如何计算本金和利息

计算贷款的本金和利息有助于您确定房产的实际成本。 如果你有一笔 400,000 美元的贷款，30 年固定利率为 5%，30 年后你花费的金额不是 400,000 美元。 实际上是 773,158 美元。 400,000 美元将支付您的本金，而另外 373,158 美元将支付您的利息。

当您购买带有 固定利率，在贷款期间，您的每月抵押贷款付款额将相同。 然而，即使您每个月都开出相同金额的支票，您投入本金和利息的金额总是不同的。

在这篇文章中，我们将定义抵押贷款的本金和利息支付，并说明您必须计算房屋的成本，以便在购买房产时做出更明智的决定。 我们还将讨论 APR 与利率之间的差异、影响利率的因素以及如何跟踪固定利率抵押贷款的去向。

以下是计算贷款本金和利息的方法：

什么是抵押贷款的本金？

当您获得房屋贷款时，您的本金就是您从贷方借入的金额。 如果您的房屋总购买价为 300,000 美元，您支付了 20% 的首付 60,000 美元，则剩余的 240,000 美元是您的本金余额。

购买价格 – 首付 = 本金余额

使用我们的 按揭计算器 以确定您能负担多少房屋。 您的本金等于您的贷款金额，使其成为最重要的数字之一。 您的抵押贷款本金在您取出贷款后立即开始累积利息。 这两者加起来构成了您每月支付的大部分费用。

什么是利息支付？

贷款机构不会借给你数十万美元却一无所获。 您的贷方通常根据年利率 (APR) 向您收取贷款利息。

大多数首次购房者惊讶地发现，即使利率很低，他们每个月也会花很多钱支付抵押贷款利息。 例如，如果您以 5% 的利率获得 400,000 美元的 30 年期贷款，则您的每月还款额为 2,147.29 美元。 第一个月，这笔付款中有 1,666.67 美元用于支付利息，只有 480.62 美元用于支付本金。

您的利息支付是如何计算的？

计算您的利息支付需要更多的数学知识。 公式是：

每月利息支付 = 本金贷款金额 x (年利率 / 12)

本金贷款金额 = $400,000
利率 = 5%，即 0.05

在这种情况下，您的兴趣是：

利息 = 400,000 美元 x (.05/12)
利息 = 1,666.67 美元

使用固定利率时，您的每笔抵押贷款支付的利息都会减少，因为您的本金余额会减少。 在您支付第一笔抵押贷款后，您的本金余额从 400,000 美元变为 399,519.38 美元。 第二个月，你的利息方程式是：

利息 = 399,519 美元 x (.05/12)
利息 = 1,664.66 美元

虽然您最终只会将 2.01 美元用于本金余额，但随着时间的推移，您将慢慢偿还越来越多的贷款，这使我们需要摊销。

什么是摊销？

摊销 意味着通过定期按揭还本付息来偿还您的房屋贷款。 计算摊销需要使用以下公式：

A = 每月抵押贷款付款
P = 本金余额
I = 定期利率
N = 付款总数

我们建议改用摊销计算器。

为什么摊销很重要

摊销可帮助房主和房地产投资者确定他们随时间推移的成本。

出于税收目的，摊销表会显示每年要支付的利息。 抵押贷款利息可以免税，这意味着如果您逐项列出您的费用并超过标准扣除门槛，您就可以申请。

摊销还显示您每年或每月的本金余额欠款。 您的余额越低，您的房屋净值就越多。 为简单起见，我们假设您的房屋永远不会增值。 在您进行第一笔付款之前，您有 100,000 美元的资产（也就是您的首付款）。

使用上面的示例，这里是您在不同时间间隔的本金余额：

在这种情况下，您拥有贷款的时间越长，您就会积累更多的资产。 这是因为更多的抵押贷款支付用于您的每月本金余额。

APR 与利率：有什么区别？

两种比率均以百分比表示，但它们之间有一个关键区别。

您的利率是指贷款的年度成本，但不反映您可能需要为贷款支付的任何费用或收费。

您的 APR 更全面地反映了您所借的金额，并且通常高于您的利率。 它反映了您的利率、抵押贷款经纪人费用、任何 按揭积分，以及您为获得贷款而产生的其他费用。

哪些因素会影响您的利率？

您的利率越低，您每月的抵押贷款付款就越少——每一个百分点都很重要！ 对于 5% 的 400,000 美元 30 年期贷款，您的每月还款额为 2,147 美元。 但是，如果您的利率为 4%，您的每月还款额将降至 1,910 美元。 相差 237 美元！

以下是决定利率的几个因素：

• 信用评分：您的 FICO 分数越高，您的利率就越低。 如果您的信用评分在 700 分或更高，您通常有资格获得最优惠的利率。
• 贷款期限：如果您的贷款期限较短，您的利率可能会更低。 如果您有资格以 5% 的利率获得 30 年期贷款，同一贷方可能会以 4% 的利率向您提供 15 年期贷款。
• 地点：如果您所在的地区有更多房主违约，您的利率可能会更高。
• 首付: 如果您的首付低于 20%，大多数贷款都需要您支付 私人抵押贷款保险 (PMI)，增加了 0.58% – 1.86% 的利息。
• 当前利率：房地产市场和美联储的状况影响住房贷款利率。

您的每月抵押贷款还包括什么？

您的本金和利息构成了您每月按揭付款的基础，在您的贷款期限内不会增加。 但是，还有其他费用需要考虑：

• 财产税：这些税款是当地政府根据您的财产的评估价值向您收取的税款。 评估值是财产评估员所说的您的房屋价值，与市场价值不同。 财产税因州而异。
• 房主保险：房主保险通常承保房屋的内部和外部损坏、个人资产的损失或损坏，以及在您的房屋或财产发生事故时的责任保险。
• 采购经理人指数: 如前所述，如果首付低于 20%，则必须支付 PMI。 如果您不支付抵押贷款，该保险可保护您的抵押贷款人。 当您的贷款价值比 (LTV) 降至 78% 或更低时，它就会消失。
• 房主协会 (HOA) 会费：如果您搬进有房主协会的公寓或社区，您必须支付 HOA 费用。 这些因您的 HOA 而异。

跟踪您的本金和利息

概括地说，您的本金是您在申请房屋贷款时从贷方借入的金额，而您的利息是贷方向您收取的借款费用。 现在您已经了解它们的工作原理以及如何使用摊销计算器来了解您支付了多少费用以及何时可以在购买房屋时做出更明智的决定。

常见问题

你应该支付本金还是利息？

根据您的贷款条款，您可以每月支付更多。 额外的钱用于您的本金余额，并帮助您更快地偿还贷款。

您还能如何更快地还清贷款？

有些公司会让您每两周支付一次抵押贷款。 您将获得 26 次双周付款，而不是每月付款 12 次，相当于您每月金额的一半。 使用此策略，您每年将多支付一个月的费用，并且可以减少几年的贷款。

本金的付款百分比是多少？

该百分比根据您的贷款期限、金额和利率而有所不同。

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