[ad_1]
本月早些时候，民主党议员提出了一项新法案，旨在抑制投资者购买单户住宅。 该法案被称为 停止掠夺性投资法，将消除利息并 折旧扣除 适用于该法案颁布后购买 50 套或更多新单户出租房屋的投资者。
该法案允许一些例外情况——投资者仍然可以对用于出租或使用低收入住房税收抵免融资的房屋进行扣除。 那些选择将房产出售给房主或合格的非营利组织的人将被允许在出售当年进行扣除。
该法案旨在增加住房获取和负担能力，特别是对于购买入门房的首次购房者。 该法案的支持者声称，企业投资者的房屋出价高于家庭，并以越来越高的价格出租这些房屋，在住房短缺的情况下，对潜在房主造成了过多的竞争。
但高抵押贷款利率和价格下跌的预测已经导致投资者不再购买单户住宅。 根据数据显示，2022 年第四季度投资者购买的单户住宅同比下降近 50% 红鳍数据。
此外，目前尚不清楚投资者是否造成了房价过度膨胀，或者仅仅是对房地产繁荣的条件做出了反应。 该法案可能不会像支持者希望的那样提高住房负担能力，而且可能会产生意想不到的后果。
投资者是否对推高房价负有责任？
虽然很难确定具体程度，但很明显，在购房热潮期间，大型投资者确实涉足了单户住宅市场。 但它们是否导致价格飙升仍有争议。
CoreLogic 的数据显示，投资者购买单户住宅的比例从 2017 年至 2019 年的 16% 跃升至 2022 年第一季度的 28%。 报告 来自哈佛大学住房研究联合中心。 投资者在疫情爆发的新兴城镇尤其激进，这些城镇目前面临房价下跌的风险，例如，2021 年第四季度，这些城镇的房屋销售量占亚特兰大房屋销售量的 41%，凤凰城房屋销售量的 36%。研究人员指出，大型投资者（至少拥有 100 套房产的投资者）对大部分增长负有责任，并导致潜在自住业主的供应减少。
数据 房地美 (Freddie Mac) 的数据显示，投资者购买量占房屋销售总额的比例增幅要小得多，从 2019 年的 26.7% 降至 2021 年 12 月的 27.6%，这主要是由大型机构投资者推动的。 但报告指出，投资者通常会购买低于市场价值的房屋，这些房屋需要比业主愿意接受的更多维修。
此外，尽管企业投资者约占房屋购买量的 4%，但 iBuyers 翻转了其中许多房屋并将其返回市场，因此其中一部分购买对供应产生中性影响。 报告指出：“尽管投资者肯定是造成经济适用房短缺的原因之一，但他们并不是造成可供购买的住房供应紧张的因素。”
相反，房地美分析师断言，房价上涨可归因于建设不足，从而限制了供应，以及 2020 年和 2021 年抵押贷款利率较低、人们从昂贵的城市迁移，以及达到首次购房年龄的人数比以往任何时候都多，所有这些都增加了需求。
其他专家也同意企业投资者不应为高房价负责的观点。 美国众议院金融服务委员会布鲁金斯学会经济学家珍妮·舒茨 (Jenny Schuetz) 表示：“机构投资者的增长是房地产市场极度紧张的症状，而不是原因。” 听力。 她还指出，分区条例给建筑商带来了挑战，导致房屋供应不足，“单户出租是住房生态系统的重要组成部分。”
该法案会有效吗？
俄亥俄州民主党参议员谢罗德·布朗 (Sherrod Brown) 在一份声明中表示：“我们的法案将有助于防止企业房东推高当地房价，并将权力重新交到工薪家庭手中，他们需要一个安全、负担得起的地方来居住和抚养孩子。” 陈述。 但该法案会产生这样的效果吗？
企业投资者通常被描述为贪婪驱动的实体，以牺牲工薪家庭的利益为代价获取利润。 如果是这样的话，取消税收减免会阻止这些公司购买单户住宅吗？ 或者他们只是将增加的费用转嫁给租房者？ 即使该法案有效地让投资者撤资，它会对住房负担能力产生任何有意义的影响吗？
A 学习 关于禁止投资者在荷兰购买出租屋的影响的研究表明，该措施导致了中产阶级化和租金价格上涨，但没有影响房屋销售或房价。 阿姆斯特丹大学和伊拉斯姆斯经济学院的荷兰研究人员指出，虽然该法律使中等收入人群更容易获得住房，但该政策最终对住房负担能力和社区多样性产生了负面影响。
虽然这项研究本身并不能证明如果《停止掠夺性投资法案》生效会发生什么，但该研究在评估遏制机构住房投资的潜在影响时很有帮助。
在评估该法案时，考虑潜在购房者和租房者的住房负担能力也很重要。 无论企业投资者是否造成了买家的负担能力问题，他们都在为出租房屋的供应做出贡献。 “……机构投资者的活动可能会导致库存减少 [single-family] 可供购买的单位，它们还导致可用的总体供应量增加 [single-family] 租金，”指出 报告 来自国会研究服务处。 报告还指出，这些投资者有能力完成中低收入购房者可能无法完成的装修工作。
全国房地产经纪人协会 (NAR) 住房负担能力指数 100以下 截至 2023 年 3 月，这表明普通家庭无力购买基于中位价的房屋。 如果利率较低，那些可能有能力支付抵押贷款的潜在购房者现在被迫租房而不是购买。 企业投资者可能会利用这一现实，但他们也为人们提供了居住的地方。
也就是说，限制拥有 50 套或以上单户住宅的投资者的折旧扣除可能会为更多夫妻投资者提供出租房屋腾出空间。 这种转变已经开始——拥有 10 处或更少房产的小投资者正在购买一套 增加份额 房屋数量减少，而大型投资者的房屋购买量下降。 拟议的法案可能有助于推动这一趋势，这对租房者和小投资者来说可能是一场胜利。
在 NAR 中 民意调查60% 的房地产经纪人观察到 2021 年对夫妻租赁业务的收购有所增加，52% 的房地产经纪人表示机构投资者拥有的房产的租金价格高于夫妻租赁业务。 国会研究服务处指出，尚不清楚机构投资者是否收取过高的租金，但一项 学习 确实发现，机构合并后，两家公司都拥有房产的社区的租金会上涨。 由于大型投资者的存在，社区内缺乏竞争可能会给租房者带来问题。
该法案是一个好的解决方案吗？
拟议的《停止掠夺性投资法案》旨在解决一个比单户住宅市场投资者份额不断增加更大的问题。 这可能不是解决新房供应不足问题的完整解决方案，但值得一试吗？
有些人可能会认为拟议的法案并没有真正伤害任何人。 如果您认为对富人征税是纠正这一问题的解决方案 财富的不平等，拟议的政策通过限制大型投资者的税收减免来符合该战略。 而且由于最低拥有 50 处房产，因此在此过程中不会对小房东产生负面影响，这与 建议取消 1031 个交易所 我们在三月份报道过。
话又说回来，大企业也 创造更多就业机会。 拥有 50 套出租房屋的投资者很难成为对创新构成威胁的垄断者。 有些人可能会认为，让这些投资公司蓬勃发展对经济更好。
那么，限制大型房地产投资者的增长是解决住房负担能力危机的最佳方案吗？ 像这样的智囊团 两党政策中心 和 预算和政策优先事项中心 他们都指出，多管齐下的做法是必要的，但他们的政策建议侧重于改革分区法规和改善经济适用住房计划，而不是限制机构投资。
尽管如此，《停止掠夺性投资法案》得到了国家住房法项目和全国地方住房金融机构协会等组织的支持。
底线
最好的结果是《停止掠夺性投资法案》 可能会抑制大投资者对单户住宅的投资，并在不减少单户出租屋供应的情况下，为市场上的家庭投资者留下空间。 在最坏的情况下，该法案可能会对工薪家庭的住房负担能力和获得单户出租房屋产生负面影响。
该法案也有可能不会对购买单户住宅的大投资者比例产生任何影响。 随着大型投资者退出市场，这个问题可能已经自行纠正。
无论如何，这只是拼图的一小部分。 立法者需要解决供应限制（特别是限制性分区法）以及住房所有权障碍，以便对潜在购房者的负担能力产生有意义的影响。
只需几分钟即可找到代理
与投资者友好的代理人匹配，他们可以帮助您寻找、分析并完成下一笔交易。
BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。
[ad_2]
Source link
