如何使用专业策略来节省更多并赚取更多

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一月份，我们发表了一篇关于 DSCR贷款，越来越多的房地产投资者越来越多地使用该产品来扩大他们的投资组合。

以简单的资格和简单的文件标准（无收入证明、无 DTI 要求、无纳税申报表等）而闻名，经验丰富的房地产投资者在最大限度地利用传统融资选项或只是发现不值得交易后继续使用 DSCR 贷款选项银行资格获得略低利率的时间和麻烦。

上一篇文章概述了如何最好地将自己定位为 DSCR 贷款借款人以获得 DSCR 贷款的最佳利率和条款的基础知识。 快速回顾：费率和条款主要由三个主要指标驱动：

1. 贷款价值比 (LTV)
2. 偿债覆盖率 (DSCR) 比率
3. FICO/信用评分

虽然您要报价的费率将主要由这三个因素驱动，但还有其他几个因素也可以改变所提供的条款。 精明的 DSCR 贷款借款人将使用所有可用的选项来优化条款，尤其是在像今天这样波动的利率环境中，每一点利率对于确保有利可图的投资都很重要！

本文将介绍房地产投资者可以使用的更高级的策略，以最大限度地降低 DSCR 贷款的利率，并为其投资组合确保最佳的长期融资。

提前还款罚款

获得最低利率 DSCR 贷款的最佳方式是允许贷方放置 提前还款罚款 贷款中的规定。 从本质上讲，这意味着在期限的前几年（DSCR 贷款几乎都是 30 年期贷款），如果您选择通过出售房产或再融资提前偿还贷款，您将需要支付费用等于未偿还贷款金额的一小部分（通常在 1-5% 范围内）。

如果您的 DSCR 贷款包含提前还款罚款，那么您的利率通常会显着降低——整整 100 个基点 (1%) 或更多，具体取决于结构（提前还款罚款期限的长短和罚款金额）。 如果存在预付款罚款，为什么 DSCR 贷方愿意为您提供更好的利率？ 这是因为大多数 DSCR 贷款是 证券化 或为依赖稳定和可预测现金流的投资者（如养老基金或保险公司）汇集抵押债券——如果太多贷款过快提前还款，这将受到危害。

预付款罚款结构选项因贷方而异。 然而，最常见的是“递减”结构，例如“5/4/3/2/1”结构，这意味着如果在前 12 个每月付款日预付，则费用为 5%。 如果在接下来的 12 个每月付款日内预付，费用为 4%，依此类推，如果贷款在 30 年期限的最后 25 年内随时预付，则不收取任何费用。

这种结构也可以随着惩罚的降低而缩短，例如具有相同一般概念的“3/2/1”或“2/1”选项。 还有一些更严厉的额外结构，例如五年固定 5% 的罚款（而不是每年降低费用百分比），但这种结构通常由贷方以较低的利率偿还！ 许多贷款人会灵活地定制这些结构，但通常会将任何预付款罚款限制在 5%，任何罚款期限不超过五年。

那么作为 DSCR 借款人如何利用提前还款罚款呢？ 好消息是，DSCR 贷款是为具有长远眼光的投资者提供的，他们建立了长期持有的投资组合，以赚取现金流和升值。 因此，如果您是使用 DSCR 贷款建立现金流“财务自由”投资组合的典型投资者，您可能不打算在五年窗口内出售房产——因此采用预付款保护（这可能不会影响你）是一个很好的杠杆！

如果利率下降，再融资怎么办？ 如果在贷款的头几年利率下降并且您希望以较低的利率再融资，那么提前还款罚款可能会造成伤害，但罚款金额通常足够小，因此再融资仍然是一个不错的经济决策。 根据 FHFA，自2000年以来，房价年均升值幅度为4.7%。 因此，如果利率确实下降，您的 1-5% 预付款罚款可能会被您降低的利率和价值增加的潜在套现权益所抵消！

贷款结构：固定利率与 ARM

利用 DSCR 贷款的房地产投资者的另一个高级选择是考虑使用 ARM（可调利率抵押贷款）选项与固定利率结构。 但是，了解这种结构和所有细微差别非常重要，因为如果不进行研究，它可能会造成混淆。 此外，对于当今 DSCR 贷款的 ARM 选项以及 2000 年代初期帮助促成 2008 年抵押贷款崩溃的一些 ARM 结构，存在很多混淆和误解。

以下是有关 ARM DSCR 贷款的一些快速信息：

• 虽然这些有时被称为“5 年期 ARM”或“7 年期 ARM”，但它们仍然是 30 年期抵押贷款。 ARM 的数字通常指的是利率固定的学期的初始部分，而不是整个学期。
• 与 ARMS 开始快速浮动的 2000 年代初不同，DSCR ARM 更像是一种混合产品，更好地描述为“固定到 ARM”，而在上面的要点中讨论的是，在学期开始的很长一段时间内是固定利率，通常是五七年。
• 这些通常表示为由斜线分隔的两个数字，例如“5/1”或“7/6”。 第一个数字是指固定利率期限的最初几年，而第二个数字是指固定利率期后利率调整的频率。 请注意，这部分令人困惑。 “6”是指每六个月浮动一次，“1”是指每浮动一年一次。 令人困惑（或结构不佳的行业标准术语）是另一个原因，如果使用 ARM DSCR 贷款，确保您真正理解您的条款和结构非常重要！

DSCR ARM 贷款还包含在初始固定利率期后确定利率的规定。 该利率通常会转换为一个数字，该数字等于预先确定的“保证金”和一个指数，例如有担保的隔夜融资利率 (SOFR)。 此外，浮动利率受制于永远不会低于的下限（通常是您的初始固定利率）、永远不会超过的上限（通常是您的初始固定利率加 5-6%），以及定期利率调整上限以防止在单个付款日​​期发生利率冲击或利率的巨大变化。

那么作为 DSCR 借款人如何利用 ARM 期权呢？ 通常情况下，使用 ARM 而不是 30 年期固定利率贷款可以获得较低的利率（目前一般为 12.5 至 37.5 个基点），这可能是值得的，具体取决于您的风险承受能力、总体前景以及个人投资计划和目标。 如果您确信利率在五年时间框架内可能会更低或保持稳定（大多数经济学家持此观点），那么这可能是明智之举。 请记住上一节 – 预付款罚款不会持续超过五年，因此在初始固定利率期后为 DSCR 贷款再融资不会产生预付款费用。

长期租赁资格与短期租赁

过去几年房地产的最大趋势是投资者转向短期租金而不是长期租金，主要是因为现金流和盈利能力存在显着差异（STR 的收入通常是长期租金的两倍）。 然而，许多 DSCR 贷方认为短期租赁风险更高，并且由于更依赖于更大的经济、季节性、监管风险以及良好运营的成本和复杂性，现金流和生存能力容易受到干扰。

DSCR 贷方当前的趋势是要么停止对短期出租物业的贷款，仅根据这些物业作为长期租赁的表现来确定这些物业的资格，或者如果该物业是 STR，则只收取更高的利率。 因此，对于想要坚持使用 STR 的投资者来说，一个好的策略应该是选择 现金流的市场 如果用作长期或短期租赁，则允许贷方产生与“更安全”的长期租赁物业一致的利率，可能会低得多。

战略有限责任公司和实体结构

最后一个高级策略是战略性地构建借款实体以最大化信贷。 DSCR 贷款与传统融资相比的主要优势之一是能够通过有限责任公司等实体借款。 虽然有一些陷阱需要避免，但与一个或多个具有互补技能的合伙人一起投资房地产一直是房地产投资取得巨大成功的可靠秘诀。

正如原始文章中所讨论的，您的信用评分是决定费率和条款的三个主要因素之一。 如果借款实体有多个所有者（例如，有限责任公司的 50/50 所有者），DSCR 贷方用于生成您的利率的“合格信用评分”可能因贷方而异。 一些 DSCR 贷方将使用较低的分数或两个中位数分数，而有些则使用较高的分数。

此外，将缺乏经验或信用不佳的借款人的所有权限制在不超过 25% 的战略所有权结构将不会取消其信用，也不会对资格产生负面影响。

笔记： 不要越过战略实体结构和“稻草借款人” 将其他无利害关系方作为有限责任公司的一部分和贷款担保人仅用于信用资格是取消贷款和抵押贷款欺诈潜在法律麻烦的最快方法！

结论

相对于传统融资的标准化要求，DSCR 贷款因其灵活性而越来越受欢迎。 定制结构以满足您的投资需求的能力使借款人和贷方能够共同努力以获得双赢的贷款和长期关系。

希望本文能帮助您了解如何最好地构建您的贷款，以及如何选择能够提供您所需的灵活性和选项的 DSCR 贷方。 在这个颠倒的市场中，每一点都很重要！

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