帮助房东避免驱逐的 6 种策略

驱逐你的租户似乎是最简单和最快的选择，但让我们面对现实吧——没有人想成为那个房东！ 此外，发送“治愈或戒烟”的通知可能会花费你一大笔钱。 而且不能保证你很快就会填补空缺。

在走驱逐之路之前，最好考虑一下您可能产生的费用。 法庭费用通常是您最不担心的问题。 您仍然需要支付抵押贷款、逾期租金、财产周转成本和潜在损失。 单是锁匠就可能要花掉你 150 美元。 总的来说，一个 驱逐可能会让你付出代价 在三到四个星期内完成大约 3,500 美元。

驱逐通常需要多长时间？ 假设没有延误，驱逐过程可能需要五周到三个月的时间。 过程中的任何挫折都可能导致驱逐长达 12 个月。 挑战不止于此。 在通知退出后，租户通常有 1 到 4 周的法律时间可以搬出。 即便如此，您也可能需要向治安官支付费用才能强行移除它们。

让我们仔细看看如何驱逐租户，以了解为什么它并不总是最好和最具成本效益的选择。

简易程序的阶段（驱逐）

法律程序因州而异。 但一般过程包括发送“支付或退出”通知或退出通知，然后申请驱逐。 驱逐发生在法官做出决定之后。

驱逐程序的第一阶段通常发生在租户错过每月租金支付或您有违反租约的证据时。 您发送通知支付到期租金或退出出租单位。 这是对未偿债务或违反租约的坚定提醒。 根据法律，您给租户时间来解决或 治愈 问题。

如果问题仍未解决，您可以在当地法院提起正式的驱逐诉讼。 但是，请记住，根据法官的正式驱逐令进行自助驱逐是违法的。

一旦提交了正确的驱逐文件，您和租户将不得不面对法官并提出您的案件。 如果法官裁定对您有利，您可以采取法律措施将租户从您的出租单元中移除。

请记住，暂停驱逐令阻止房东在 COVID-19 大流行期间驱逐未支付租金的租户。 然而，驱逐禁令并没有免除租户支付租金的责任。 他们仍然对逾期的租金负责。

尽管如此，在驱逐租户带来的成本和情绪压力之间，一个公平的甚至是一个好的房东都会尽其所能帮助解决法庭之外的问题。

房东帮助租户避免被驱逐的 6 种策略

1. 在租约中制定明确的规则

逾期租金是发出驱逐通知的主要原因，但不是唯一原因。 财产损坏、令人讨厌甚至危险的宠物以及噪音投诉是房东对租户的一些首要问题。

您应该始终提前了解租赁财产的一般规则。 将这些规则包含在租赁协议中，并在签署租赁协议时与租户一起审查。 此外，具体说明什么构成财产损失以及他们是否负责维修或维修费用。

2. 鼓励就财务问题进行沟通

房东更愿意与房客合作以克服财务问题，因为他们坦诚面对支付租金的困难。 虽然这是租户的责任，但您应该促进良好和开放的沟通，以便租户可以自由地接近您。

当然，您不希望成为接受逾期付款的易受攻击的房东。 而且您必须以一致的方式与所有租户打交道。 但是，您可以鼓励租户在他们的财务状况开始挣扎时立即通知您。

例如，鼓励他们让您知道他们的工作情况是否发生变化。 这应该有助于他们与您谈论可能令人尴尬的问题时感到自在。

3. 在逾期租金通知之前进行协商

有不同的谈判方式，这取决于你的理想结果是什么。 一些租户经历了暂时的经济困难。 因此，可能有一些方法可以在没有驱逐威胁的情况下解决这个问题。 如果租户有良好的记录，那么放弃一些收入来留住一个好租户可能是值得的。

考虑到“驱逐需要多长时间”这个问题在您脑海中浮现，您可能正在对摘要过程进行心理计算。 如果风险高达数千，是否最好协商一个回报计划，特别是如果租户经历了艰难时期并且现在重新站起来？ 想想这将如何提升您作为一流房东的声誉。 如果租户同意立即搬出，其他选择包括免除部分或全部债务。

4. 在通知退出之前提供奖励

驱逐最流行的替代方案之一是“现金换钥匙”。 是的，付钱给拖欠的不付房客来取回你的钥匙是具有讽刺意味的。 然而，与代价高昂的驱逐行动相比，快速让他们离开可能更便宜、更快捷。

通常，您为钥匙（以及快速退出）支付的金额是一半或一个月的租金加上保证金。 这通常仍然少于驱逐过程。 另一个简单的解决方案是为他们提供搬家帮助。 搬家成本通常会达到数百甚至更多。 您的时间仍然会花费您，但通常比交出现金更痛苦。

5. 将租户与社会支持服务联系起来

政府机构可能是一个绕行的雷区。 尽管有帮助，但租户可能不具备获得财务​​支持的知识。 帮助建立这些联系是房东的终极善举。

大多数州都有各种租房者支持或租房援助计划。 将符合条件的租户与消费者金融保护局等服务联系起来，让租户可以确定他们是否有资格获得此类帮助和提供支持的本地计划。

6. 通知租户您将向信用局报告

当您用尽所有选项时，仍然有一个解决方案 – 将租户报告给信用局。 通常，您必须在延迟付款后等待 30 天。 但他们的信用评分受到打击的想法可以帮助他们更快地找到租金。

检查潜在租户的租赁历史和良好的信用是筛选过程的一部分。 因此，租户意识到低分可能会影响未来租房、申请信贷或获得抵押贷款的机会。 报告租户拖欠租金会降低他们的信用评分。 知道这一点，报告租户的威胁可能足以激励他们接受你的一个更友好的提议。

结论

通过这六种策略，您应该能够减少驱逐的数量和成本。 虽然并非所有情况都可以通过上述方法解决，但它们肯定比经历艰苦的驱逐过程要好。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。