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根据周三发布的一份新报告，一项旨在建造更多复式住宅的新法律曾被视为加州独栋住宅社区的丧钟，但对鼓励该州一些大城市的建设几乎没有起到什么作用。
参议院第 9 号法案于两年前出台，旨在帮助解决加州严重的住房紧缩问题，它允许房主将他们的房屋改建为单户住宅的复式住宅，或将地块一分为二建造另一个复式住宅，共有四个单元。 该法律于 2022 年初生效。
该法案得到了两党的支持，并在其支持者和批评者之间引发了激烈辩论，支持者称 SB 9 是为中等收入的加州人增加住房选择的急需工具，批评者则将其抨击为激进的一刀切政策这破坏了地方政府的控制。
到目前为止，这两种说法都没有被证明是正确的。
根据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心的一项新研究，在该州的 13 个城市中，SB 9 项目“有限或不存在”。
该报告侧重于被认为是复式住宅高机会地区的城市，因为它们报告称，近年来附属住宅单元（也称为祖母房、小屋或 ADU）的建设显着增加，并且有可用的单户住宅房产用于可能的分割很多。 ADU 是小型独立式住宅，通常建在现有单户住宅的后院。
这些城市是阿纳海姆、贝克斯菲尔德、伯克利、伯班克、丹维尔、长滩、洛杉矶、萨克拉门托、圣地亚哥、旧金山、圣何塞、圣玛丽亚和萨拉托加。
报告称，截至 11 月底，这些城市共收到 282 份 SB 9 项目申请，仅批准了 53 份。洛杉矶占申请的大部分，提交了 211 份，批准了 38 份。 旧金山收到了 25 份申请并批准了 4 份，而圣地亚哥收到了 7 份申请但没有批准。
三个城市收到了一份申请，在贝克斯菲尔德、丹维尔和圣玛丽亚，收到了零份申请。
分割地段的申请似乎比建造复式住宅更不受欢迎。 报告指出，仅提交了 100 份申请，其中 28 份已获批准。
特纳中心的政策主管戴维·加西亚表示，SB 9 只是实施的第一年，在被判定为无效之前应该给予更多时间。 但他补充说，立法者应该考虑法律是否需要调整。
“参议院第 9 号法案在第一年似乎并没有带来非常有意义的新住房数量，”加西亚说。 “几乎在任何地方，参议院第 9 号法案的活动都非常少。 在某些地方是不存在的。”
Garcia 说，由于近年来地方和州法律放宽了建筑障碍，房主现在建造 ADU 比建造复式住宅更容易。 他说，需要多轮立法才能看到高效的 ADU 开发，SB 9 项目可能也是如此。
加州立法机关认识到需要采取更多措施来加快住房建设，并于 2016 年开始全面修订州 ADU 法律，各城市也纷纷效仿，制定了自己的地方条例，以清除建筑过程中的繁文缛节，这激发了广泛的 ADU 运动。
从 2017 年初到 2023 年 1 月，洛杉矶市报告收到了 35,098 份 ADU 申请。 它已经为 25,881 人颁发了许可证，并为 13,640 人颁发了入住证。
圣地亚哥规划总监海蒂·冯布卢姆 (Heidi Vonblum) 表示，这项法律是新出台的，发展障碍仍在研究中。 与此同时，该市有一个 ADU 计划，“对业主非常有吸引力，”Vonblum 说，而更新的分区规则和社区计划已经消除了“依赖其他计划的需要”。
萨克拉门托的情况与此类似，该市的分区管理员凯文·科林 (Kevin Colin) 表示，萨克拉门托允许房主在其房产上建造最多两个 ADU。 Colin 的团队“每个工作日”处理一到两个 ADU 申请，他说，因为人们对这些项目非常感兴趣。
为复制这一成功，Terner 中心的报告建议削减与新复式开发相关的费用，或为 SB 9 项目增加更统一的标准，以确保地方政府不能附加阻碍申请的主观标准，例如建筑设计要求或严格的景观美化规则. 它还提议修改一项规定，即分割土地的房主必须在其中一个单元中居住至少三年，这是立法者做出的一项重要让步，以减少担心中产阶级化的组织的反对。
该法案的作者、参议院议长托尼·阿特金斯 (D-San Diego) 表示，SB 9“从来没有打算在一夜之间解决我们的住房短缺问题。”
“我们总是说，并非每个房主都能或希望在第一天就使用法案提供的工具，”阿特金斯在一份声明中说。 “细分很多，甚至只是增加一个 ADU，都是一项巨大的投资。 该法案从未打算成为一种大锤方法——它旨在随着时间的推移增加住房供应，并且随着法律意识的提高以及更多房主有能力接受这些工具，我相信我们会看到结果。 ”
加西亚和其他住房专家表示，进展缓慢也可能归因于 COVID-19 大流行的影响，当时建筑材料价格飙升，房主和买家面临巨大的市场不确定性。 随之而来的是高通胀和高利率。
但其他因素可能导致对 SB 9 的兴趣低迷。
支持 SB 9 的住房倡导组织 California YIMBY 的发言人马修·刘易斯 (Matthew Lewis) 表示，ADU 和复式公寓在财务和后勤方面各有利弊。
Lewis 说，ADU 是从租房者那里获得一些“被动收入”的理想方式，并且可以为年迈的父母或年幼的成年子女打造美好的家园。 复式公寓对此也有好处，但额外的单元可以单独出售以获得更大的经济机会。
另一方面，ADU 通常是主屋的财产延伸，因此可能很难甚至不可能单独出售额外的单元。 复式公寓需要更多的资金，并增加单独的下水道和供水服务。
刘易斯说：“现实情况是，人们会按照阻力最小的方式建造他们想要的房子。”他补充说，重新制定计划以确保地方政府正在尽其所能减轻复式开发的负担可能是值得的.
尽管 Terner Center 的报告为立法者提供了 SB 9 迄今为止如何运作的有限快照，但预计该州今年夏天将获得更可靠的数据。
然而，今年任何试图修改 SB 9 的尝试都肯定会再次激起数十个试图阻止其在 2021 年通过的城市和社区协会的反对。从那以后，一些城市竭尽全力避免执行该法律，包括硅谷郊区的伍德赛德，它宣布自己为美洲狮保护区，并受到州检察长办公室的严厉警告。
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