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（相对）高利率和经济波动的混合体以及大多数房主拥有固定的低利率债务这一事实引发了房地产经济学家的看法 比尔·麦克布莱德 指的是 “卖家罢工。” 正如可以预料的那样，在这种顽固之后，开发商开始了“建筑工人罢工”以效仿。
作为 CNBC 报告 十月底， “根据美国人口普查，9 月份单户住宅的开工率同比下降近 19%。 作为未来建设指标的建筑许可下降了 17%。 PulteGroup 是全美最大的房屋建筑商之一，其取消率从今年第二季度的 15% 跃升至第三季度的 24%。”
John Burns 房地产咨询公司的研究主管 Rick Palacios Jr. 一个有趣的话题 来自全县各地的建设者情绪。 这不是很好。
根据我们本月的调查，房屋建筑商的评论与我迄今为止看到的一样消极。 这是一些跳出来的市场颜色……
– 小里克帕拉西奥斯 (@RickPalaciosJr) 2022 年 11 月 9 日
一些例子包括波士顿的一位建筑商说，“10 月异常疲软”，在巴尔的摩，“市场很糟糕”，在威尔明顿，“市场正在从悬崖上掉下来”，等等。
你明白了。
总体而言，独栋房屋开工率正在迅速下降。 然而，令人惊讶的是，多户住宅开工率 保持相对稳定. 政府补贴可能在一定程度上支撑了多户住宅 LIHTC项目，但即便如此，它们可能很快就会减少。
当然，建筑业的大幅放缓是意料之中的。 新建筑总是严重依赖利率，美联储带来了抵押贷款市场基础的贴现率 从 0.25% 到 4.5% 在不到一年的时间里。
原因 房地产市场不太可能崩溃 这是因为，与 2008 年不同，房主拥有低息固定利率债务，贷款标准相对严格，而且大多数人的房屋净值相当可观。 绝对与开发商在决定是否建造房产时使用的微积分无关。 换句话说，支撑房地产市场的基本面不适用于新建筑市场。 因此，新建筑正在急剧下降并可能倒塌。
换句话说，建筑商很沮丧，他们正在罢工。
然而，在完成和清算可能成为美国经济中的一个小问题之前，他们不能这样做：新的建筑过剩。
即将到来的新建筑过剩
已经， 创纪录的 29% 在美国出售的房屋是新建的。 买家取消 增加 7.5% 对于 9 月至 10 月的新建筑，并没有减弱的迹象。 从 2022 年 1 月到 10 月，新建筑的库存月数从 5.7 个月增加到 8.9 个月，增加了 50% 以上。 （一般来说，六个月的库存被认为是一个平衡的市场）。
虽然出售新房所需的时间通常超过现有库存，但两者之间的差距已经变得相当明显。 10 月份，现有库存（仍为卖方市场）只有 3.3 个月的库存，仅为新建建筑的三分之一。
不幸的是，没有真正的理由相信这种情况会在变得更糟之前变得更好。 虽然通货膨胀 有点凉了，美联储表示他们计划保持高利率（相对而言） 至少到 2023 年。
但可能更重要的是，正如 Bill McBride 指出的那样，现在正在建造的住房单元比以往任何时候都多！
“红色是单户住宅。 目前，有 79.4 万套单户住宅（红色）在建……蓝色是 2+ 套。 目前，有 92.8 万套多户住宅在建。 这是自 1973 年 12 月以来的最高水平！”
“总共有172.2万套在建单位。 这是在建单位的历史记录。”
建筑业增长的主要原因是 全国住房短缺这主要是什么 助长房价暴涨 在过去的几年里。 除此之外，供应链问题已经推迟了许多预测，导致积压的房产在建设中的时间比预期的要长。
不幸的是，与很少被迫出售的房主不同，建筑商别无选择。 当然，许多人会转而租用这些新建筑，但租赁市场已经 开始变得饱和. 对于大多数人来说，他们别无选择，只能在买方市场和可能会变得更加买方市场的市场上出售。
结论
除了明显的例外（最值得注意的是政府补贴的，如 LIHTC），现在可能不是开始新开发项目的最佳时机。 如果您是这样一个新建筑的开发商，那么至少值得考虑租用该物业（或者如果开发细分物业则租用部分物业）在经济上是否可行。
如果出售是唯一的选择，那么明智的做法是走在曲线的前面。 虽然明年现房价格可能只会小幅下跌，但新房价格可能会大幅下跌。 您不想在持有库存的同时追逐市场下跌。 我会建议引领市场并提前降低价格。 提供有吸引力的激励措施，例如 利率 买断（建筑商支付贷款人在第一年或更长时间内为买方降低利率）也应该考虑。
每个投资者和开发商都会在某个时候在这个行业受到打击。 最好现在就接受这一点，而不是抱着希望以与典型房主以 3% 的利率购买时相同的价格出售的希望。 寄希望于市场回到六个月前的状态可能会让你背负重担，因为持有成本会吞噬掉你本可以赚取的任何利润。 在那之后，您最终可能不得不以低于您预先提供的折扣的价格出售。
另一方面，如果你想买房子——尤其是住的房子——并且对这个比买家更喜欢的更接近现实的模因感到沮丧：
新房将是值得研究的东西。 特别是寻找一个人的报价买下来。 无论哪种方式，您都一定会在谈判中占据上风。
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