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您知道您可以在 IRA 或 401(k) 中购买房地产吗？ 大多数房地产企业家都不知道在这些账户中购买房地产是多么容易。
欢迎来到房地产 IRA 的世界。
1. 什么是房地产 IRA？
房地产 IRA 是一种增压型 IRA，可让您将退休金直接投资于房地产，例如多户住宅、商业、土地、固定和翻转、税收留置权等。 它具有与普通 IRA 相同的税收优惠，并且可以设置为传统 IRA、Roth 或 SEP 房地产 IRA。
房地产 IRA 也称为自我导向 IRA。
2. 它是如何工作的？
开设房地产 IRA 可以通过三个简单的步骤完成：开设、基金和投资！
第 1 步：打开： 您选择一个自我指导的 IRA 托管人并通过完成他们的在线申请来开设您的账户。
第 2 步：基金： 为您的账户注资，您转移或滚动现有 IRA、401(k) 或其他退休账户的全部或部分，或 通过最初的贡献。
第 3 步：投资： 您指示您的自我管理 IRA 托管人将您的退休资金用于您的房地产投资。
该过程从开始到结束通常需要 1-3 周。
您可能需要考虑升级到支票簿 IRA——这将使您能够管理您的 IRA，而无需联系您的自主 IRA 托管人进行日常交易——从而节省您的时间和金钱。
3. 房地产 IRA 的注意事项
那么，您可以和不能用 IRA 中的房地产做什么？
由于您的 IRA 旨在为您提供退休福利，而不是今天，因此有一些规则可确保在您退休时保留所有福利。
规则1： 您和您的直系亲属，例如您的配偶、您的父母和祖父母、子女和孙子女，以及他们的配偶，以及他们拥有的实体——统称为“不合格人士”，今天无法从您的 IRA 中受益。
我们收到的最常见的问题是，“我可以在我的 IRA 拥有的房产中居住或度假吗？” 不幸的是，在您退休并从您的 IRA 中提取财产之前，您不能。 因此，许多人现在购买房产，出租，然后在退休时收回房产并居住。
规则#2： 同一群“被取消资格的人”不能交易 和 你的爱尔兰共和军。
我们得到的第二个最受欢迎的问题是，“我的 IRA 可以购买我目前拥有的房产吗？” 不幸的是，不是。 这是因为如果不合格人员与您的 IRA 进行交易，则被视为“自我交易”，是不允许的。 与您的 IRA 进行的所有交易都必须与非相关第三方保持一定距离。
我们得到的另一个常见问题是，“谁可以谁不能在物业上工作？”
答案是所有对该物业所做的工作都必须由不相关的第三方完成。
现在的最后一个问题是“如果我做了工作但没有得到报酬怎么办？”
这将被视为“汗水股权”，这将是对您的 IRA 的非现金贡献——不幸的是，这是不允许的。 但是，您可以执行“文书工作”，例如雇用承包商和潜艇、支付账单、收取租金、监督财产等。
规则#3： 所有收入和支出必须直接流入和流出您的 IRA。 永远记住，您和您的 IRA 是独立的实体。
4. IRA 的无追索权融资
要购买的房地产总是多于手头的现金。 这就是为什么大多数精明的房地产投资者使用杠杆来增加他们的投资组合。
在 IRA 中使用杠杆时，您需要了解一些事项。
首先，你不能向“不合格人员”（上面列出的直系亲属）借钱——你只能向无关的第三方借钱。
其次，你不能亲自担保贷款。 它必须是无追索权贷款。
第三，当 IRA 借钱时，归属于贷款的净收入称为 UDFI，无关债务融资收入，需要纳税。 虽然没有人喜欢纳税——尤其是在 IRA 中——但当你计算一下时，这几乎总是值得的，因为在一天结束时，你剩下的钱比你不贷款时多。 如果您愿意，您的自主 IRA 保管人可以引导您完成数学计算。
5. 升级到支票簿 IRA
您可能需要考虑将您的 Self-Directed IRA 升级为带有 Checkbook Control 的 Self-Directed IRA。 这将使您能够管理您的 IRA，而无需联系您的自我管理 IRA 托管人进行日常交易，从而节省您的时间和金钱。
Checkbook Control 非常适合交易频繁的房地产投资，或者如果您在 IRA 中持有很多投资。
升级到 Checkbook Control 只会增加一个额外的步骤！
它是如何工作的？ 这通常是一个简单的四步过程——开放、资助、创造和投资！
第 1 步：打开： 您按照上述方式开设您的帐户。
第 2 步：基金： 您按照上述方式为您的账户注资。
第 3 步：创建： 您的自主 IRA 托管人为您的 IRA 建立一个新的 LLC 或信托——这将作为您的 IRA 的自主投资平台。 您被任命为其经理或受托人，有权做出所有投资决定。 在您的指示下，您的自主 IRA 托管人将在您选择的银行为您的 IRA LLC 或信托基金提供资金。
第 4 步：投资： 您可以通过简单地写支票或发送电汇来开始进行投资。
该过程从开始到结束通常需要 2-3 周。
6. 你的 IRA 中的 Airbnb 和 Vrbo
“我的 IRA 可以投资 Airbnb 或 Vrbo 吗？”
是的，它可以，但这就是为什么它甚至是一个问题。 作为一种相对较新的资产类别，它没有在《国内税收法》中提及。 它介于典型的出租物业和酒店之间。
典型的出租物业被视为“被动”投资，无需纳税。 另一方面，酒店被认为是一项“主动”投资——如果在 IRA 中持有，将触发一种称为 UBIT 的税，即不相关的企业所得税。
那么，问题来了：Airbnb 或 Vrbo 考虑的是什么？ 它受 UBIT 约束吗？
美国国税局尚未就此发布明确的指导意见。 所以你会怎么做？
这是我们收到的一般指导——只要您不提供酒店提供的每日清洁服务、早餐或其他个人服务，就很可能 不是 被认为是“活跃的”，UBIT 将不适用。 如果 Airbnb 或 Vrbo 是您战略的一部分，您应该咨询您的税务顾问。
7. 修改你的 IRA
在 IRA 中购买房产进行修复和翻转时，您需要注意两个主要注意事项：
- UBIT，不相关的企业所得税，以及
- 谁可以和谁不能进行实际的装修
当您在 IRA 购买房产并将其出租时，它被视为“被动”投资，收入无需纳税。 当您在 IRA 中固定和翻转财产时——它可能被视为“主动”投资——并且可能需要缴纳 UBIT，即不相关的企业所得税。 美国国税局尚未就此发布明确的指导意见。 所以你会怎么做？ 我们收到的一般指导是，如果您在短时间内（少于 12 个月）翻转多个属性，两个或更多，您可能会受到 UBIT 的约束。 少于此，或在更长的时间范围内，您可能不会。 如果固定和翻转是您策略的一部分，您应该咨询您的税务顾问。
第二个考虑因素是“谁可以和谁不能在财产上进行工作？”
答案是所有对该物业所做的工作都必须由不相关的第三方完成。
“如果我做了工作但没有得到报酬怎么办？”
再一次，这将被视为“汗水股权”，这将是对您的 IRA 的非现金贡献——不幸的是，这是不允许的。
8.登陆你的爱尔兰共和军
土地是一种非常受欢迎的自我导向 IRA 投资选择。 IRA 投资者通常购买并持有土地，因为从历史上看，土地会随着时间的推移而升值，这对于 IRA 的长期投资期限来说是理想的。 关于在 IRA 中购买土地，您需要了解的主要事情是所有费用（例如房地产税）必须由您的 IRA 而非您个人支付。
此外，您不能亲自支付费用，然后从您的 IRA 中获得报销。 您的 IRA 必须直接或通过第三方（如管理公司）支付给他们。
9. IRA 中的税收留置权
对税收留置权的投标是一项时间敏感的投资，要求您在投标时立即有可用资金。 这就是带有支票簿控制的自我导向 IRA 发挥作用的地方。 无论是亲自还是在线，您始终可以即时访问您的 IRA 资金，使您无需通过您的 IRA 托管人即可购买税收留置权。
10. 如何选择合适的自主 IRA 托管人？
选择自主 IRA 托管人时需要考虑三个因素——客户服务、评论和费用。
您想选择一家值得信赖的公司，该公司在美国拥有知识渊博且友好的员工，无需等待即可接听电话。 他们应该在 Google、Yelp、BBB 和 Facebook 等多个在线平台上获得数千条 5 星评论。
自主 IRA 托管人将他们的费用结构化为统一费率或基于资产的费用。 统一费率是指无论您的帐户价值如何，费用都是固定的。 基于资产的是指费用基于您帐户的价值。 您的帐户越大，费用就越大。 您想选择一家提供固定费用结构的信托公司，这样您就可以少支付一些费用。
本文由 Madison Trust 提供
自 2014 年以来，Madison Trust Company 一直是一家受监管的信托公司和行业领导者。与他们的姊妹公司 Broad Financial 一起，他们在全美 50 个州拥有超过 20,000 名客户。 他们在新泽西州和南达科他州工作的友好且知识渊博的员工提供了令人难以置信的客户支持。 他们在网上有数以千计的 5 星评论，而且他们的费用固定在低价位。
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