如何从 1031 交易所中取出现金

当您在投资物业之间进行过渡时，您是否有兴趣推迟纳税，但又不想将所有现金收益转入您的替换物业？ 不要被 1031 交易所的现金再投资要求所推迟。 兑现是可能的，但“何时”和“如何”会产生巨大的影响。

通过一些先进的计划，您可能会推迟所有税收并获得所需的现金。 继续阅读，了解在 1031 兑换之前、之中或之后获取现金的截然不同的要求和后果。

1031 外汇再投资要求

快速 1031 交换复习。 要通过 1031 交换成功推迟所有税款，您必须：

1. 购买多于或超过您的净销售价格
2. 使用该交易中的所有收益。

将所有现金收益再投资的第二个要求阻碍了一些投资者进一步探索这种投资组合建设机会。

但是提现是可以的。

无论您出于何种原因，了解有关兑现的规则都可以帮助您在获得所需现金的同时使用 1031 交易所为您带来好处。

我们将在本文中探讨的三个选项是：

• 在您出售之前兑现再融资（如果操作不当，可能会危及您的整个交易）
• 兑换期间的兑现（创建应税“启动”）
• 出售后兑现再融资（税务顾问普遍偏爱）

兑换前兑现再融资

如果您最近出于合法的、记录在案的商业原因为您的财产再融资，并且现在决定使用 1031 交易所出售，那么如果您接受 IRS 审计，将考虑这些单独的商业决策。 例如，许多投资者在大流行期间进行了再融资以维持生计，但此后不久就能够成功地将 1031 换出他们的财产。 这种独特且可验证的商业紧急情况使他们能够进行再融资，然后以全额税收优惠进行交换。

但是，不建议在交换之前为您的财产再融资，以仅出于个人甚至不相关的商业原因提取现金。 这是因为美国国税局在将此类再融资活动与后续交易作为应税事件联系起来方面有着成功的记录，称其为分步交易。

使用 1031 交易所，您必须遵守所有规则以避免被征税。 如果您知道您将要进行交易所，并且只是在通过再融资出售之前通过提取资金来绕过再投资规则，那么美国国税局一直认为这是从交易所中取出现金（出于某种原因，他们称之为“引导”）。 虽然大多数顾问在交换前一年或更长时间对出于相关业务原因以外的再融资活动感到满意，但保守的方法是在此类再融资和您的交换之间留出两年时间。

在法庭案件中，美国国税局成功地辩称，交易所前的再融资本质上是在分阶段交易中收到应税引导。 这被称为实质重于形式的论点。 因为在交换期间取出现金是应纳税的启动，他们经常说服法院在交换之前通过再融资取出相同的现金只是交换中的一个步骤（尽管事先完成），桥接交换。

具体来说，美国国税局可能会声称为了逃避税收，您在兑换之前提取了现金。 然后，尽管收到未征税的现金，但您使用 1031 交易所获得了全额延期纳税。 但美国国税局可能会争辩说，缩短开始日期不会中断分步交易。 这就是他们的实质重于形式的论点可能占上风的地方，根据 1031 Exchange 规则，兑现成为应税引导，甚至可能危及整个交易所。

在审计的情况下，在交易所之前利用您的财产可能会引起这种怀疑。 除非您能记录令人信服的缓解因素，否则不建议进行套现再融资。

由于交换前再融资的一个重大挑战是显示分离，如果您必须走这条路，提前计划在再融资和交换之间留出尽可能多的时间可能会有所帮助。

大多数专家的共识是，在您接受审计的情况下，为您的替换财产预交换再融资会构成重大障碍。

在 1031 交换期间提取现金

尽管在兑换过程中提取现金是一项应纳税的活动，但有时，这是最好的选择，尤其是对于个人而非商业用途。 这种类型的兑现会导致部分兑换。

确保您与合格中介的交换协议允许您在以下任何时间使用您的现金收益：

1. 在您的销售收盘时
2. 第 45 天后的第一个工作日，如果您没有确定任何替代物业或已关闭所有已确定的替代物业
3. 在第 45 天之后的任何时间，如果/当您完成购买所有替换房产并在您的账户中剩余资金时
4. 第180天后的第一个营业日

您收到的任何金额将首先被 IRS 计为利润。 您的个人税务会计师将是有关部分交换的估计后果的最佳信息来源。

请注意，第 1031 条规则认为，当交易者在购买的收盘时收到现金时，它会启动。 虽然可以在不产生税收后果的情况下报销自付费用的定金，但在交易结束时收到的任何其他现金都被视为启动。 这包括借入的现金多于购买重置房产所需的现金。

在 1031 交换后提取现金

虽然没有明确的规则或津贴，但美国国税局在很大程度上默许了置换后的房产再融资。 但是，如上所述，必须将其保留在购买的结算报表中。

这是什么 美国律师协会税务部成员 不得不就此事说：

从税收的角度来看，交易后再融资应该比交易前再融资更受关注。 在这里，再融资与收购重置财产的整合应该无关紧要。 即使在纳税人在交易所购买替换财产时或紧随其后获得了新贷款，纳税人收到的现金也不应被视为引导。

然而，几乎没有权威机构解决这个问题。 区分交换前和交换后再融资的关键在于，在交换完成后，纳税人将继续负责偿还交换后重置财产再融资，而根据定义，纳税人将免于承担交换前再融资的责任。在转让放弃的财产时交换放弃的财产再融资。 借钱不能创造收入的一个根本原因是钱必须偿还，因此不构成财富的净增长。 这显然是交易后再融资的情况，没有分析理由将此类融资定性为替代卖方虚拟支付重置财产。

将这一点放在上下文中，如果您在使用交易所出售之前进行再融资，它会将现金放入您的口袋，增加您的财富，因为在出​​售时还清了这笔现金的债务。 但是，当您在购买后进行再融资时，您口袋里的现金被相应的债务所抵消，因此财富没有相应的增加。

虽然不是万全之策，但为您的新房产再融资是完成 1031 交换时获取现金的最有利方法。 即使这样，您仍需要：

• 证明再融资是出于商业原因
• 将再融资与其他交易分开，因此不存在相互依赖关系
• 保持良好的文件证明这是一项独立的交易
• 避免它是避税游戏的外表

完成交易后再融资可以让您通过延期纳税来保留所有股权，并在以后访问它。

结论

根据投资者和专家的偏好，从您的交易所提取现金的选项有：

1. 交换后再融资（递延税款）
2. 兑换期间兑现（最适合个人使用/应税）
3. 交换前再融资（如果操作不当可能会危及您的交换）

1031 Exchange 的全部意义在于，当您从一个投资物业过渡到另一个投资物业时，可以推迟纳税。 虽然在适当的情况下，可以在兑换之前进行现金再融资，但大多数专家建议在兑换期间提取现金供个人使用，并在兑换后进行再融资以供进一步投资使用。

如果您正在考虑在即将到来的房地产销售中进行交换，但需要兑现，请提前与您的税务和法律顾问交谈，以确保您选择最佳的交换结构。 提前做好准备会给您的交易所带来最大的成功机会。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。