长，尽管幅度很小。 然而，这足以保持其令人印象深刻的股息连续性。

根据 FRT 的前瞻性指引，该信托预计 2022 年每股 FFO 为 6.08 美元。这意味着远期股息支付率约为 71%，这表明 REIT 的股息是可持续的。

FRT成功度过了由大流行引起的2020年经济衰退，并且仍然提高了股息，这是其商业模式潜在实力的标志。

估值与预期回报

以目前 93 美元的股价计算，并使用 2022 年预期的每股 FFO 6.08 美元计算，该股票的交易价格是 FFO 估计的 15.3 倍。

同时，我们对 Federal Realty 的公允价值 P/FFO 估计为 15，这意味着我们认为该股今天被略微高估了。

如果 P/FFO 比率在未来五年内降至 15，则年回报率将每年减少约 0.4%。 因此，估值预计对未来回报有小幅拖累。

预计每股 FFO 每年将增长 4.5%，加上当前 4.6% 的股息收益率，部分抵消了这一影响。

幸运的是，FRT 股票作为股息增长投资仍然具有广泛的吸引力。

资料来源：投资者介绍

在股息增长方面，该信托在房地产投资信托基金中拥有无与伦比的记录。

总体而言，我们预计未来五年的年总回报率为 8.7%，这源于 4.5% 的 FFO 增长率、4.6% 的初始股息收益率以及多重收缩带来的小阻力。

最后的想法

由于多次经济衰退和冠状病毒大流行，联邦房地产多年来一直面临着挑战。

尽管如此，Federal Realty 保持着 55 年的年度股息增长历史，这在房地产投资信托基金领域是无与伦比的壮举。

鉴于信托的商业模式，每股 FFO 的增长应该相当强劲。 而且，股息支付似乎是安全的。

由于预期的回报，我们将 Federal Realty 的股票评级为持有，但会发现该股在进一步回调时更具吸引力。

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