同意房地产：优先股提供巨大的风险/回报

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贾斯汀沙利文

介绍

同意物业（纽约证券交易所代码：ADC) 是最大的商业净租赁 REITs 之一。我喜欢净租赁，因为它意味着租户实际上负责所有相关的运营费用，包括保险、维护和财产税。这通常意味着那里对房东来说更少的麻烦，并且它也使得 FFO 和 AFFO 计算“更清洁”，因为租户而不是房东负责维护。

例如，最近有一些关于 Agree Realty 的好文章在这里寻求阿尔法（这里和这里），但在这篇文章中，我想仔细看看 REIT 的优先股。

FFO 和 AFFO 依然强劲

第三季度再次成为 Agree Realty 的好季度。由于绝大多数租约都是非常长期的，并且只会在 2030 年之后到期，因此房地产投资信托基金的收益可见度很高。正如您在下面看到的，略高于 50% 的年化基本租金仅在 2031 年到期。此外，从现在到 2024 年底，只有不到 5% 的现有租约（再次以年化基本租金表示）需要续约。

此外，了解 Agree 主要与知名租户打交道也很重要。最大的租户是沃尔玛 (WMT)，其次是 Tractor Supply (TSCO) 和 Dollar General (DG)。拥有受人尊敬的租户应该可以降低拖欠租金的风险。

我不会讨论损益表，因为这对 REIT 来说不是很重要。相反，FFO 和 AFFO 计算值得更多关注。正如您在下面看到的，FFO 计算的起点无论如何都是 3960 万美元的净收入，在加上租赁无形资产的摊销后，最终得到 6970 万美元的运营资金和 7820 万美元的核心运营资金。

AFFO 总额为 7760 万美元，这意味着核心 FFO 为每股 0.98 美元，而 AFFO 为每股 0.97 美元。

仔细看看优先股

Agree Realty 的优先股与 (纽约证券交易所代码：ADC.PA) 作为他们的股票代码。它们于 2021 年 9 月发行，优先股的固定优先股息为每年 1.0625 美元。虽然大多数优先股股息按季度支付，但 Agree 的优先股每月支付每股 0.08854 美元的股息。以每股优先股略高于 17.40 美元的当前股价计算，这意味着股息收益率为 6.1%。优先股可从 2026 年 9 月起赎回。

在查看优先股时，我关注两个要素。首先，我想确保优先股的支付得到充分保障。这显然不是 Agree Realty 的问题，因为 AFFO 的 7760 万美元已经包括优先股息的全部影响，即每季度 186 万美元。这意味着在考虑优先股息之前的 AFFO 结果约为 7950 万美元，这也意味着 Agree 每季度需要不到 2.5% 的 AFFO 来支付优先股息。超过 4,200% 的覆盖率是惊人的，没有其他方式可以描述这一点。

查看资产负债表（见下文），房地产投资信托基金绝对是基于保守原则运作的。房地产资产的总账面价值（包括近 3 亿美元的累计折旧）接近 $5.4B。 Agree 的资产负债表上还有超过 2.5 亿美元的现金，这意味着净债务（包括 2100 万美元的股息和应付分配）仅为 1.63B 美元。

这也意味着将净债务与资产账面价值进行比较时，LTV 比率仅为 30.3%。这是一个相当低的 LTV 比率，它进一步强调了保守的资产负债表。

看看资产负债表的负债端，我们看到价值 1.75 亿美元的 700 万股优先股仅占权益部分的一小部分。总股本价值为 $4.55B，超过 $4.35B 的股本实际上排在优先股之后，这意味着基于房地产资产当前账面价值的资产覆盖率超过 2,500%。这基本上意味着即使资产价值在一夜之间减少 60%，如果 REIT 解散，所有债权人和优先股股东仍将收回他们的钱。