如何在这些市场条件下作为买家大获全胜

我敢打赌，在过去几年中，您不止一次听到人们说：“我要等到房价开始下跌时再买”。 好吧，你猜怎么着？ 房价正在下降，但我们没有看到新买家的涌入。 许多等待房价下跌的人现在说：“利率太高了。 我要等他们回去。”

许多人在考虑购买之前会继续等待市场条件绝对完美。 问题是市场条件永远不会完美。 您很难找到完美的交易。 买家在积极寻找时会找到超值优惠。 在过去的几年里，经济机会是战胜多个竞标者的竞争，以历史最低利率获得合同下的房屋。 现在，时代变了。

如果您想离场，买家可以通过以下四种方式在当前的房地产市场中获胜。

谈判

我认识的每一位房地产投资者都同意，多年来没有比现在更好的谈判时机了！ 从大流行开始到 2022 年夏季，这是一个由创纪录的低利率引发的极端卖方市场。 当卖家告诉我们要跳时，反应是“多高？” 现在，形势发生了逆转。 买家有权力，尤其是当房屋状况不佳时。

这是您需要大量购买的东西。

了解你的目标

在寻找房产时，有目标指导您的决策是关键。 无论是 资本化率, 现金回报，或现金流量，设定目标将指导您进行家庭搜索和谈判。 我正在帮助我的投资者客户使用的一个策略是寻找能够收支平衡并为自己支付费用的房产，然后在未来几年的再融资机会后，该房产将有多少现金流或回报。

如果您现在可以以大幅折扣购买房产，让它收回成本，然后以 5% 的利率（这是保守的）再融资后获得 10% 以上的现金回报率，我会鼓励你要认真考虑这些属性。 在完善你的目标后，你开始问，“我需要以什么价格购买这处房产才能划算？” 而不是简单地查看您可以在您喜欢的房产上获得多少折扣。

寻找对投资者友好的房地产经纪人

这一切都始于找到一位优秀的房地产经纪人，他可以帮助您确定符合您目标的交易。 狡猾的代理人会发现有可能在您的搜索条件之外找到适合您购买价格并满足您目标的房产。 能够看到可能性、代表您运行数字并拿起电话尝试达成交易的代理人可以帮助您在这个市场上创造大量财富。

寻找苦恼

我在这些市场寻找其他买家可能因特定因素而忽略的清单。 有些房源因为显而易见的事情而被忽略：房屋状况不佳、布局怪异、存在结构问题等。我正在寻找的是更微妙的东西。 上市照片不好吗？ 房源描述不好吗？ 它是否在最近购买后重新上市，让其他人认为它一定有问题？ 上市天数高吗？ 它只是定价过高吗？ 所有这些因素都可能导致在家看房，得不到报价，并为与这些房产的卖家谈判提供了机会。

在您的房产搜索中实施这些标准将带来谈判和达成大笔交易的机会。 在过去的几个月里，我有机会从多处房产中谈判超过 10 万美元，但我的客户的目标指导了这些谈判。 把你的目标放在一起，准备好通过艰苦的谈判来达成一笔大交易！

创意融资

优惠

谈判卖方让步是上述谈判策略的延伸。 许多卖家都有牵连他们出售房产的情况。 在这个市场上，许多卖家将不得不做出让步才能出售。 就这些让步进行谈判是达成交易的另一种好方法。 您可以根据合同获得更接近卖方标价的房产，并计划在检查期间将其拆下。

如果您发现验货项目不合格（您可以对什么是不合格项目持非常宽松的态度​​），您可以与卖家协商让您在成交费用方面有所让步。 这些关闭成本可用于实际支付关闭成本（贷方和所有权费用），或者您可以使用这些优惠来支付贷款利率或支付临时买断。

许多买家正在使用 2-1 买入 现在，这意味着您在第一年将利率降低 2%，然后在接下来的两年内将利率提高 1%，直到达到原始市场利率。 当然，如果你能安排好这些时间，如果利率在三年内下降并且你再融资，你最终可能会长期支付降低的利率。

假设

买家在这个市场上获胜的另一种方式是承担卖家贷款。

作为买家，您可以承担当前业主的贷款，而不是获得新的房产贷款。 买方通过卖方的抵押贷款提供者的申请程序来承担贷款，如果获得批准则进行转让。

几乎在每种情况下，卖方的挂牌价格与其贷款余额之间都存在相当大的差异。 弥补这种差异的最简单方法是使用现金。 如果买家没有足够的现金来支付购买价格和贷款余额之间的差额，那么可承担的贷款就会变得棘手。 每个贷方都就如何处理这件事制定了自己的规则。 有些人会允许第二次或“次要”贷款，但他们设定了规则，规定是必须与他们一起还是来自其他贷方。

也就是说，许多房产是在 2020 年和 2021 年购买或再融资的，并且锁定了低利率。 如果买家可以承担 3% 的贷款，那就是一个巨大的胜利。 狡猾的房地产经纪人会知道向卖家询问贷款是否可以承担的问题。 许多卖家还在清单描述中列出了可以承担贷款的房屋。 在 Zillow 或 Redfin 上使用“assumable”进行简单的关键字搜索，您就可以访问市场上具有 assumable 贷款的房屋。

卖方融资

卖方融资也在增加。 卖家可以向您提供贷款，而不是去贷方或银行获得贷款。 这可以创造双赢的局面，因为卖家可以停止管理财产并创造被动收入流。 如果他们能为买家提供有利的条件，他们也有很大的机会获得他们想要的价格。 买家有机会协商他们原本无法达成的条款，例如首付和利率。

房子黑客

家庭黑客总是赢家，但他们在这个市场上尤其赢。 由于利率的原因，任何其他购买主要住房的个人或夫妇都必须支付更高的月供。 售出的房屋越少，意味着存货越多，待售天数越多，购房前期谈判的机会也越多。

在这个市场上，房屋黑客可以以更优惠的价格进入房屋。 尽管由于高利率，他们每月的抵押贷款还款额会更高，但他们可以通过出租部分房屋产生的收入来减少还款额。

新建筑

建筑商正拼命试图卸载库存，因为他们看到市场持续下滑，直到抵押贷款利率逆转。 在过去的几年里，经历一个新的构建过程是疯狂的。 在某些情况下，买家必须支付定金才能进入候补名单，如果市场升值，建筑商将保留提高房屋价格的权利。

您无法协商价格或条款。 现在形势已经发生了翻天覆地的变化！ 为了让这些房屋脱离账簿，建筑商正在大幅降价，并通过内部贷方提供大量信贷以推销较低的利率。 买家也可以协商价格。 我有买家准备在本月以比原始挂牌价低 90,000 美元的价格和 4.5% 的固定促销利率成交新房！

最后的想法

2022 年下半年市场肯定发生了变化，但房地产投资者总是在寻找任何市场出现的机会，而在这个新环境中有很多机会。 我希望这些策略能激发您在下次购买时获胜！

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