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在过去几年令人难以置信的升值之后，住宅房地产市场已经 终于开始下降. 许多小鸡说这是全面崩溃的开始。 虽然市场几乎肯定会经历一次调整，但崩盘是 几乎可以肯定不会. 然而，有一部分房地产将经历几近崩溃的局面。
从广义上讲，商业地产，特别是写字楼的前景并不好。 尤其是大型写字楼，表现不佳，未来几年将面临困难。 在沿海大城市，情况会更糟，在市中心地区尤其严重，旧金山是这场即将到来的崩溃的典型代表。
事实上，如果信用违约掉期或旧金山市中心房地产的某种空头头寸，我强烈建议考虑购买此类（我相信不存在）投资。
作为 旧金山标准 指出, “引用房地产公司仲量联行的数据，首席经济学家泰德·伊根 (Ted Egan) 指出，在最坏的情况下，随着时间的流逝，2024 年杰克逊广场地区的空缺率高达 53%，中端市场地区的空缺率高达 43%。关于办公室租赁。
“当前的空置流行蔓延到旧金山市中心各种规模和价格范围的建筑物，从苦苦挣扎的中端市场区域到东切特闪闪发光的办公大楼。”
对于一些建筑物，倒塌已经发生， “例如，415 Natoma 是 Brookfield Properties 拥有的一座 653,900 平方英尺的办公大楼，它是 2021 年在旧金山交付的唯一一个地面办公项目，目前只有一个宣布的租约：20,000 平方英尺由‘远程优先’ 启动图钉。
我们可以肯定地知道这个问题会变得更糟的原因是商业租赁的结构方式。 与住宅或公寓单元的典型租赁不同，商业租赁是 通常长达 3-5 年 有时更多。
市中心的商业房地产在 2020 年之前已经在下降，但大流行加剧了这种下降。 许多在 2017 年、2018 年和 2019 年签署租约的公司都在这些租约中停留了几年。 但所有迹象都表明他们中的许多人在租约结束后离开。
所以，如果你认为现在空置率很高，我建议你系好安全带。
正如我所指出的，旧金山只是这种现象的典型代表。 旧金山排在最后一位 城市移民项目排名 62 个城市的市中心从 Covid 和封锁中恢复。 但其余的也没有做好。 62 个城市中只有 4 个完全恢复，平均水平在 60% 范围内（旧金山为 31%）。
可以理解的是，这导致税收和经济政策研究所的分析师预测市中心商业房地产将遭受巨大损失，旧金山排在首位（或者更准确地说，排在最后）。
办公室空缺率高
作为商业杂志 笔记“各地的办公室空置率都在上升，但市中心办公室空置率的增长速度超过了郊区办公室。”
他们引用 CBRE 研究高级主管兼美洲办公室研究负责人 Ian Anderson 的话说，他指出，
“在这场危机中，美国各地的市中心遭受的打击更大……人们在人口密度较低的郊区开车上班更加舒适，所以这对他们更有利。”
事实上，洛杉矶市中心的办公空间已经 空置率达到 25%. 在曼哈顿，它 超过 17%，俄勒冈州波特兰市中心位于 26% 空缺，在华盛顿特区，它位于 20%.
一旦 Covid 之前的租约到期，他们都面临着同样的问题，即即将搬迁。
通常，郊区的空置率大大高于市中心的空置率。 但世邦魏理仕的最新报告显示，这两种利率不仅压缩了，而且 实际上翻转.
随着新冠疫情的消退和各种限制的解除，今年（目前）空置率的增长已经逐渐放缓。 即便如此，空置率仍比大流行前高出 50% 以上。
第一个原因：大流行和市区恶化
显然，这场商业房地产灾难的直接原因是 Covid-19 和随后的封锁。
来自的一份报告 视觉资本家 著名的 2020 年 9 月，在大流行的第一年（但在解除最严厉的封锁之后），美国 52 个都会区的小企业收入下降了 13%-49%。 （当然，旧金山是下降 49% 的城市）。 此外，“休闲和酒店业的小企业 [had] 受到的打击尤其严重，37% 的人报告没有交易数据。”
纽约时报 还 指出 多达 400,000 家小企业倒闭，许多企业倒闭，再也没有回来。
在 Covid 的高峰期，市中心受到重创，曼哈顿等地 看起来像鬼城. 虽然从那以后情况有所好转，但造成的损害既不容易也不能很快得到修复，特别是因为从那时起许多市中心的质量明显下降。
缺乏适当的维护和保养会导致环境恶化，减少访问或工作的人，减少该地区的收入和可用于维护和保养的资金，并且恶性循环会持续下去。
其他政策也引起了重大问题。 与你可能见过的一些表情包不同，加州实际上并没有将盗窃 950 美元或更少的钱合法化，但它确实做到了 降级和取消此类犯罪的优先级 导致入店行窃事件显着增加，导致多家零售商搬迁。 例如，沃尔格林有 关闭市内10家门店，包括几个市中心，并引用“有组织的零售犯罪”作为主要原因。
一般来说， 犯罪率在上升 在全国各地，而且在人口稠密的地区往往更糟，这使得市中心不太受欢迎。
这 马丁诉博伊西案的判决 除非该市有足够的无家可归者收容所床位供无家可归者使用，否则也很难从市中心清除无家可归者营地。 不幸的是，很少有城市有足够的床位，加州的“住房优先”而不是“住房优先”政策 导致了更多的无家可归人口 晚上睡在大街上。 因此，帐篷城市聚集在高密度地区，往往会阻止人流和降低需求。
不幸的是，随着事情变得更糟，当你达到人们不认为付出任何努力来改善情况的程度时，它们往往会失控，因为他们的努力几乎没有任何区别。
为什么要在垃圾场捡垃圾？ 事实上，为什么不自己乱扔垃圾呢？
这在旧金山变得如此糟糕，以至于有人甚至制作了交互式“便便地图”，街道上的“人类粪便事件”数量显示，甚至在 Covid 袭击之前，它就已经增加了 500% 以上。
再一次，虽然我显然选择了旧金山，但这在许多沿海大城市以及整个国家都是一个问题。
第二个原因：在家工作
不久前，弹性工作风靡一时，未来主义者梦想有一个时代，每个人都可以在家工作，从此过上幸福的生活。 然后 Covid 来袭，这些梦想或多或少地实现了。
事实证明，工作 只要 离家出走让很多人发疯。
话虽如此，许多（可能是大多数）人都喜欢在家工作的选择，并希望能够每周 1-2 天这样做。 有些人更喜欢它，并希望一直在家工作。
人口普查报告称，在家工作的人数 2019 年至 2021 年间增长了两倍. 公司喜欢 推特 （但肯定不是 特斯拉) 现在允许员工随心所欲地在家工作。
麦肯锡公司的一项调查 发现 87% 的有机会在家工作的员工至少有时会接受它。 他们进一步发现，35% 的工作人员可以全职在家工作，23% 可以兼职工作。
这对我来说似乎有点高，但这种安排肯定在增加。 此外，一些研究表明，有时在家工作的人可以 更有效 比那些只在办公室工作的人。
这对商业房地产意味着我们不需要像以前那样多的办公空间。 当然，公司仍然需要办公室（仅在家工作让很多人感到真正“被关起来”，zoom 会议无法完全复制真实的东西）。 但这些空间不需要那么大。 而且我们不需要那么多。
此外，受影响最严重的是那些需要最长通勤时间才能到达的地方。 我知道如果我的通勤时间是两个小时，我会更倾向于在家工作！
本着继续抨击旧金山的精神，旧金山居民的平均通勤时间在美国排名第三 单程 34.4 分钟. 最差的是纽约，37分钟，全国平均水平是 27.6 分钟.
最后，作为 BiggerPockets 的 本·莱博维奇 指出，“另一个主要问题是陈旧和随之而来的功能过时。 旧一级市场的大量商业房地产正在老化。 在大流行之前，人们是惯性在这些单位中的。 现在，没有人愿意回到那里。”
升级这些过时且有时过时的设备将花费巨额资金。
风险与机遇
不用说，现在不是购买市中心办公房地产的时候。 一般来说，办公室是投资者应该谨慎对待的东西。 但如果您要购买办公空间，较小的单位和建筑物更安全。 就商业地产而言，餐馆、工业和零售是更好的选择（尽管在零售方面，大型商店仍有被亚马逊淘汰的风险）。
话虽如此，每个熊市都有一个低谷。 未来对写字楼的需求将继续存在，市中心地区的需求将继续存在。 毕竟，我们曾经见过这个故事上演过一次。 1970年代全国的市中心急剧恶化 在进行重大复出之前 在 1990 年代和 2000 年代。
目前，美国仍然存在巨大的住房短缺问题。 2020 年，房地美发布了一份报告，认为存在 短缺 380 万台 在可用的住房单元中。 大流行和封锁减缓了新的建设，加剧了这一差距。
全国房地产经纪人协会甚至有一个交互式住房短缺追踪器，上面有一张问题最严重的地图。
正如您所看到的，最大的住房短缺发生在许多相同的地区，这些地区正在并将继续在商业房地产中出现严重的空置问题。
尽管存在犯罪和宜居性问题，但许多人喜欢住在市中心并“靠近行动”。 一旦底部跌落（可能在 2024 年左右），应该有很大的机会将旧办公楼改造成时髦的公寓和公寓。
当然，这将是非常资本密集的，但对于那些在相对不久的将来寻找大项目的人来说，这绝对是值得关注的事情。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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