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大多数投资者会同意购买投资物业不同于购买您的主要住房。 虽然传统抵押贷款可能对您的主要房屋有意义，但这并不总是投资房产的最佳选择。 那么，您从哪里获得房地产投资的现金？ 一种选择是寻找私人放债人。 私人放债人（或私人投资者）提供了一种不同的融资方式，在为您的房地产投资寻找资金时可以提供很大的帮助。
但是，您如何找到可能有兴趣投资的私人放债人呢？ 接近他们的最佳方式是什么？ 它是如何工作的？ 查看此概述可帮助您更好地理解此概念。
什么是私人放债人（又名私人投资者）？
私人放债人是使用自己的资金进行房地产投资的个人。 这可以是任何有经济能力满足您的货币需求的人。 他们是个人，不属于银行或其他金融机构，在协商贷款条款时会直接与您打交道。
私人贷款人与其他类型的贷款人
传统的抵押贷款机构在评估您是否有贷款前景时，最关心的是您的信用评分。 这一点，加上贷款期限和借款金额，是决定您在传统抵押贷款中欠多少钱的一些最大因素。
私人放债人更关心您的房地产记录而不是您的信用评分。 他们希望通过在房产上拥有第一份信托契约（或主要抵押权）来受到保护。 这意味着他们的钱是由硬资产担保的。 如果您不付款，该财产将作为抵押品。
私人放债人更多地基于关系。 他们甚至可能是朋友或家人，他们通常有不同的审批要求，可能根本不关心您的信用评分。 他们通常会以比传统贷方更快的速度移动。 在您决定使用此类资金之前，必须权衡私人货币交易的利弊。
如何使用私人货币贷款
私人放债人会让您使用他们的私人资金购买和持有、固定和转手，以及介于两者之间的一切。 贷款期限可以是短期的也可以是长期的。 这笔钱可以一次性或分期付款，有或没有利息支付，也有或没有利润分享。 可能性仅受您、贷方和你们带来的创造力的限制。
谁是潜在的私人贷款人？
当您想要寻找私人贷方为您的房地产交易提供资金时，您可以联系三个圈子的人：
主要圈子：朋友和家人
这个圈子由家人、朋友和熟人组成。 它可以是父母、阿姨、同事、您足球队的守门员——任何您认识的人。 许多房地产投资者从这个圈子中找到了第一笔资金。 为什么？ 因为进入门槛低。 此外，他们倾向于说是，因为他们了解您并希望通过私人贷款帮助您。
然而，从朋友和家人那里筹集资金也有负面影响。 他们可能没有足够的知识来分辨好交易和坏交易之间的区别。 非常清楚风险。 确保您的贷方有足够的资金来完成这笔交易，并且能够承受在投资失败时损失的损失。 否则，这笔交易可能会使关系恶化。
这个圈子可以提供必要的初始资金来源——比如保证金。 使用来自主要圈子贷方的资金，您可以通过定位和锁定交易来创造价值，从而筹集更多资金。
次要圈子：初级圈子的朋友
投资人的次要圈子就是你初级圈子的朋友和同事。 你的主要圈子越大，你的次要圈子就越大——所以走出去，通过 BiggerPockets 论坛和其他社交网络团体结交更多朋友和联系人。 适当地，你的次要圈子是筹集资金的第二好的来源。 鉴于您的主要圈子的相互联系点头表示赞同，他们通常会乐于听取您的提议。
但好与坏：筹集资金可能需要更多时间，因为这个群体不太愿意说是。 您需要通过准备投资演示文稿和与投资者面对面来证明自己的价值。
第三方圈子：你不知道的贷款人
这个圈子由您不认识的人组成，例如从您的网络中删除的投资者。 这个圈子是你能接触到的最大的资金池，但因为他们不认识你，也不认识你，所以转化为资本合伙人的时间最长。
有关的： 新手应该了解的投资物业融资（相对于房屋）
如何为房地产投资寻找私人贷款人
您寻找完美的私人放债人的旅程应该从您认识的贷方及其联系人开始——或者主要和次要圈子。
传播这个词
通过社交媒体记录您的投资活动，以提高您已经认识的人的可信度。 它不断地提醒人们你是一个 真实的 房地产投资者和专业人士。
此外，给你已经合作过的人打电话或发电子邮件，比如代理人、产权公司代表、你的注册会计师、关闭律师，以及中间的每个人。 很可能您已经与认识的人建立了关系，可以帮助您。 这种方法可以挖掘出少数希望投资的 10,000 到 50,000 美元的小贷方。
强行推销
与潜在的贷方坐下来并展示您的商业计划。 有一个适当的，专业的演示文稿和备考包供他们审查。 保持务实可确保您受到任何经营更正式或私人贷款公司的联系人的重视。 告诉他们为什么他们应该和你一起投资。 他们会想知道：
- 你完成了哪些交易？
- 你能提供什么回报？
- 你现在在看什么交易？
通过社交媒体和其他渠道展示您的成功，会有更多人来找您，询问他们如何才能从您的成功中获益。 有了足够的经验和成功，不久您就会停止寻找私人放债人——相反，他们会来找您。
有关的： 为您的房地产投资筹集私人资金的 4 个技巧
寻找你还不知道的贷款人
最终，您可能会遇到两到三个很棒的贷方帮助您左右完成交易的地步。 但是，如果您碰巧丢失了一个——甚至三个都丢失了怎么办？ 与贷方建立关系从来都不是坏事。 在与这些个人或公司建立联系之前，您需要出去寻找他们。 就是这样：
网络，网络，网络
尽可能参加当地的每一次聚会——无论是在你所在城市的房地产俱乐部还是 BiggerPockets 聚会。 此外，参加您当地的商会会议和您能找到的任何与房地产相关的会议。 把你自己放在那里，确保那些以前不认识你的人能接触到你并想和你一起工作。
公共记录搜索
如果网络没有起飞，并且您不认识任何有钱人，请尝试搜索公共记录。 每次进行抵押时，相关文件都会公开记录，您可以在线或在公共记录大楼中找到相关信息。 您可以从这些文件中找出财产的贷方。
具体来说，您正在寻找“受让人”（抵押贷款提供者）行。 您想要查找具有个人名称或公司实体名称而不是银行名称的受让人行。 这些是您下一笔交易的潜在贷方。
在线直邮列表
与其查找每处房产以找到贷方，不如尝试以下数据经纪人网站之一：
您也可以通过在以下网站上发布您的房地产交易来让贷款人来找您：
从 ListSource 或 DirectMail.com 下载姓名列表后，您可以做什么？ 当然是联系他们！
陌生电话
创建潜在贷方列表后，找到他们的电话号码并给他们打电话。 冷呼叫时可以使用的基本脚本如下所示：
“喂，是约翰吗？ 我叫 Anson，我看到你为 123 Main St 的一个项目借了钱。我的公司也在做类似的修复项目，我今天打电话是想看看你是否想为这些类型的交易提供更多贷款，以及什么你的贷款条件可能看起来像。“
从那里开始，对话可以进行 100 种不同的方式。 这是一个关系游戏。 通过谈论他们正在从事的项目、与他们合作的其他投资者、他们的孩子、当地的运动队或许多不同的事情来建立融洽的关系。 向他们展示您如何带来价值，而不仅仅是推销。 贷款人将能够看穿虚假的热情。
直邮营销
如果你不想打电话，你可以写信。 你想激起最初的反应，让他们给你打电话，并开始建立融洽的关系。 提及他们借出的财产，这样他们就知道你在说什么——当然，把它带回到你目前的交易中，并且你目前正在寻找新的私人放债人。
确保包括您的号召性用语，要求他们与您联系以进一步讨论。 但是使用您找到的联系信息只是为了建立关系。 随意向他人索取金钱可能既违法（对您而言）又令人讨厌（对他们而言）。
私人货币交易的结构
对于购买并持有的房地产投资、私人资金和硬通货交易的结构很像传统的银行贷款。 贷方提供全额购买和修复财产。 买方以商定的利率（通常是更高的利率）和摊销时间表偿还贷款。
这些贷款的期限通常为五年或更短，最后还款。 很多时候，贷方同意在期限结束时为贷款再融资，因为他们喜欢收入的稳定性。
私人贷方也可以充当主要银行贷方之后的第二抵押贷款，以支付首付或康复费用。 做这样的事情时要记住两件事：
- 确保您的贷方了解他们作为第二抵押贷款持有人的地位。
- 确保您的主要银行贷方允许这样做，因为有些银行不允许这样做，因为他们希望您参与其中。
您可能会与私人贷方就修复和翻转交易谈判利润分享协议。 在这些类型的交易中，贷方贷款全部金额用于购买和修复房产。 然后，一旦出售房产，利润就会按照您的协议进行分配。
没有每月付款，贷款人对财产如何修复和挂牌没有发言权。 但是，当然，要在整个过程中让他们了解情况。
在这两种情况下，都会起草大量文书工作来保护每一方。 由律师进行适当的结案，所有款项均妥善保管或交换。
始终记录信托契约，始终执行概述条款和条件的期票。
你能集中私人资金吗？
是的，你可以——有许多法律条件。 最近修改了法律以允许众包。 此外，联合组织或将投资者资金合并到有限责任公司等实体中已经使用了几十年。
也就是说，虽然可以进行合并，但您需要了解州和联邦的规定。 例如，广告是一个很大的禁忌。 如果您没有报告正确的信息或没有正确安排您的交易，您可能会遇到一些真正的麻烦。
结论
好了——找到 100% 私人资金的所有方法。 出去社交，推销自己，并使用这些创造性的方式中的任何一种来寻找贷方并获得一些钱来做一些交易。
关于寻找私人资金的任何问题？ 你如何为你的交易做这件事？
通过评论让我知道您的想法！
BiggerPockets 的注意事项： 以上为作者观点，不代表BiggerPockets观点。
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