只有四个市场的租金超过住房支付——现金流的时代结束了吗？

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底特律、费城、克利夫兰和休斯顿。根据一项新的调查，这是仅存的四个购买普通住宅成本低于租房成本的城市报告来自雷德芬。该分析比较了美国 50 个人口最多的都市区 3 月份的房屋价值和租金估计，假设首付款为 5%，抵押贷款利率为 6.5%。早在 2022 年 1 月，一个分析来自 Realtor.com 的数据显示，在一半以上的大都市，买房比租房更实惠。但自那时以来抵押贷款利率有所上升租金价格已经趋于平缓在全国范围内。

自然，投资者的问题是，既然住房支付（包括保险和财产税) 超过大多数市场的公平市场租金。 剧透：长期租赁策略仍然可行——但投资者面临更多挑战。

您应该投资这四个市场吗？

根据 Redfin 的估计，只有四个都市区的典型租金超过了典型的住房支付。在底特律，大约 80% 的房产的预估租金超过预估的住房付款，而且买房比租房便宜约 24%。

市场	每月按揭付款中位数	每月租金中位数	抵押贷款对租金成本的溢价 (%)	抵押贷款溢价 ($) 租金成本	租金更便宜的房产份额
密歇根州底特律	1,296 美元	1,697 美元	-23.6%	-$401	79.9%
宾夕法尼亚州费城	1,869 美元	2,000 美元	-6.6%	-$131	59.3%
俄亥俄州克利夫兰	1,730 美元	1,800 美元	-3.9%	-$71	56.8%
休斯敦，德克萨斯州	2,343 美元	2,371 美元	-1.2%	-$28	52.4%

与全国其他地区相比，这些大都市在大流行期间的房价都没有飙升。虽然像凤凰城和迈阿密这样的大都市经历了巨大的价格上涨，但这些地区的价格也下降得更快。相比之下，根据 Redfin 的说法，底特律和克利夫兰只实现了一小部分升值，但这些城市的房价下跌时期也不那么明显。

尽管如此，10 年期的升值率迈阿密（从2013年3月到2023年3月）比十年升值率高出约26% 底特律，根据 S&P/Case-Shiller 房价指数。在周期性市场中买入还有其他优势——如果您根据市场波动来选择买入和卖出时间，您可以获得更大的回报。

但寻求稳定、可靠投资的投资者可能会发现这些城市比其他市场更具吸引力。底特律甚至可能为一些投资者提供现金购买的机会，因为 4 月份的房屋价值中值很低 75,000 美元，并且由于租金价格比，该市场非常适合产生现金流。但当然，还有其他因素需要考虑。例如，底特律有一个暴力犯罪指数几乎翻倍迈阿密的那个。

大流行新兴城市的现金流机会很少

除了像圣何塞和旧金山这样以昂贵着称的大都市，买房的每月费用是租房的两倍多，萨克拉门托、拉斯维加斯、菲尼克斯和奥斯汀等大流行的新兴城市也都拥有个位数的份额。估计租金支付超过估计抵押贷款支付的房产。这些城市在大流行期间经历了新居民的涌入，导致房价飙升，但现在房价却在下跌。

这不仅仅是关于市场——而是关于房产

在以下市场中，Redfin 发现只有不到 0.5% 的房产比租房更有利：

加利福尼亚州圣何塞
加利福尼亚州旧金山
加利福尼亚州奥克兰
加利福尼亚州阿纳海姆
加利福尼亚州洛杉矶
加利福尼亚州圣地亚哥
加州萨克拉门托
华盛顿西雅图
科罗拉多州丹佛市
俄勒冈州波特兰

在其余的大都市，至少有一小部分房产仍有机会以目前的抵押贷款利率产生现金流。这意味着寻找可行物业的精明投资者仍可能找到巨大的投资机会。归结为计算每笔交易的数字，以及投资者友好的房地产经纪人也许能够引导你朝着正确的方向前进。

您应该等待抵押贷款利率减免吗？

在大多数地区，投资者需要将抵押贷款利率降低多少才能收取超过典型住房支付的租金？目前，全国房屋所有权溢价约为 25%，每月抵押贷款的中位数估计为 3,385 美元，租金中位数估计为 2,715 美元。如果抵押贷款利率降至 4%，那么房屋所有权溢价将降至 1%，并开辟购买成本更低的新市场。但只有在抵押贷款利率为 3% 的情况下，全国预估的租金支付中位数才会超过典型的住房支付。

唯一一次平均 30 年期固定抵押贷款利率在过去三十年中跌至如此低点是在 2020 年和 2021 年。利率不太可能很快回到这一历史低点。贸易经济学目前预测联邦基金利率到 2025 年将下降至 3.25%，而联邦公开市场委员会预测下降至 3.1% 同年。虽然这会显着影响抵押贷款利率，但与全国租金支付中位数相比，它可能不会导致全国住房支付中位数更便宜。

您是否等待需要个人决定。如果你的目标是像丹佛这样的市场，那里的房屋所有权溢价超过 50%，而 Redfin 发现只有 0.1% 的房产有可能产生现金流，那么等待、加强你的现金头寸，然后看看东西落地的地方。或者，您可以考虑在其他市场进行远距离投资或改变您的投资策略。

就业市场强劲的理想城市往往会吸引数字游民和旅行工人，因此您可能会考虑中期租赁策略是否可行。虽然短期租金没有获得 2021 年常见的高入住率，但投资者仍有机会在一些房屋价值相对较低且文化和户外活动丰富的中等城市获得可观的回报，根据到空气DNA.

你能使它适用于今天的抵押贷款利率吗？

对于一些投资者来说，长期租赁策略自然适合他们的生活方式。而且收取的租金仍有可能超过您每月为拥有和维护出租物业支付的费用。然而，投资者面临着更多的挑战。找到合适的房产需要额外的耐心。对于新手投资者来说，这场斗争尤其真实，他们可能没有大笔现金首付，也没有获得其他类型融资的记录。

根据您的融资选择和您感兴趣的市场中现金流资产的可用性，您可能会以今天的抵押贷款利率找到很好的投资，或者您可以选择等待减免。在您的研究中，您可能会考虑这些额外的都市区，其中至少 30% 的房产的预估租金支付额高于抵押贷款支付额。请务必考虑构成良好投资的其他因素。

市场	每月按揭付款中位数	每月租金中位数	抵押贷款对租金成本的溢价 (%)	抵押贷款溢价 ($) 租金成本	租金更便宜的房产份额
宾夕法尼亚州匹兹堡	1,648 美元	1,619 美元	1.8%	$29	47.6%
佛罗里达州西棕榈滩	3,838 美元	3,771 美元	1.8%	$68	46.0%
佛罗里达州劳德代尔堡	3,321 美元	3,169 美元	4.8%	$152	38.5%
德克萨斯州圣安东尼奥	2,188 美元	2,086 美元	4.9%	$102	38.0%
伊利诺伊州芝加哥	2,436 美元	2,307 美元	5.6%	$129	39.4%
得克萨斯州沃思堡	2,542 美元	2,400 美元	5.9%	$142	32.0%
俄亥俄州辛辛那提	2,030 美元	$1,910	6.2%	$119	39.6%
密歇根州沃伦	2,333 美元	2,177 美元	7.2%	$156	37.2%
密苏里州圣路易斯	$2,044	$1,880	8.7%	$164	37.9%
密苏里州堪萨斯城	2,188 美元	1,996 美元	9.6%	$192	32.2%