它们是什么以及如何获得最佳条款

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近年来，一种相当新的贷款产品：偿债覆盖率 (DSCR) 贷款在房地产投资者中广受欢迎。 DSCR 贷款已成为投资者实现财务自由梦想的重要工具。

这些贷款专门用于投资物业 只要之所以如此有效和受欢迎，是因为它们需要 没有收入核实（或债务收入比），也没有纳税申报表或无休止的文书工作. 此外 – 虽然资格和文件比传统抵押贷款少得多 – 利率仅略高（通常不到 1%）。 这些贷款提供 30 年的固定利率，包括前 10 年只付利息的选项，因此您可以避免硬通货替代方案通常带来的还款和再融资压力。

综上所述，难怪投资者纷纷涌向这些贷款以扩大投资组合并实现财务自由的梦想。

您如何获得 DSCR 贷款的资格？

潜在借款人在初次了解 DSCR 贷款时有时会感到困惑。 具体来说， 资格审查程序，特别是如果他们一直处于具有传统资格的绞尽脑汁中。 虽然传统贷方似乎会仔细审查您的收入、支出、银行账户交易和信用记录的各个方面，但 DSCR 贷款不同，因为资格和承销主要集中在财产上，而不是您，即借款人。

DSCR 贷方将查看您的信用评分并确保您在银行有几个月的付款，但除此之外，您的财产符合条件，而不是您！ 这意味着您的收入来源，无论您有一份 W-2 工作、拥有一家企业、全职投资房地产，还是退休或工作空档， 没关系！ DSCR 贷方严格不考虑收入！

什么决定了我的费率和条款？

那么，是什么决定了您是否符合资格以及您将支付的费率是多少？ 它主要来自三个关键因素：

1. DSCR（偿债覆盖率）
2. LTV（贷款价值比）
3. FICO（信用评分）

偿债覆盖率 (DSCR)

DSCR 指标对 DSCR 贷款很重要也就不足为奇了。 偿债覆盖率衡量财产收入（租金）除以主要支出（抵押贷款的本金和利息，加上财产税、保险和任何适用的 HOA 费用）。

房地产投资者普遍 投资每月现金流 从他们的出租物业中获得收入，这是在收入超过支出并且有剩余利润时实现的。 1.00 倍的 DSCR 意味着收入等于支出，投资者收支平衡。 高于 1.00 倍的 DSCR 意味着投资者正在赚钱，因为他们现在有现金流。 例如，如果房产每月赚取 1,250 美元的租金并且有 1,000 美元的 PITIA（费用 – 本金 + 利息 + 税金 + 保险 + 协会会费），DSCR 将达到 1.25 倍。 低于 1.00 倍的 DSCR 意味着支出超过收入，因此投资者每个月都在亏损。

从贷方的角度来看，这是如何运作的？ 贷款人通常会希望投资者尽可能多地获得现金流，因为他们最关心的是支付抵押贷款的能力。 因此，DSCR 越高，投资者获得的贷款条件就越好，因为贷款人可以更有信心获得回报，因为每月的租金超过了偿还债务的金额！

贷款价值比 (LTV)

第二个决定因素是 贷款价值比 （立陶宛）。 这是一个比较您的贷款金额与房产价值的简单指标。 这对贷款人来说非常重要，因为如果您停止支付（违约）贷款，贷款人的主要追索权是取消房产赎回权，并用房地产资产代替因未付债务而损失的资金。 简单地说，如果贷款人可以以高于止赎情况下所欠的价格出售房产，那么贷款人就不会损失任何金钱。

因此，LTV 越低，贷方损失的风险就越低，因为他们有更大的“缓冲”以防需要取消抵押品赎回权。 例如，在 LTV 为 80% 的情况下（例如，借款人购买房产并首付 20%），价值 1,000,000 美元的房产将为借款人提供 800,000 美元的贷款和 200,000 美元的“缓冲”或股权。 在这种情况下，如果借款人违约而贷方需要取消抵押品赎回权，只要房产价值下降不超过 20%（200,000 美元），贷方就可以免受损失风险，因为他们将拥有比取消的债务更有价值的财产。

在这个例子中，如果财产保持这个价值 1,000,000 美元并且贷款人因违约而取消抵押品赎回权，贷款人实际上领先，拥有 1,000,000 美元的财产而不是 800,000 美元的票据。 然而，在现实世界中，事情并非如此简单（所有房地产投资者都非常清楚！），因为在这个过程中存在交易成本、法律费用以及花费的时间和精力，几乎所有贷方都希望避免这些。

那么这对借贷条款有何影响？ 简而言之，LTV 越低，借款人的条款就越好，因为它在价值下降和丧失抵押品赎回权的情况下增加了贷方的“缓冲”。 在上面的例子中，财产的价值必须下降超过 20% 才能让贷方赔钱，这是一种不太可能但似是而非的情况。 然而，如果 LTV 为 60%，即 600,000 美元的贷款用于 1,000,000 美元的房产，价值将不得不大幅下降 40% 或 400,000 美元，贷方才会处于亏损状态。 更不可能！ 因此，贷方可以为 60% LTV 贷款提供更好的条件（如更低的利率），因为它承担的风险要小得多。

FICO（信用评分）

获得 DSCR 贷款资格的最终关键指标是您的 菲可 或合格的信用评分。 通常，每个人都有三个信用评分，Equifax、Experian 和 TransUnion，用于获得贷款资格的分数将是中间的。

虽然 DSCR 贷款主要基于财产而不是个人借款人，但贷方仍在将信用评分视为资格大局的一部分。 请注意，抵押贷款人的信用评分计算方式与您从普通银行或在线数据提供商处看到的分数略有不同。 这些分数对房地产信贷的权重更大一些，更多地考虑了其他抵押贷款债务等因素。

从贷方的角度来看，拥有及时和全额支付其他抵押贷款的悠久历史的人是完美和及时支付您的 DSCR 贷款可能性的重要指标。 所以信用越好，条件越好。

其他决定资格的因素

虽然上面列出的“三大”指标是您的资格和比率的主要决定因素——其他因素也会产生影响，尽管不是那么重要。 DSCR 贷方利用的其他一些因素包括：

• 贷款用途： 通常情况下，与现金再融资相比，收购会获得更好的条款，因为贷方在购买时使用的价值更加确定，并且借款人的“游戏中的利益”更有保障。
• 贷款规模： DSCR 贷方通常喜欢“适得其反”的贷款规模，既不能太大也不能太小以获得最佳定价。 这是因为超大出租物业的市场较少（即有多少潜在买家或租户购买 300 万美元以上的豪宅），但相反，价值过小的物业（价值 20 万美元或更少）可能表明价格下降或下降超农村市场、粗糙的社区或状况不佳的房产。 最优惠的利率和最低的费用通常在 25 万美元至 75 万美元的贷款金额范围内。
• 预付款罚款： 众所周知，DSCR 贷方在预付贷款的罚款（即，如果您提前预付则收取费用）较高时提供最优惠的利率。 如果您是长期投资者并且不打算快速出售，那么在头五年内以低得多的利率交易预付罚金通常是个好主意。

如何选择 DSCR 贷方

一旦您准备好申请 DSCR 贷款，就该选择适合您的贷方了。 弄清楚如何开始和选择谁有时会让人不知所措。 有很多 DSCR 贷方提供该产品。

这是很多贷方不会告诉您的 DSCR 贷款的秘密：所有贷方的贷款产品基本相同。 虽然在边缘和确切利率方面存在一些差异，但大多数时候，贷款或多或少是相同的。 在利率方面，一个贷方可能在特定时间拥有最佳利率，但在所有竞争市场中，这种情况不会持续太久，利率最终会收敛到基本相同的水平。

那么，您如何选择合适的 DSCR 贷方，不仅是为了您的即时交易，而且是为了建立长期关系？

你会想要磨练真实的 特色与差异 在提供的贷款计划和 信誉和资金实力 贷款人也是如此。 费率和费用最终可能非常相似，所以一定要问好问题并找出它们不同的原因。

一些帮助您入门的建议问题：

• 您是借出自己资金的直接贷方，还是与其他贷方合作的经纪中介？
• 您是否有任何针对房产类型的特殊计划，例如短期和中期租赁融资？ 任何 BRRRR 贷款计划？
• 您借出的最大 LTV 是多少？
• 您是否要求 DSCR 至少为 1.00 倍，或者您是否有非现金流资产的选项？
• 当有合作伙伴（即 LLC 的 50/50 所有者）借用 DSCR 贷款时，您是否符合较高或较低合作伙伴的 FICO 分数？

结论

选择 DSCR 贷方，然后确保您的资格为您提供尽可能低的利率和费用，这可能是一种压倒性的体验。 希望本文可以作为帮助您为您的投资之旅选择最佳 DSCR 贷款的强大资源。

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