必需品零售股票：房地产 REIT 优先股的最佳交易（纳斯达克股票代码：RTL）

必需品零售

必需品零售 (纳斯达克代码：RTL) 是一个房地产投资信托基金，拥有三重净租赁的单租户物业和多租户物业。 RTL 由位于美国的物业进行外部管理，并在地理上分散于 48 个州。 他们目前拥有 1,057 处房产，目前入住率为 90.9%。 其物业的平均租赁期超过 7 年。 其前 20 名租户中有 61.8% 为投资级别。

该公司最近将自己更名为“必需品零售”，以强调他们的重点是拥有能够提供人们无论经济状况如何都需要的必需品，并提供没有强大互联网竞争的产品和服务。 因此，他们的零售物业包括出售必需品的商店，如杂货店和药店，以及提供无法在互联网上出售的服务的商店，如理发店、餐馆、按摩院、牙医诊所等。

普通股

RTL 目前的收盘价为 6.84 美元，收益率高达 12.43%。 它的 52 周高点为 9.48 美元，因此已经下跌了很多。 尽管 12.43% 的收益率对于房地产 REIT 来说是一个非常诱人的收益率，但应该注意的是，RTL 的外部经理有稀释普通股股东的历史。

相对于其他零售房地产投资信托基金，RTL 的股票表现一直很差。 因此，他们付出的高额红利，却带走了资本损失。

然而，最近出现了一些试图驱逐外部经理的激进活动。 由于经理对普通股股东不友好，RTL 的销售价格低廉，管理层的变动可能会导致普通股价格大幅上涨，从而提供可观的总回报。 但是，我觉得 RTL 固定收益证券的收益率非常好，没有必要推测一家总回报率一直很低的公司的普通股。

RTL 优先股 – RTLPP 和 RTLPO

在这个相当危险的市场中，如果我现在要买东西，我希望有可能获得巨大的总回报。 我希望风险/回报是有利的，这就是选股的意义所在。 RTL 优先股提供了非常高的收益率和超过 25% 的价格上涨空间。 风险/回报是我们在保守收入投资组合中的主要关注点。

RTL 已发行 2 只优先股。 一个有股票代码 RTLPP (纳斯达克代码：RTLPP) 和另一个 RTLPO (纳斯达克股票代码：RTLPO）。 RTLPP 目前的剥离收益率为 9.74%，价格为 19.37 美元，RTLPO 的剥离收益率为 9.54%，价格为 19.38 美元。 尽管 RTLPP 目前稍微好一些，但两者都具有极高的房地产 REITs 收益率，并且都具有较大的价格上涨潜力，并且与面值相比有很大的折扣。 作为 REIT 的首选， 您的 20% 的股息对美国纳税人是免税的。

RTLPO 和 RTLPP 相对被低估

首先，我相信这 2 只 RTL 优先股在整个市场的房地产 REIT 优先股（支付共同股息）中收益率最高。 而这家公司一点也不苦恼。 事实上，RTL 的信用评级仅比投资级别 BB+ 低 1 个等级。 因此，他们优先股的隐含投资评级为BB-。 未评级的零售房地产投资信托基金，代码为 RPT (RPT)，其优先股 (RPT.PD) 的收益率为 7.96%，而 RTLPP 的收益率为 9.74%。 零售 REIT SITC 的投资评级仅比 RTL 高 1 个等级，拥有优先股 (SITC.PA)，目前收益率为 8.07%。 RTLPP 的 1.7% 更高的收益率对于信用评级仅差一个档次来说是巨大的。

在保守收入投资组合中，我们主要关注定价错误的证券。 虽然拥有 BB- 信用评级的固定利率优先股并不多，但从上图可以看出， RTL 优先股的收益率远高于同行.

尽管 RTL 的经营杠杆比通常情况下更高，但该风险部分被其长期租赁以及管理层发行大量普通股的意愿所抵消，这些普通股不断地使 RTL 的资产负债表变清。 自 2014 年初以来，股票数量翻了一番多，仅自 2021 年初以来，股票数量就增长了 22%。

外部经理的好处在于，他们的目标通常是 1）扩大公司规模和 2）为了继续获得管理费收入而生存。 当出现麻烦迹象时，他们通常非常愿意发行普通股，以筹集所需的现金并确保生存。 他们关心的不是普通股的价格，也不是稀释普通股股东。 内部管理者在遇到麻烦时更倾向于坚持并希望事情好转。

我想很多人认为公司破产时别无选择。 但事实并非如此。 在绝大多数情况下，如果一家公司愿意发行足够的普通股来筹集所需的资金，他们就可以避免破产。 这也是我不担心这家公司安全的部分原因。 其次，RTL 通过大量普通股股息而不是通过不断增长的收益来吸引投资者。 只要他们支付普通股股息，优先股股息就不会受到威胁，我认为他们必须拥有普通股股息。

RTLPP 和 RTLPO 的公允价值应在每股 21.50 美元左右

鉴于其他 BB 级优先股和零售 REIT 优先股 SITC.PA 的收益率（其投资评级仅比 RTL 差一个档次），RTLPP 和 RTLPO 的保守公平收益率将在 8.7% 左右。 这将使 RTLPP 的保守公允价值为 21.70 美元，RTLPO 的公允价值为 21.30 美元。 所以 RTLPP 目前每股 2.33 美元被低估 到我们估计公允价值的地方。

RTL 2028 债券的 YTM 为 10.1%

在保守收益投资组合中，我们涵盖了传统债券的整个领域。 目前，我认为固定收益最好的交易是在传统债券市场，我相信这只 RTL 债券只是一个例子。 该债券的 CUSIP 编号为 U0262AAA5，到期收益率为 10.1%，到期日为 2028 年 10 月 30 日。该债券仅比投资级别低 1 个等级，标准普尔评级为“BB+”。 这个收益率对于那个信用评级来说是非同寻常的。

上图是穆迪评级为 BA1 的所有债券的最差收益率的散点图。 这与标准普尔的 BB+ 评级相同。 如你看到的，到期前约 6 年的 BB+ 债券往往集中在 6% 至 7% 的范围内，这使得我们的 RTL 债券刚刚脱离图表。

最后的想法

那么应该购买 RTL 债券还是 RTL 的优先股之一？ 两者都被严重低估。 对于大多数投资者而言，与传统债券相比，他们更熟悉从经纪人那里买卖优先股。 因此，对于那些人来说，除非你想更具冒险精神，否则优先股是有意义的。

对于其他人来说，这是一个更加艰难的决定。 对于规避风险的投资者来说，RTL 债券看起来很棒。 如果您持有至到期，您确切地知道您的回报将是多少。 对于优先股股东来说，风险更大，但回报也更多。 请记住，债券收益率包括随着时间的推移您将获得的资本收益。 优先股的当前收益率没有。 因此，如果 RTL 偏好随着时间的推移价格上涨，您的总回报可能会显着高于 9.7%。 但当然反过来也是如此。 因此，您更多地押注这些优先股被低估或利率最终会下降，而优先股将因接近面值而受益。 此外，优先股为美国人提供了债券所没有的税收优惠——20% 的优先股股息是免税的。 这是你的选择。