如何立即找到真正的价值并正确投资

我最近写了两篇关于经济的文章。 第一个总结了 ITR Economics 的 Lauren Baker 在 BPCON 22 上的主题演讲。她总结说，有迹象表明经济可能出现软着陆——对灾难的厌恶。 好消息！

或不。

我讨论了商业信贷市场的节流可能会导致这种潜在的软着陆崩溃。

在我的第二篇文章中，我谈到了信贷周期的影响。 我概述了霍华德马克斯关于受限信贷市场的潜在灾难性影响的想法。 我们讨论了宽松和紧缩的信贷市场的特征。 我们审查了对经济可能产生的影响，以及哪些是对的，哪些是错的。

本文将回顾如何在任何市场投资大笔交易。 记住。 霍华德马克斯说，最好的交易是在最糟糕的市场中做出的。 他没有错。

我不知道我们是否会进入糟糕的市场。 然而，这是可能的。 如果发生这种情况，我们中的许多人将找到在过去十年中我们一直渴望的机会。

商业地产价值主张

另一位著名的投资者内森·罗斯柴尔德 (Nathan Rothschild) 说，“买的时候是在街上流血的时候。”

我想讨论投资内在价值的力量。 沃伦巴菲特正在寻找这个。 John Templeton、Howard Marks 等其他投资者也是如此。 威廉·格林 (William Green) 在一本精彩的书中介绍了其中许多投资者： “更富有、更聪明、更快乐：世界上最伟大的投资者如何在市场和生活中取胜。” 我强烈推荐这本书。

米开朗基罗还寻找内在价值。 是的，我说的是雕塑家米开朗基罗。 与其深入探讨，不如让您参考我的文章 这里.

沃伦巴菲特从他的导师本杰明格雷厄姆那里了解到，发现未开发或未被认可的内在价值是可靠地积累财富的策略。 这适用于股票市场、房地产和生活中的任何地方。 沃伦巴菲特有句名言：“价格是你付出的，价值是你得到的。”

是的，我说的是房地产的价值投资。 众所周知，据报道，杰夫·贝佐斯 (Jeff Bezos) 从亚马逊的所有自动售货机上取下了灯泡。 他为什么这样做？ 因为他看不出浪费电力、人力和灯泡来为 Lance 零食或自动售货机上有标志的任何公司做广告有什么意义。

贝索斯知道一美元的力量。 每个月节省或增加一美元的利润相当于每年 12 美元。 亚马逊目前的市盈率多年来一直徘徊在100附近。

这意味着他们的年净收入增加 12 美元可以为贝佐斯和他的亚马逊投资者集体带来超过 1,200 美元的财富。 想到利用 1 美元赚取超过 1,200 美元的收益真是太酷了！

商业地产的运作方式大致相同。 这是一张向您展示我的意思的图形：

那么，商业地产一美元的额外净营业收入如何转化为额外的财富呢？ 让我举七个例子：

• 以每套 825 美元的价格填满 15 套空置公寓？ 转化为 12,375 美元/月 = 148,500 美元/年除以 6% 上限率 = 247.5 万美元（潜在增值）。
• 每月为每个客户节省 35 美元的水费 * 125 个单位转化为 4,735 美元/月 = 52,500 美元/年 = 875,000 美元的潜在增值。
• 将移动房屋租金提高 5% = 15 美元/月 * 300 个停车位？ 转化为 4,500 美元/月 = 54,000 美元 = 900,000 美元的潜在增值。
• 花费 10 万美元以每月 1 万美元 = 12 万美元/年 = 200 万美元的潜在增加价值（超过 100% 的年投资回报率）增加付费户外存储。 ？
• 以每月 3,000 美元的价格添加 U-Haul ?= 36,000 美元/年 = 600,000 美元的潜在增值。
• 以每月 1,000 美元的价格在自助仓储中添加销售点商品？ = 12,000 美元/年 = 200,000 美元的潜力？增加的价值。
• 以每月 5 美元 * 800 个存储单元 = 4,000 美元/月 = 48,000 美元 = 800,000 美元的潜在增值来计算存储的保险和滞纳金。

您在哪里找到房地产的价值？

您可以在许多不同的领域找到价值。 我的一位朋友和专家投资者， 埃里克·艾克霍夫, 是明尼苏达州的一名房地产经纪人。 他向我展示了如何以 40 万美元的价格在明尼苏达大学校园附近购买一套 4 居室的房子，然后以每月 4000 多美元的价格出租。

如何？ 通过装修房子并将其出租给七名学生。 这是内在价值创造的一个例子。 埃里克在房子里看到了许多其他投资者错过的潜力。

Airbnb 提供了类似的机会。 许多人购买的单户出租屋每月租金为 1,200 美元，如果提供家具并在 Airbnb 或 VRBO 上出租，租金会翻倍以上。

我的另一位投资朋友， 惠特尼哈顿, 给我讲了一个故事，讲的是她是如何购买一辆价值 80,000 美元的房车并在 Outdoorsy 上租用的。 去年夏天，她在六个月内清算了 40,000 美元。 甚至房车也可以具有内在价值！

我们喜欢在由夫妻经营者主导的资产中找到隐藏的内在价值。 这些可能包括自助存储、移动房屋公园、房车公园等。

例如，自助存储有很多增值机会。 这些可能包括增加 U-Haul 租金。 它可能包括增加一个陈列室和销售剪刀、盒子、胶带等物品。它可能包括在六英亩的空地后面铺上碎石或铺路，以增加船只和房车的存放空间。

移动房屋公园也有很好的优势。 我在移动房屋公园看到的最好的增值是用新的或用过的移动房屋填充空地。 大多数家庭经营者负担不起或不愿意这样做。 正如您可以想象的那样，它涉及大量的资本支出。 但它可以为从夫妻店获得公园的专业运营商提供巨大的优势。

考虑到 Covid-19 加速了本已增长的露营趋势，房车公园也有类似的机会，尤其是现在。 有一个 增加五倍 2020 年的新房车露营者人数与 2010 年这一创纪录的年份相比有所增加。此后这一趋势持续加速，并且由 Outdoorsy 和 RVShare 网站推动，这些网站允许房车车主将他们的车辆转变为滚动租赁单位。 相当强大——而且很有趣。

我最喜欢的策略是从收购多元化但相似的家庭经营资产开始。 通过增加营销、改善运营等方式使他们专业化，可以增加他们的净营业收入。

将这一先前多样化的专业化资产组合成一个投资组合以出售给机构买家是该策略的重中之重。 像房地产投资信托基金或保险公司这样的专业买家通常会为这样的资产组合支付溢价。

坦克市场的另一种策略

现金。

我在本系列的第一篇文章中取笑 Dave Ramsey。 但他会喜欢这个分点（我希望他能读到这个）。

当难以获得债务时，拥有可用的可投资现金是获得交易的有力策略。 这些可能是银行取消抵押品赎回权、恐慌性销售或任何数量的机会。

我们房地产投资者喜欢利用杠杆进行投资。 由于房地产是一种硬资产，它不太可能失去所有的价值。 甚至比加密货币更不可能！ （那是一个愚蠢的笑话）。

但是，在低迷的市场中拥有可用现金来收购各种类型的优质资产有很大的优势。 霍华德马克斯在上一次经济低迷时期为自己和他的投资者赚了数十亿美元。

2008 年秋天，橡树资本每周购买多达 50 亿美元的不良资产。一位记者说，“你不是在买，你现在实际上是在卖，对吧？” 马克斯回答说：“不，我们正在购买！ 如果不是现在，那是什么时候？”

沃伦·巴菲特 (Warren Buffett) 因其多年来持有大量现金而受到广泛批评。 多年来，他的现金从未低于 1000 亿美元。 他知道我们“聪明的投资者”错过了什么吗？

也许最好的策略是拥有可用的现金储备来寻找具有内在价值的资产。 在任何市场和资产类别中都有潜在的一二重拳。

概括

您如何在任何经济体或信贷周期中找到好的投资？ 这可能不是万无一失的公式，但我喜欢沃伦巴菲特在伯克希尔哈撒韦公司的收购中创造价值的方式。 我们房地产投资者也可以这样做。

有趣的事实：您知道沃伦巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司在过去 60 年中可能会损失约 99% 的价值，但仍能跑赢标准普尔 500 指数吗？ 这是真的，并在这解释 福布斯文章.

我们可以在任何经济或周期中创造和收获巨大的机会。 然而，在信贷市场紧缩的时期，您可能需要发挥一点创意。

您对这种内在价值策略有何看法？ 您是否为潜在交易保留任何现金？

BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。