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一家房地产投资基金最近拖欠洛杉矶两座摩天大楼的 7.5 亿美元抵押贷款。 一家私募股权公司将其在芝加哥威利斯大厦的投资价值削减了近三分之一。 纽约的一位大房东正试图延长支付公园大道办公大楼贷款的期限。
自大流行导致工作场所空荡荡并使在家工作变得普遍以来，几乎每个美国城市的办公区都承受着巨大的压力。 但最近几个月，危机进入了一个紧张的阶段，可能会损害当地经济，并对房地产投资者和数十家银行造成财务打击。
贷款人越来越不愿意向写字楼业主提供新贷款，尤其是在上个月两家银行倒闭之后。
“他们不想发放新的写字楼贷款，因为他们不想增加风险敞口，”纽约房东斯科特·雷克勒 (Scott Rechler) 说，他是该市写字楼市场的重要参与者，也是联邦储备银行的董事会成员纽约。
贷款回落的时机再糟糕不过了。 根据商业房地产数据公司 Trepp 的数据，房东今年需要为大约 1370 亿美元的办公室抵押贷款再融资，未来四年需要为近 5000 亿美元再融资。 美联储通过提高利率来对抗通货膨胀的运动也大大提高了仍在提供的贷款的成本。
银行不愿放贷和业主对信贷的绝望造成了僵局。 贷款人只有在获得更好条件的情况下才愿意延长贷款和发放新贷款。 许多房东正在反击，有些房东威胁要违约，实际上是在押注银行和投资者将在丧失抵押品赎回权时蒙受更多损失。
贷款人和业主之间的私下谈判如何解决可能会产生重大影响。 违约可能会给区域性银行带来压力，并有助于将经济推向衰退。 已经承受压力的地方财产税收入可能会直线下降，迫使政府削减服务或裁员。
“我们看到的是贷方和业主之间的这种舞蹈，”纽约 Madison Realty Capital 的 Joshua Zegen 说，这是一家专门为商业房地产项目融资的公司。 “没有人知道正确的价值观是什么。 没有人想收回一栋建筑物，”他说，并补充说建筑物所有者也不想投入新资金。
他补充说，与酒店和公寓楼等其他类型的商业地产相比，写字楼行业承受的压力要大得多。
一些行业专家乐观地认为，如果有足够的时间，业主和他们的贷方将达成妥协，避免丧失抵押品赎回权或财产税收入的巨大损失，因为每个人都希望将损失降到最低。
“我认为这不会导致系统性风险，”Trepp 高级董事总经理 Manus Clancy 说。 “这不会让银行倒闭，但你可能会看到一些银行出现问题。 在这个市场上，没有什么事情可以很快得到解决。”
商业建筑贷款通常比房屋抵押贷款更容易延期或修改。 谈判由银行高管或称为服务商的专业金融公司处理，它们代表拥有一项或多项商业抵押贷款支持的证券的投资者行事。
但达成协议仍然很困难。
Rechler 先生的公司 RXR 最近停止支付其用于购买曼哈顿市中心 61 Broadway 的贷款。 他说，他的公司在几年前将近一半的股份出售给另一位投资者后，收回了最初对该建筑的投资。 他补充说，德国机构 Aareal Bank 的贷方正在考虑出售贷款和建筑物。
“在这个缺乏流动性的市场上，他们能卖掉这笔贷款吗？ 他们能卖掉这栋楼吗？” 雷克勒先生说。 区域银行拒绝置评。
埃里克·古拉尔 (Eric Gural) 是 GFP Real Estate 的联席首席执行官，这是一家家族企业，持有曼哈顿几栋办公楼的股份，其中大部分是老旧办公楼。 他与一家银行就联合广场一栋建筑的 3000 万美元贷款延期进行了近七个月的谈判，而抵押贷款只剩下两个月了。
“我正试图将现有贷款延期一年，这样我就可以了解明年的利率情况，这可能会比现在更好，”古拉尔先生说。 “混合工作在银行造成了恐惧。”
商业房地产服务公司高纬环球 (Cushman & Wakefield) 的数据显示，尽管许多员工每周至少有几天回到办公室，但美国仍有 18.6% 的办公空间可供出租，这是自 1995 年开始衡量空置率以来的最高水平。
投资于商业抵押贷款支持债券的公共养老基金、保险公司和共同基金公司也有兴趣看到问题得到解决或推迟。 取消抵押品赎回权的浪潮会降低其证券的价值。
分析师最担心的许多抵押贷款涉及芝加哥、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿的建筑物——这些城市的空置空间过剩，或者员工不愿返回办公室。
芝加哥的 108 层高的威利斯大厦就是其中之一，它是美国第三高的建筑，仅次于曼哈顿的世界贸易中心一号大楼和中央公园大厦。 大型私募股权公司黑石集团于 2015 年以约 13 亿美元的价格收购了它，并承诺斥资 5 亿美元翻新这座拥有 50 年历史的建筑，前身为西尔斯大厦，包括增加零售空间和屋顶露台。
但在 12 月，该大楼最大的租户美国联合航空公司支付了提前终止费，并腾出了三层楼； 公司仍占据16层楼。 根据信用数据和研究公司 KBRA Analytics 的数据，当月大约 83% 的建筑被占用。 Blackstone 对这些数字提出异议； 公司发言人杰弗里·考斯 (Jeffrey Kauth) 表示，“大约 90% 的办公空间是租用的。”
黑石集团最近通知其部分房地产基金投资者，其已将其在 Willis Tower 的股权投资价值减记 1.19 亿美元，即 29%，一位知情人士表示，该人士要求匿名讨论敏感问题财务信息。
据 Trepp 称，3 月，黑石集团获得了 13.3 亿美元抵押贷款的第四次延期，将到期日推迟到明年。 根据贷款条款，该公司可以在明年寻求再延长一年。
黑石集团表示，该公司只有约 2% 的房地产资金投资于办公楼——与十年前相比下降了很多。
即使是拥有该国一些最昂贵房地产的街道也不能幸免。
根据 KBRA Analytics 的数据，在曼哈顿，与华尔道夫酒店隔街相望的办公楼 300 Park Avenue 的业主正在寻求将 8 月到期的 4.85 亿美元贷款延期两年。 该物业由一家合资企业所有，其中包括铁狮门公司和几位未具名的投资者。
这座建于 1955 年的 25 层建筑是高露洁棕榄公司的总部。 但这家消费品集团正在缩减其在那里的业务。
铁狮门发言人巴德·佩罗内 (Bud Perrone) 表示：“我们要求在贷款到期之前尽早将我们的贷款转移给特殊服务商，以便我们可以共同努力实现互惠互利的延期。”
包括 300 Park Avenue 贷款在内的部分债券交易在去年秋天被惠誉评级下调，因为一些租户已经离开大楼，而评级较低的部分债券现在的交易价格约为面值 85 美分。
在全国范围内，与房地产巨头 Brookfield Properties 有关的投资基金拖欠了洛杉矶市中心的 Gas Company Tower 和附近建筑物 777 Tower 的 7.5 亿美元贷款，可能会取消抵押品赎回权或出售这些房产, 根据该基金。
Brookfield 的发言人安德鲁·布伦特 (Andrew Brent) 在一封电子邮件声明中表示，遭受财务挑战的办公楼“在我们的投资组合中所占比例很小”。
即使业主为空置率和高利率而苦苦挣扎，一些人还是找到了一种方法来让他们的房产站稳脚跟。
位于曼哈顿公园大道 375 号的西格拉姆大厦的业主一直在努力为 5 月份到期的 2 亿美元贷款进行再融资，同时寻找新的租户来填补富国银行之前占用的几层楼。
由 Aby J. Rosen 和 Michael Fuchs 领导的投资集团 RFR Holding 在 2000 年以 3.79 亿美元买下了这座 38 层的大楼。 为了吸引员工回到办公室，RFR 去年在地下车库建造了一个价值 2500 万美元的“游乐场”，该游乐场配备了攀岩墙、泡菜球和篮球场。 据 Trepp 称，过去几个月有四位新租户签署了租约。
即使有这么多空置空间，像 Rechler 先生的 RXR 这样的一些房东仍然想建造新的塔楼。 RXR 正在推进在公园大道 175 号建造可能成为美国最高建筑之一的计划。
“这是世界上最好的写字楼市场之一，”他说，指的是这座塔楼。
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