“分母效应”如何影响房地产投资者

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你知道分母效应吗？

在金融和投资领域，“分母效应” 发生在投资组合的一部分价值急剧下降并拉低投资组合的整体价值时。 因此，投资组合中任何价值没有下降的部分现在都占了整个馅饼的很大一部分。

虽然这是事实并且有些明显，但在房地产中还有另一个分母效应在起作用。 投资者梦想和财富的阴险破坏者。

如果您获得并经营一项重要资产，并且 这个分母朝你的方向发展，你将以双赢来庆祝。 但即使你很好地购买和经营你的资产，这种分母效应也会摧毁你并清算你的股权。

这个分母效应是什么？ 我说的是上限利率减压。

这个房地产周期发生了什么？

商业房地产的资本化率与 市盈率 在股市投资中，但相反。 它实际上是市盈率。 具体来说：

资本化率 = 净营业收入 ÷ 资产价格

这 资本化率 与购买/出售时的资产价值成反比。 资本化率反映了投资者对这样的资产、在这样的地点、在这样的条件下、在这样的时间预期的无杠杆回报率的情绪。

较低的资本化率等于较高价格的资产。 我们在过去十年中经历的前所未有的资本化率压缩反映了投资者在收购商业和住宅房地产方面近乎肆无忌惮的乐观情绪。

但是树不会长到天上去。 正如经济学家赫伯·斯坦 (Herb Stein) 挖苦道：“如果某件事不能永远持续下去，它就会停止。”

我并不是说这是房地产资产价格上涨的终结。 我是说这是房地产市场周期潮起潮落的正常时刻。 对于那些 2008 年不在身边的人，我想明确声明，没有理由恐慌或停止投资。

相反，一些最好的机会将作为过去几年其他人糟糕收购的后果的一部分提供。

我不能比引用 Scott Trench 的话更好 文章 关于这个话题。

您相信分母效应的毁灭性力量吗？ （如果您不喜欢该术语，可以坚持使用“资本化率减压”）。

上限利率上升会显着降低商业房地产资产的价值。 正如我们在其他地方讨论过的那样，杠杆会使它变得更加痛苦。 想想看，如果资产价值下降 25%，这将抹去 75% 杠杆交易中大约 100% 的股权。

这不是童话般的噩梦。 有许多关于 LP 投资者已经准备好在某些银团交易中损失全部投资的故事。 其中一些是大约两三年前到期的过桥债务交易。 其他的是在过去的一年里用浮动利率债务完成的。 可悲的是，这些 LP 投资者中的许多人还不知道他们处于风险之中。

持有时间长的案例

保持时间短并没有什么坏处。 批发房屋、日间交易和许多商业房地产交易提供高 内部收益率 为他们的投资者赚取利润。 许多短期策略在繁荣时期很受欢迎。

但我最喜欢的投资者沃伦巴菲特却有不同的想法。 他说，“如果你不愿意持有一只股票十年，那么十分钟都别想持有它。” 奥马哈先知也说：“或者最喜欢的持有期是永远。”

那么，长期投资者如何看待这种可怕的资本化率减压呢？ 我想说的是，在大多数情况下，除了为他们提供机会在未来一两年内收购价格更合理或定价过低的交易外，对他们几乎没有影响。

想想这个。 想象一下，您拥有现金流的商业房地产资产。 您在两年前以 300 万美元收购了它，前 18 个月的资本化率压缩使其评估价值增加到 400 万美元。 您仍在收集现金流并享受生活。

然后在过去六个月发生资本化率减压，第二年将其评估价值降至 280 万美元。 你应该恐慌吗？ 我不知道为什么。 你仍然应该收集现金流并享受你的生活。

长期持有者不会被短期价值的变化所消耗。 他们通常持有不会在很长一段时间内到期的固定利率债务。 而那些在十年前获得资产并面临债务到期的人，通常会看到显着的价值增长和本金偿还，这使他们能够在必要时现在进行再融资。

再次提到巴菲特。 他根本不在乎伯克希尔哈撒韦公司持有的股票的短期涨跌。 他不受市场对这些资产的看法的驱动，因为这对它们的最终价值没有影响。 他实际上喜欢价格下跌，这样他就可以获得更多。

股票市场对价值的看法类似于商业房地产的资本化率。 作为商业地产投资者，我们最好模仿投资者（巴菲特），他可能损失 99.4% 的股票价值，但仍能跑赢同期的标准普尔 500 指数。

最后的想法

我的投资公司是长期持有者。 我意识到这通常不是最受欢迎的产品，因此许多投资者都放弃了我们的基金。 我希望所有短期持有者都好，但我猜测当前和即将到来的资本化率冲击将导致许多人重新考虑他们的策略。 无论发生与否，我们都将继续遵循我们的长期战略。

Blackstone 创始人 Larry Fink 创造了“长期主义”。 也许我们应该将长期思考称为“CRE 分子效应”。

如果那是一件事，它将专注于扩大我们等式中的净营业收入，在很长一段时间内，分子的变化影响较小的程度。 这种策略与收购中低 LTV、长期、固定利率债务相结合，应该被证明是任何市场的赢家，无论是牛市还是熊市。

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