在房屋改正期间为保护您的投资必须做的 4 件事

前两篇文章，我对许多房地产投资者即将到来的灾难自以为是。 我引用了沃伦巴菲特和霍华德马克斯的话。 我打出了我的“房地产第三个十年”牌。 我试图说服你，我们正处于一个危险的滞后时间，它发生在泡沫的顶部，就像过山车中的前车悬挂在第一座山顶上一样。

我恳请投资者不要乐观地为因加息和租金增长可能降温而贬值的资产支付过高的价格。

然后我换了档 以下文章. 我争论的原因可能是我可能错了。 或者至少是可以减轻房地产投资者可能出现的低迷严重程度的因素。

我认为，持续的租金通胀、对加息的快速经济反应、美联储没有过度调整或持续的供需失衡可以拯救许多房地产投机者。

但请注意，所有这些都是经济和市场因素。 这些都超出了投资者的控制范围，因此，我们在我们的投资策略中不能指望它。 如果你 依靠市场 和经济走你的路，你是个投机者。

可以推测这是否是你的事。 但不要自欺欺人，说你真的是个投资者。 如果你是一个拿别人钱的辛迪加者，请对他们诚实。

无论如何，在任何市场或经济周期中，至少有四种策略可以明智地投资（而不是投机）。 为了与本系列的主题保持一致，我在此重点关注撰写本文时的当前情况：利率上升、当前相应上限利率扩张的滞后（价格下跌）以及我们接近泡沫破灭。

1. 保持低到中等的债务水平

毋庸置疑，那些没有债务或债务适中的人受加息或经济衰退的影响较小。 依靠低利率来使他们的数字发挥作用的投资者可能会在高利率环境中陷入困境。

在价值下跌的情况下，过度杠杆化的投资者可能会出现股权损失甚至负资产，这意味着价值下降将抵消他们的收益，甚至抵消他们最初的现金支出。 作为一个银团，这可能会导致本已不高兴的投资者的资本呼吁。

这也可能会伤害 再融资. 经济低谷也点燃了紧缩的信贷市场。 银行提高了贷款标准，降低了贷款成本比，并且通常变得更难借款。 这也可能导致负资产，并有可能失去出色的现金流资产。

过度杠杆化会使低风险投资变成高风险投机。 投资者要小心。

2.使用固定利率的长期债务

这与第一个策略密切相关。 我们可能正在走向低迷。 但那个方向最终会再次转向北方。 尽管时机会有所不同，但持有长期固定利率债务的投资者很可能会在周期中穿过低谷并向上走。 在整个周期中，租金上涨可能会继续增加收入，为这些投资者创造出色的现金流和价值。

可以利用短期、可调整利率的债务。 肯定有它的位置。 但如果您担心我们在当前经济周期中的地位，请仔细考虑您的债务结构。

3.尽可能在场外购买，不要多付

我们在上一篇文章中讨论了不要多付钱的重要性。 在过去十年中，随着大量投资者争夺有限数量的交易，随着市场的放松，您可能会倾向于购买任何您可以获得的交易。

随着市场处于历史最高点，现在多付钱会在最糟糕的时候造成最高风险。 安全边际可能处于历史最低点，现在是谨慎的时候。 一种方法是在场外购买。

拥有强大场外收购策略的房地产投资者将找到买家竞争较低且价格可能更优惠的交易。

有多种方法可以 寻找场外交易. 很大程度上取决于您的资产类别和团队能力。 我的公司与顶级运营商一起投资于抗衰退的商业房地产。 我最喜欢的运营商有一个由八人组成的全职工作团队，负责联系场外自助存储和移动房屋公园业主。 多年来，这一战略取得了惊人的成果。

推动这一努力的一种策略是持有大量现金储备。 那些可以在以后购买现金和再融资的人可能会获得许多其他投资者无法获得的交易和价格。

购买价格优惠的场外交易通常与我最喜欢的明智投资策略相吻合，在任何市场或经济周期中，您都可以预见到这一点。

4.投资内在价值

沃伦·巴菲特说：“价格就是你付出的。 价值就是你得到的。”

顶级房地产投资策略师寻求具有重大未开发内在价值的机会，就像股票市场或任何投资一样。 这是熟练操作员可以收获的所购资产的固有价值。

这些资产通常是从高度分散的资产类别中的夫妻经营者那里获得的。 尽管可能性很大，但我们在移动房屋公园、自助存储和房车公园等资产类别中找到了最佳机会。 我们公司还选择性地投资于某些在收购时具有显着内在价值的多户家庭、轻工业和零售中心机会。

沃伦巴菲特说，收购具有高安全边际的资产是投资成功的关键。 挖掘具有高内在价值的资产可以创造相当大的安全边际，尤其是在买家冒着为具有可疑上行空间的平庸物业支付过高价格的情况下。

偿债覆盖率和贷款价值比率是两个有意义且相关的安全边际指标。 偿债覆盖率是定期债务支付与净营业收入的比率。 银行希望看到最低 DSCR 约为 1.20，这意味着偿债和净收入之间的安全边际为 20%。 然而，这是一个很小的利润，如果浮动利率上升或净收入受到打击，它可能会迅速蒸发。

从资产中获取内在价值应该会增加净收入和更高的 DSCR。 这种上升的安全边际导致在脆弱的经济环境中风险大大降低。 这一收获产生了有意义的价值收益，这可以抵消因加息而导致的上限利率扩张——这对投资者来说是一个重大胜利。

我们投资的许多资产都达到了远高于 2.0 的 DSCR 水平，这意味着 100% 的安全边际。 有些甚至超过 3.0，即 200% 的安全边际。

较高的安全边际通常与贷款价值比 (LTV) 的下降相对应。 这种安全边际在再融资时最为重要。 资产价值与贷款余额之间的差额就是投资者的权益。 在经济收缩期间，较低的 LTV 会导致更高的股权和更低的风险。

我们的一家运营商从大约 65% 的适度 LTC（贷款成本比，即收购时的 LTV）开始。 但收获价值可能会导致其当前平均 LTV 下降 35%。 对投资者来说是一个非常安全的地方。

规避风险是伟大的。 巴菲特先生称不亏本是他成功投资的第一条准则。 但最终目标是创造真正的财富。 真正的财富是产生现金流的资产。 我想不出比收购熟练操作员可以挖掘的具有潜在价值的资产更好的方法来规避风险和创造财富。

前进的道路

我写了多篇关于购买具有隐藏内在价值的资产的重要性的帖子。 我们公司痴迷于为我们的投资者提供该策略相应的安全性和盈利能力。 由于这是四种明智投资策略中我最喜欢的，因此我将在未来的六篇文章中专门研究有关在以下方面收获内在价值的案例研究：

1. 自建仓储
2. 移动房屋公园
3. 房车公园
4. 轻工业
5. 多户型
6. 户外购物中心（是的，甚至零售）

这是我们将介绍的一些案例研究的预览r：

• 德克萨斯州的一家自助仓储设施从不和的兄弟姐妹手中以现金收购，然后在短短三个月内估值增加了 75%。
• 肯塔基移动房屋公园被收购，后来在 Covid 最糟糕的几个月里以 347% 的内部收益率被出售。
• 一项多户家庭资产以 1300 万美元的价格收购，并在 19 个月内以超过 5000 万美元的价值进行再融资。
• 一个阳光地带的房车公园变成了一台盈利机器，预计每年的现金流量将超过 25%。

请注意，我不会只是回顾案例研究。 我将通过在您的房地产投资策略中实施这些价值投资原则来应用规避风险和创造价值和财富的概念。 我迫不及待地想与您分享这些故事和原则！

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。