对房地产投资者有影响力的新贷款选择？

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在过去的几个月里，我们发布了一些关于 DSCR 贷款的有力概述，DSCR 贷款是一种在过去几年中出现的流行贷款产品。 DSCR 贷款使投资者有资格获得投资物业的抵押贷款，而无需考虑个人收入或“DTI”比率——使这些贷款成为投资者扩大投资组合的首选，尤其是对于单户出租物业。

资格赛 DSCR 贷款的最佳利率和条款 主要由三个因素驱动：杠杆、物业现金流和信贷。 之后，投资者可以使用 进阶策略 例如优化结构化贷款条款，例如提前还款罚金、可调利率选项，以及借款实体根据其特定投资需求定制 DSCR 贷款。

DSCR 贷款通常是准备扩大规模的投资者的最佳选择，而首次投资的投资者通常更适合传统融资，其利率通常略低。 投资者通常在拥有一些投资物业后“毕业”到 DSCR 贷款，因为可用于投资物业的常规贷款数量有限，DTI 资格随着投资组合的增长而变得更加严格，而且麻烦和文书工作可以尝试积极扩展时变得太多。 虽然 DSCR 贷款对于第一次或第二次投资者来说可能是一个不错的选择，尤其是对于那些没有稳定 W-2 收入的人（人口比例不断增长！），但贷款产品确实最适合正在寻找的投资者扩大他们的财务自由之路。

更多门——准备扩展

许多投资者从房地产菜鸟到专业投资组合的旅程都是从小处着手——建造复式住宅，利用政府资助的超低首付贷款产品，或者尝试兼职出租度假物业。 在获得拥有和经营房产的丰富经验后，许多投资者将采取众所周知的下一步。 他们需要将注意力转移到抓住新交易和更多单位的机会上——并且没有时间处理所有令人头疼的自我管理、传统贷款方案以及每两年搬家的持续个人动荡同时“破解”这个过程。

当投资者面临他们投资旅程的这个阶段——扩大规模的时候——通常与投资多户家庭的兴趣密切相关。 原因很明显。 说到现金流，一般来说单位越多越好。 为什么要在单户住宅中让一位租户每月支付租金，而您每月可以通过八联体获得八张支票？

还有规模经济——聘请物业经理处理维护、租户问题、租赁等单户住宅的问题确实会减少现金流（或者自己动手会花费大量时间和精力）。 但是对于多个单元，物业经理的成本要合理得多，因为它可能只占物业租金收入的一小部分。

一般来说，经济学，当谈到 现金周转, 当您出租多个单元时，会更加友好。 此外，虽然同样重要或更重要，但更难量化，但时间和精力方面的考虑通常也好得多。 寻找、拥有和经营一处八单元房产，远比在全镇寻找、拥有和经营八处独立的单户出租房产要容易得多！

“多户型”的定义

令人惊讶的是，在房地产融资方面，“多户型”房产的定义并不像听起来那么简单。 最简单地说，多户型应该是指拥有多个单元的任何房产，因此从复式（两个单元）到 300 多个单元的高层建筑都应该算在内。 然而，就抵押贷款行业而言，一般而言，拥有 2-4 个单元的房产（通常称为“双联房”、“三联房”和“四联房”）实际上不属于多户型。

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 等准政府机构主导着美国的房地产金融，它们将抵押贷款集中到由 1-4 个单位支持的财产组成的证券化中。 这些“常规”融资抵押贷款有四个单位的限制，并且都属于“住宅”类别。 抵押贷款支持证券被称为 RMBS 或“住宅抵押贷款支持证券”。 由拥有五个或更多单元的房产担保的任何贷款都被视为多户家庭贷款，不符合这些 RMBS 证券化的条件，并且通常仅与更大的多户家庭房产或 CMBS 交易中的其他商业房地产贷款或“商业 抵押贷款支持证券。”

DSCR 贷款通常属于 RMBS 证券化的非 QM 类别，并且传统上仅限于不超过四个单位的财产。 但这个定义是武断的（如上所述——将四单元的房产称为“住宅”，而将五单元的“多户型”称为 Freddie 和 Fannie 的规则，而不是基于逻辑）。 非 QM 贷款计划的一大优点是，它们没有规定符合传统产品 (QM) 资格的贷款必须遵循的既定且严格的规则——DSCR 贷方和证券化平台可以更具创造性和灵活性。 拥有四个以上单元的房产的 DSCR 贷款就是一个很好的例子！

多户家庭 DSCR 贷款

虽然 DSCR 贷款传统上仅限于拥有 1 到 4 个单元的房产，但在过去几年中，一些更具前瞻性的 DSCR 抵押贷款机构已将产品扩展到拥有多达 8 个甚至 10 个单元的房产。 一些贷方甚至进一步扩大业务范围，将产品扩展到包含一两个商业单元的混合用途物业。

因此，对于希望扩大规模并进入多户房地产投资领域的房地产投资者而言，多户 DSCR 贷款是一个令人兴奋的新选择。 就像房地产新手通常最好从房屋改造或低成本固定器上层 SFR 小处着手一样，对于多户投资新手来说，从小处着手通常也是一条明智的道路——门数在个位数范围内- 而不是在大型综合体和复杂的联合结构中跳得太快。

传统多户贷款与多户 DSCR 贷款 以及它们的主要区别

多户 DSCR 贷款通常有资格获得 5-10 个单元的房产，其结构与普通 DSCR 贷款非常相似，这在多个方面与更传统的多户融资方案形成鲜明对比，后者在条款和结构上更接近于以商业地产（如写字楼、零售和工业地产）为抵押的贷款。 此外，需要注意的是，DSCR 贷款和此处描述的传统小额商业房地产贷款仅适用于稳定或交钥匙物业（完全出租或可出租且不需要立即维修或修复的物业）。 旨在进行大规模翻新或营业额的“增值”物业由不同的贷款产品涵盖。

贷款结构和期限

多户 DSCR 贷款是 30 年期贷款，从一开始或前 10 年只付利息后全部摊销（固定付款）。

传统的多户商业贷款期限通常为 5-10 年，按 20-30 年的时间表进行摊销，并需要在到期时进行大额付款，这会在期限结束时产生巨大的再融资或销售压力。

DSCR计算

多户型 DSCR 贷款的承保方式更像是单户型租赁投资物业贷款——DSCR 的计算方法是租金除以 PITIA（本金 + 利息 + 税金 + 保险 + HOA）费用。

传统的多户贷方将通过传统的商业方法计算 DSCR，即 净营业收入（NOI） 除以还本付息。 在这里，财产税和保险号码包含在分子中，但最重要的是，还包括更多的费用——通常包括维修和保养、公用事业、管理费、空缺拨款、信用损失和重置准备金。 因此，这种承保方法包括更大的费用数字并导致更小的 DSCR（即使查看相同的财产）

DSCR 和 LTV 要求

多户家庭 DSCR 贷款更容易获得资格。 不仅 DSCR 计算更宽容并且包括更少的费用，而且最低通常是 1.15 倍甚至 1.00 倍 DSCR 比率！ 杠杆率（LTV 比率）通常也高达 75%，允许以低至 25% 的首付购买这些房产。

传统的多户家庭贷方将采用更为保守的 DSCR 计算方法和更高的 DSCR 最小值——通常为 1.25 倍。 杠杆有时会更高。 然而，在当前利率下，较短的摊销期限和较高的 DSCR 障碍意味着最大杠杆率现在可以下降到更接近 55%-65% 的范围。

利率

多户家庭 DSCR 贷款的利率往往会比传统的小额商业贷款人高一点。 然而，大多数房地产投资者，尤其是那些关注现金流的投资者，更关心每月的付款而不是利率。 事实上，当你计算这些数字时，很多借款人可能会感到非常惊讶。 让我们看一下这个例子，代表结构下的 500,000 美元贷款：

• 多户家庭 DSCR 贷款
  • $500,000 贷款额度
  • 8.500% 利率
  • 30 年固定利率期限，10 年期只付息选项

= 每月付款 3,541.67 美元

• 传统小额余额商业多户家庭贷款
  • $500,000 贷款额度
  • 7.000% 利率
  • 10 年固定利率期限，25 年摊销

= 每月付款 3,533.90 美元

尽管传统贷款选项的利率低了 150 个基点（1.50%、8.5% 对 7%），但每月还款额基本相同！ （每月相差 7.77 美元，即 0.22%！）一旦你运行这些数字，就很清楚为什么即使利率更高，投资者也喜欢多户 DSCR 贷款选项，基本上相同的每月付款加上更容易的资格，更长，更多无压力条款（没有气球！），并且可能有更高的杠杆！

结论

那么，多户家庭 DSCR 贷款是房地产投资物业融资中保守得最好的秘密吗？ 可以说，是的！

虽然仍然是一个利基产品（据我们所知，该产品严格限制在特定单位范围为 5-10 的房产），但令人惊讶的是，全国地图上有多少这样规模的房产。 随着当前趋势推动社区建造更多的多单元住房，按理说，随着时间的推移，这个利基市场只会在机会和数量方面增长！

多户家庭 DSCR 贷款应该包含在任何希望扩大投资组合以实现财务自由的房地产投资者的工具包中（如果您正在阅读 BiggerPockets，这很可能描述了您现在或不久的将来！）

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