只有复苏的经济才能拯救中国的房地产业

米任何老人 中国人患有他们所谓的“三高”：血压、血糖和胆固醇。 中国社科院张斌等经济学家认为，楼市自身存在“三高”。 价格很高，尤其是在大城市的周边地区。 房地产开发商的债务太高，因为他们必须持有土地等昂贵的非流动资产。 家庭将太多财富投入房地产，因为他们将其视为有利可图的投资，而不是居住的地方。

为了积极尝试治愈这些疾病，中国的政策制定者还创造了其他几种疾病。 自政府在 2020 年对房地产开发商实施借贷限制以来，流向房地产开发商的资金突然放缓，迫使数十家企业违约。 这降低了公寓的建设速度，其中许多公寓已提前售出。 这些延误反过来又导致房地产销售急剧放缓，尤其是那些现在怀疑自己是否会收到可能购买的公寓的人。

11 月 11 日，中国央行和银行业监管机构发布了一项解决其中部分问题的计划。 他们将鼓励商业银行与国家指导的“政策性银行”一起为停滞不前的住宅建设项目提供资金。 他们将暂时取消对银行对房地产风险敞口的限制，并敦促它们延长未来六个月到期的贷款期限。 监管机构将为他们认为可行的开发商发行的新债券提供担保，包括私营企业。

目前尚不清楚这是否足以解决开发商的困境。 这些措施将更多地促进资金流动和建设步伐，而不是重振销售。 今年前十个月，中国房地产企业销售住宅面积9.41亿平方米，比去年同期减少四分之一。 提高这一数字将为这些公司的资产负债表及其债权人的还款机会创造奇迹。 但任何重振销售的尝试都会给政策制定者带来尖锐的问题。 如果现在的销售速度太慢，那么什么速度会太快？ 为了解决今年的危机，人们是否必须忍不住购买超出所需的住房？

中国国家主席习近平坚称，房子是用来住的，不是用来炒的。 坚持这一指示，中国城市的住宅建设不应超过“基本”需求，这取决于中国城市人口的增长及其对居住空间的需求。 但中国的房地产市场有时也被要求服务于其他目的。 2008年全球金融危机期间，中国刺激建设以雇佣制造业下岗工人，挽救经济。 对住房的需求随后获得了其自身的投机势头。 根据清华大学吴静和徐曼迪去年发表的一篇论文，2011 年至 2015 年间，中国建造的公寓比满足基本需求所需的多出约 18%。 即使在每年拆除超过 700 万栋旧房或破旧房屋之后，它仍然做到了这一点。

未来几年，中国城市对居住空间的需求增长将更加缓慢。 近年来拆了那么多旧楼，中国的推土机快跑不动了。 吴先生和徐女士指出，城市家庭没有独立厕所的比例从 2000 年的 32% 下降到 2015 年的 15%。

房地产市场还必须应对所谓的城市化曲线中不受欢迎的弯曲。 地理学家雷·诺瑟姆 (Ray Northam) 在 1975 年指出，城市中心是“复杂、令人费解且不易理解的人类创造物”。 尽管如此，他认为它们以某种可预测的方式增长。 一个国家居住在城市的人口比例遵循一个减弱的趋势 秒 形状，在生长的初始阶段缓慢上升，在加速阶段上升得更快，然后在末期减缓并趋于平缓。 吴先生和徐女士表示，中国的加速阶段在 2007 年左右结束。从那时起，该国一直处于 秒. 其城市化率在 2021 年达到 65%，预计在本十年剩余时间内每年仅增长 1 个百分点多一点。

这对房地产销售意味着什么？ 吴先生和徐女士的论文依赖于中国的人口普查和小型人口普查，每五年出现一次。 这使得很难调整数字以考虑最近发生的事件。 但中国最大的房地产研究机构中国指数研究院于 2020 年发布了一种基于年度数据的替代模型。 据计算，开发商的销量需要在 2021-25 年每年收缩约 3.7% 才能与需求保持一致，这对于迫切需要销量增长的公司来说是一个令人担忧的结论。

从 S 到 V？

然而，真实情况并不那么令人沮丧。 今年的崩溃是如此深刻，以至于开发商现在远远落后于中国指数研究院制定的时间表。 从 2020 年初到今年 10 月，他们售出的建筑面积仅为该模型预计的同期建筑面积的 80% 左右。 这为房地产市场提供了从这场危机中反弹的空间，然后再恢复长期的长期下跌。 该模型设想的 2023 年销售水平远低于去年的峰值，但也比今年的销售速度高出 16%。

因此，从理论上讲，即使在长期下跌的情况下，中国房地产市场仍有周期性好转的空间，这意味着政策制定者可以尝试在不刺激投机需求的情况下重振销售。 然而，即使如此有限的反弹也远未得到保证。 开发商可能会成功延期偿还债务并完成正在进行的项目。 他们可能难以吸引新的习俗。 消费者信心仍接近历史低点。 没有人知道中国将如何或何时退出其破坏性的“零新冠病毒”政策。 只要经济增长仍然不稳定，家庭就会对购房所需的支出持谨慎态度。 过去，房地产复兴拯救了中国经济。 现在只有复苏的经济才能拯救中国的房地产。 ■

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