[ad_1]
商业地产面临很大压力。 许多分析师和投资者，包括我自己，预计明年该行业的大部分价值都会大幅下跌。 但一种特殊类型的商业地产正面临最大的崩溃可能性：办公空间。 即使您目前不投资办公空间，这一庞大资产类别的未来也会对更广泛的房地产市场和整个经济产生重大影响。
随着越来越多的人在家工作，办公室市场可能崩溃的想法在逻辑层面上是有道理的，但从数据的角度来看——它看起来更糟。
自2019年以来， 净吸收，衡量办公空间供需平衡的重要指标，已转为负数。 在此期间，租户放弃了高达 1.4 亿平方英尺的面积。 2023 年损失的平方英尺中有 2500 万平方英尺，因此没有放缓的迹象。 事实上，有证据表明这种恐怖表演仍在继续，预计今年将有另外 6700 万平方英尺的新供应上线——这是自 2009 年以来上线的最新办公空间。因此，大量供应涌入市场，而且它发生在最糟糕的时候——需求下降的时候。
由于远程工作，需求明显下降。 尽管在家工作的总天数已从大流行的高点下降， 据估计，它仍然比大流行前的水平高出 400%。 虽然似乎确实有一些轶事证据表明，远程工作在未来几年会进一步下降，但对我来说，它似乎永远不会下降到接近大流行前水平的任何地方。
需求挣扎的第二个原因是更广泛的经济环境。 大多数经济学家（包括美联储自己的分析）认为，未来几年失业率将上升。 由于员工人数停滞不前或不断减少，很少有企业希望增加办公空间。 即使对于那些正在招聘的企业，也可能很少有人愿意签署长期、昂贵的租约。
不管你怎么看，公司只是在使用更少的办公空间。 这反映在我查看的大部分数据中（来自 CoStar）。 让我们深入研究一些最重要的指标：
空置率
截至 2023 年第一季度，写字楼空置率达到创纪录的 13%，超过了 2010 年的峰值。大流行前的空置率约为 10%，此后上升了约 30%，但 CoStar 预计空置率会上升更。 他们的预测显示，到 2026 年，全国办公室的空置率将攀升至近 18%，而且很明显，他们在五年预测中的任何时候都没有下降。
注意图表上的一些构造和吸收趋势。 自大流行开始以来，净吸纳量一直为负，预计未来几年会变得更糟。 与此同时，净交付量（新供应）将在 2023 年底飙升，然后在 2025 年及以后几乎完全停滞。 建筑商看到了不祥之兆，将停止建造办公空间，但管道中的单元可能仍会上市，从而推高空置率。
转租
转租是指办公室租户不再需要他们的部分或全部空间，并寻求另一家企业接管他们的部分或全部租约。 目前，有 2.16 亿平方英尺的转租办公空间可供使用——是大流行前水平的两倍多。 仅旧金山就有 1200 万平方英尺——大约占该市全部存量的 6%。 纽约市有 3100 万套可用房，数量确实惊人，但比例低于旧金山，占库存的 3.1%。
转租可用性上升的趋势无处不在。 大市场、小市场、城市、郊区，应有尽有。 正如我们所见，这非常接近全国趋势。 公司正试图摆脱他们的办公空间，而且没有足够的需求。 对我来说，这意味着即使空置率创历史新高，它甚至不能说明全部情况。 即使有租约的公司也不想要他们的租约。
租
自大流行最严重以来，写字楼租金有所回升，但预计这种情况不会持续太久。 较高的空置率，加上超大的转租可用性，可能会压低利率。 例如，一些转租空间被提供在 直接费率 30%-50% 的巨大折扣.
全国平均租金为每平方英尺 35.00 美元，与进入 2020 年时持平。所以目前还不算糟糕，但预计租金会下降，这与我们在这里看到的其他数据一致。
市场会崩溃吗？
当您查看上述数据并考虑当前趋势的逻辑结果时，写字楼价格似乎确实会下降超过 15%——我认为这是崩溃。 但这实际上将如何发生？
办公空间等商业资产通常根据资本化率和净营业收入 (NOI) 进行估值。 由于高空置率和低租金，NOI 几乎肯定会下降。 这本身就会损害估值。 随着更高的利率和更高的市场风险，资本化率将会上升。 CoStar 预测全国写字楼资本化率将从 7.2% 左右上升到 8.5% 左右。
当上限利率上升时，价格下降。 例如，如果您拥有一处 NOI 为 10 万美元的房产，那么按照今天 7.2% 的资本化率计算，其价值将略低于 140 万美元。 如果资本化率上升到 8.5%，该物业的价值将约为 118 万美元——价值大约下降 15%。 但这只是资本化率。 如果您将更高的资本化率与可能更低的投资回报率结合起来，情况可能会变得更糟。 但它会变得多糟糕？
CoStar 估计，基于资本化率上升和 NOI 下降，办公空间每平方英尺的价格将下降约 23%。 并且有一些很好的证据支持下降这么多，甚至更多。 如果您查看公开交易的商业办公资产（Office REITS），我们会看到显着下降。 最大的写字楼房地产投资信托基金 Alexandria Real Estate Equities (ARE) 在过去 12 个月中下跌超过 30%。 另一个巨大的房地产投资信托基金波士顿地产在撰写本文时下跌了 53%。 根据 NAREIT——一个房地产投资信托协会，写字楼房地产投资信托基金在 2023 年下降了 21%，在过去 12 个月中下降了 41%。
有充分的理由相信私人估值将随之而来。 公共 REITs 不断重新定价，因此看到不祥之兆的投资者已经压低了公共估值。 与此同时，私人估值需要更长时间才能纠正，因为它们只会在出售时重新定价。 我的总体想法是，私营部门的办公室也会出现类似的下降——大约 25-30%。
另一件需要考虑的事情是，银行正在回避向写字楼投资者提供贷款，这使得复苏更加困难。 即使投资者想进入写字楼并帮助为市场筑底，也可能无法获得融资。
当然，会有很大的变化。 一些地点和子市场会表现良好或可能只会出现轻微下降，而纽约和旧金山等市场的其他地方和子市场将出现更大的下降。 过去十年建造的建筑物等优质资产仍然表现良好，净吸纳量为正。 许多阳光地带市场的需求一直存在。 像生命科学这样的利基市场在波士顿和圣地亚哥表现良好，而且可能会继续保持这种势头。 但这些都是更广泛的全国趋势的例外。
结论
那么，对于可能对办公空间感兴趣或不感兴趣的房地产投资者来说，这一切意味着什么呢？
首先，也是最明显的，我现在会非常谨慎地购买办公空间。 我认为私人估值仍然太高，需要降低。 如果您打算在未来几年购买办公空间，则需要以较之前高点大幅折扣的价格购买，并在可预见的未来增加空置率和降低租金。 制造那支铅笔将是一项艰巨的任务，但如果价格真的下降到我认为可以下降的程度，那么当尘埃落定时可能会有机会。
其次，中央商务区周边的房地产可能会受到影响。 从零售到多户住宅再到单户住宅的一切都可能受到对办公空间产生负面影响的相同趋势的负面影响。 我并不是说写字楼估值与其他资产类别的估值存在因果关系，但由于去办公室的人数减少，对该地区其他类型房地产的需求可能会下降。 同样，有大量办公室贷款敞口的银行也存在风险。 这可能会波及其他商业资产类别。
第三，我相信CRE的其他领域也会出现大幅下滑，但幅度可能小于写字楼。 我预计多户住宅和零售会下降，但基本面表明办公室将受到最大影响。 多户住宅的空置率和租金不太可能像写字楼那样受到严重打击。
最后，请记住这是一个广泛的国家层面的分析，但每个地区的表现会有所不同。 纽约市和旧金山等大城市受到的打击非常严重，而阳光地带的一些地方可能会继续增长。
获得最好的资金
快速查找和比较专门研究您独特投资策略的对投资者友好的贷方。 它比以往任何时候都快速、免费且更容易！
BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。
[ad_2]
Source link
