如果你不增加应急康复预算，你就犯了一个错误

我从 2005 年开始投资房地产，直到今天，我还没有听到任何其他投资者说、写甚至暗示任何类似于以下内容的事情，

“你知道，我有一个问题，就是我为康复预算太多了。 我最终借的钱比我需要的多，而且我可能会错过交易，因为我的康复预算太大了。 我似乎总是低于预算。”

自从我开始以来，我在达到预算方面做得越来越好，但我仍然比我愿意承认的更经常地超过预算，而且我很少会低于预算。 因此，根据我所经历（和听说）的情况，在康复预算方面，错误并不是在两个方向上平均发生的。 我们严重偏向于预算不足的康复费用。

事实上，我们普遍倾向于预算不足。

为什么康复预算普遍过低

在估算康复预算时，有很多事情往往没有考虑在内——尤其是新手，但也有经验丰富的投资者。

最大的问题之一是持有成本。 如果他们一开始就被记住，投资者通常会认为该项目会迅速进行，不会有任何延误。 不幸的是，情况往往并非如此。

也许承包商不能按时开始或比预期慢，或者您甚至可能需要在工作中途更换他们。 或者可能存在许可证问题，并且该市阻碍了建设。 （有一个关于双工的问题我们花了九个月的时间才解决。）或者供应链问题导致零件延期交货。 在一个小型商业地产上，由于供应链问题，我们一直在等待一个 1000 安培的电表银行近一年。 这 最近变得越来越普遍，尤其是电气设备。

我们也遇到过这样的情况，我们优先考虑可以更快完成的较小项目，而让大型项目搁置的时间比最初预期的要长得多。 房产的出售或租赁时间有时也比预期的要长。 （投资者在 2021 年习惯的第一天的多重报价不再存在。）因此，任何使用融资的投资者都将支付更多的债务。 然后还有税收、保险、公用事业等。

下一个问题是我们经常使用旧数字低估成本。 如今，随着通货膨胀率上升，投资者在进行估算时使用过时的估算值并不少见。 HVAC 尤其如此。 例如，作为 Samantha Lile 笔记 关于去年的暖通空调，“一些 [HVAC manufacturers] 已宣布增幅高达 38%，而增幅比 2020 年水平高出 3% 至 20% 并不罕见。”

接下来是几乎总是被低估的“punchout”项目。 这可能包括装饰、百叶窗、屏风、插座盖、灯泡、门把手、壁橱杆和架子、橱柜拉手、防溅板、树皮覆盖物等，以及深度清洁。 为所有这些投入 1,000 美元似乎就足够了，但通常成本更高。

然而，大的是不可预见的项目。 通常，房屋的各个部分在测试时都能正常工作，但会在负载下失效，即持续使用。 我们经常在 HVAC 和供应管线中发现这种情况，有时还会在电器中发现这种情况。

然后有些东西是你看不到的。 下水道管线被破坏或无可救药地充满根和偏移是常见的。 专家提示： 划定你的下水道 强烈建议在尽职调查期间。

一旦你打开一堵墙，总会有潜在的问题。 墙壁上也可能有需要更换的镀锌管道或旋钮和管线。 或者可能有被白蚁破坏或腐烂的地方被遗漏了，因为它在墙后面或地板下面。 您还会发现您正在处理板条和石膏而不是石膏板（在老房子中很常见），并且需要更多的时间来修复。

每个经验丰富的投资者都有他们不愿意讲述的康复预算被破坏的故事。 我写了一篇文章 前一段时间我们的一个项目出现了问题，这很好地说明了那些感兴趣的人可能会错过什么。 我错过了橱柜是垃圾，完工的地下室里的电器坏了，我错误地认为暖通空调在里面还有生命，等等。 我的预算是 34,800 美元。 总价为 57,498 美元。

我还听说过比这更糟的。

当然，通过彻底的尽职调查，可以事先发现其中的许多问题。 但是你必须假设你可能会错过一些东西。 还有一个权衡。 尽职调查需要时间和精力，而您只有这么多。 做无限的尽职调查是不可取的。 它应该是彻底的，但在合理范围内。

有关预算康复费用的更多信息，我强烈推荐 Jason Scott 的书： 关于估算康复成本的书.

这种现象的几个值得注意的例子

如果这还不够令人信服，那么缩小一点并查看一些说明性示例可能有助于说明这一点。 历史上有许多预算不仅被超额，而且被完全打破的例子。 一些包括，

• 有名的 悉尼歌剧院 预算耗资 700 万美元，建造需要几年时间。 它最终耗时 14 年，耗资高达 1.02 亿美元，仅超出预算 1357%，几乎察觉不到。
• 这 苏格兰议会大楼 1998 年的预算为 5000 万英镑，然后攀升至 190 英镑，然后是 260 英镑，然后是 375 英镑，最终在 2007 年定为 4.144 亿英镑。
• 1963年的电影 埃及艳后 最初的预算为 200 万美元。 当一切都说完了，成本达到了 4400 万美元，尽管它是当年票房收入最高的影片，但它几乎让 20 世纪福克斯公司破产。
• 索契冬奥会 预算为 70 亿美元，但最终达到了 520 亿美元，尽管可能应该指出，其中很大一部分成本是以“回扣和挪用公款”的形式出现的。
• 1966 年，众议院筹款委员会估计，到 1990 年， 医疗保险 将花费 120 亿美元（根据通货膨胀进行调整）。 相反，它花费了 1070 亿美元。

詹姆斯·韦伯太空望远镜是一项了不起的成就，但作为其 维基百科 参赛作品展示在时间和金钱上，它都超出了预算 waaaaaayyyyyy.

这几乎适用于所有事情，而不仅仅是真正的大项目。 丹尼尔·卡尼曼 (Daniel Kahneman) 在他的巨著中引用了两项研究 思考快与慢 这是这种现象的象征，

“2005 年对铁路项目的一项研究得出结论，平均而言，规划者高估了将使用新铁路系统的人数 106%，而低估了建设成本 45%。”

“……一项针对改造厨房的美国房主的调查发现，普通人预计支付超过 18,000 美元，但最终花费超过 38,000 美元。 (思考快与慢)

现在可以肯定的是，有一些“按时且不超出预算”的例子。 （虽然没有你想象的那么多， 毕马威的一项研究 发现只有三分之一的建筑承包商项目的预算在 10% 以内。）但此外，几乎没有相反方向的例子。 例如，这是我在 Google 上搜索“出现最多的项目”时得到的结果 在下面 预算。”

是的，这是一个单向问题。

从历史上看，超出预算是一个比预算过多更常见的问题。 的确，被 过于乐观 是历史常态。 第一次世界大战双方的许多人都认为 “战争将在圣诞节结束，” 和许多其他人一样，评论员 Bill Kristol 臭名昭著地预测伊拉克战争将只是一场 “两个月的战争。”

乐观的预测是理所当然的。 现实主义不是。

谈到房地产投资

在房地产投资方面，有三大秘诀，但第一个就是接受不可否认的现实，即系统性偏见有利于 低估 康复预算。 请接受这样一个事实，即您可能会在康复上花费比您最初预期更多的钱。

您需要接受这个事实才能解决这个问题并准确分析交易。

一旦你接受了这一点，你应该做三件事：

1) 优先考虑尽职调查

当然，不要太过火，但是 彻底的尽职调查 将捕获许多往往会增加康复预算的“意外成本”。

2）添加意外事件

我们为“意外开支”预留了 20% 的应急费用，范围从熔炉故障到项目启动延迟不等。 您可以投入更少或更多，但我总是会在任何预算中增加应急费用。

3）审查每个项目

完成一项工作后，人们往往很想继续做下一件事。 当涉及到进展不顺利的项目时更是如此。 我们真的不想考虑这样的事情。 抗拒这种诱惑很重要。

分析您的预算与实际支出的差距，更重要的是， 为什么 你离开对于提高你准确估计康复项目的能力至关重要。 事实上，在 思考快与慢Daniel Kahneman 发现，估算项目成本的最佳方法是查看过去的类似项目并将其用作路标。

通过适当的尽职调查和应急措施，您应该能够保持在预算范围内。 而且，如果您通过将预算与实际情况进行比较来随着时间的推移磨练您的预算，那么您应该非常接近我们都为之奋斗的“按时且低于预算”的目标。

但永远不要自满。 很容易重新养成低估康复成本的习惯。 因为，如果不出意外，您几乎肯定不会高估它们。

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