如何计算出租物业的投资回报率

房地产被广泛认为是最好的和更稳定的投资。 然而，计算您的投资价值比查看每月的银行对账单更具挑战性。 多种方式 计算出租物业的投资回报率 (ROI) 存在。 您如何选择这样做取决于您的情况。

在本文中，我们将讨论计算房地产投资回报率的重要性，然后向您展示如何以及何时计算以下项目的投资回报率：

• 现金周转
• 现金回报
• 资本化率（cap rate）
• 欣赏

以下是计算出租物业投资回报率的方法：

为什么要计算出租物业的投资回报率

您的投资回报率衡量的是您的投资在产生回报时的效率。 从历史上看，房地产价值的增长速度快于通货膨胀。 此外，房地产投资者还可享受租金收入带来的每月现金流以及折旧扣除和运营费用等多项税收优惠。 其他投资没有这些可以提供——至少不能同时提供。

但是，如果您需要考虑房地产的诸多好处，则可以更轻松地确定您的总投资回报率。 您需要准确衡量投资回报率，以了解您的投资有多有利可图或成本高昂。

也就是说，计算投资回报率并不总是一个简单的方程式。 不同的房地产投资者正在寻找不同的东西。 一些投资者正在寻找他们的月度或年度现金流，其他人更感兴趣的是升值的投资回报率，还有一些人需要学习 区别。 我们将涵盖其中每一个的基本方程式以及更多内容。

现金周转

您的现金流量是指在支付运营费用和节省维修费用后，您每月从出租物业中剩下的钱。

换句话说：

现金流量=每月总租金收入-总支出

假设 Jackie 正在尝试计算她每月的现金流量。 以下是她的做法：

根据 专家，“良好”的现金流为每月单位 100 至 200 美元，因此 Jackie 获得了丰厚的回报。 然而，一位房地产投资者认为“好”的东西可能会让另一位投资者感到失望。 如果 Jackie 在 200 万美元的房产上仅赚取 320 美元/月，那对她来说并不是什么好事。 如果 320 美元/月适用于价值 25,000 美元的房产，那就另当别论了。

现金返还现金

虽然现金流量是衡量投资回报率的一个指标，但有经验的投资者会对出租物业的现金回报更感兴趣——您会明白为什么。

您的现金回报率是您一年中净现金流量投资的百分比。 这个等式是：

现金回报=（每月现金流量* 12）/初始自付费用

让我们重新使用方程式来确定 Jackie 的每月净现金流量：

年度现金流量 = 320 美元 * 12
年度现金流量 = 3,840 美元

现在，让我们计算一下她的总自付费用。 Jackie 出租物业的购买价格为 150,000 美元。 她支付了 20% 的首付款，即 30,000 美元。 她还支付了 2% 的关闭费用，另外 3,000 美元，并额外支付了 5,000 美元来支付装修费用。

总的来说，她的初始零花钱是：38,000 美元（首付款 + 关闭费用 + 装修）

现在，我们可以计算 Jackie 的现金回报率：

现金回报 = 3,840 美元 / 38,000 美元
现金对现金的回报 = 0.101 = 10.1%

去年，杰姬的初始投资回报率为 10.1%。

一些房地产投资者对 10.1% 的回报率感到满意，而其他人则建议 Jackie 的目标是接近 12%。 房地产投资者希望跑赢股市，过去几十年股市的平均回报率为 6% 和 7%。 然而，标普 500 指数过去 30 年（不包括 2022 年）的复合年均增长率为 每年 9.89%.

如果您想提高每年的现金回报率，您可以做以下几件简单的事情：

增加租金

研究有多少人每月为您附近的类似房产支付租金。 如果安吉拉向街对面的租户收取 1,675 美元，您可能也可以。 在您这样做之前，请确保您已充分通知当前的租户。 如果他们决定在租期结束时搬出房产，您将有更多时间寻找新租户，而无需挖掘您的空置储备。

有了额外的 75 美元/月，Jackie 的每月净现金流量增加到 395 美元。 那么，她的现金回报是：

现金返现 = ($395 * 12) / $38,000
现金对现金回报 = 0.1247 = 12.47%

额外的 75 美元/月会使她的现金投资回报率额外增加 2.37%。

再融资

如果您不想提高租金或您的租户还有九个月的租期，您也可以为您的贷款再融资以降低您的抵押贷款付款额。 如果 Jackie 可以将她的付款减少 75 美元，她将享受与上例中相同的现金回报。

调整你的储备

Jackie 每月将 5% 或 80 美元放入她的空置预算。 然而，Jackie 的房客已经在那里住了五年，因此她的储备预算中节省了 4,800 美元。 这足以弥补三个月的空缺。 她可以取消该预算项目，而不是继续增加她的储备金，并使她的每月净现金流量达到 400 美元。 这将使她的现金总回报率达到 12.63%。

如果 Jackie 在她的维修储备预算中存了一大笔钱，她可以改为调整它并实现更高的现金回报。

资本化率

上限率公式非常适合决定购买何种房产。 你的资本化率是你的投资的预期回报率，它基于你认为你会产生多少收入。

这是上限率公式：

资本化率=年度净营业收入/购买价格

请记住，您的 NOI 是您的收入 – 支出。

上限率的目标是获得尽可能高的百分比。 百分比越高，您实现投资回报率的速度就越快。

计算房产的资本化率很重要，因为：

• 您可以比较投资物业：如果您在两个不同的投资物业之间左右为难，请使用上限率公式来确定哪个具有更高的投资回报率。 那是你应该买的房产。
• 您可以确定物业的盈利能力：上限利率将您收到的收入与您为房产支付的收入进行比较。
• 它可以帮助您估算投资回收期：您的资本化率百分比将表明需要多长时间才能收回您的投资。 如果你的资本化率是 10%，这将花费你十年的时间。 如果它是 5%，它会带你 20。

杰基在两个属性之间左右为难：

• 财产1 市值为 500,000 美元，年收入为 75,000 美元，年支出为 40,000 美元。
• 财产2 市值为 600,000 美元，年收入为 85,000 美元，年支出为 45,000 美元。

资本化率 财产1:

资本化率 = ($75,000 – $40,000) / $500,000
资本化率 = 0.07 或 7%

资本化率 财产2:

资本化率 = ($85,000 – $45,000) / $600,000
资本化率 = 0.667 或 6.67%

根据资本化率公式，Jackie 应该购买房产 1。

然而，在她购买之前，还有一件事需要考虑：这些计算是根据房产的当前市场、租金收入和运营支出得出的。 如果 Jackie 翻新房产并将其价值增加 100,000 美元，然后收取更多租金，上限利率方程式将会改变。 出于这个原因，您还应该计算房产的维修后价值 (ARV)、装修成本以及您将向租户收取的费用。 然后，将其与当前的资本化率计算结果进行比较。

如果您想查看类固醇的上限率，请阅读有关计算 内部收益率 (IRR).

欣赏

最后但并非最不重要的是升值，即您的财产价值的增加。 如果您想购买并持有出租物业，请计算您的升值。

假设 Jackie 在 2007 年 10 月以 150,000 美元的价格购买了她的出租物业，并在 2022 年 10 月以 450,000 美元的价格出售； 想知道她家的升值率。 以下是她如何找到它：

A = P * (1 + R/100) n

• A = 升值
• P = 购买价格
• R = 升值率
• n = 购买后的年数

400,000 = 150,000 * (1 + R/100) 15

Jackie的房屋增值率为每年7.60%。

不幸的是，Jackie 还不知道，在 2007 年，她出租的房产在 2022 年的价值将是其市场价值的三倍。在另一个现实中，她的房产只能值 200,000 美元，而不是 450,000 美元。

为了欣赏对您有利的工作，请遵循经典的房地产口号“低买高卖”。

虽然我们无法预测未来，但具有以下许多属性的新兴城市和社区更有可能获得更高的升值率：

• 就业增长
• 人口增长
• 入住率高
• 多元经济
• 高工资
• 一流的生活设施
• 基础设施建设

计算出租物业的投资回报率

您选择使用什么方程式取决于您的情况：

• 使用上限率公式来确定您想要购买的房产，但请记住在您的计算中包括 ARV、租金上涨和装修成本。
• 使用现金现金回报公式来确定您的年度投资回报率，并将其与其他投资的表现进行比较。 调整您的现金流电子表格以提高您的净营业收入，从而享受更好的回报。
• 如果您正在考虑购买并长期持有，请使用升值公式来确定您出租的房产每年增值多少。

有关更多信息，请阅读有关两者的信息 最大的错误 在计算出租物业回报时，并深入研究资本化率。 另外，查看我们的论坛以 得到答案 您可能有的任何房地产关系问题。

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