您可以通过 1031 交易所购买的 4 种替代资产

通过 1031 交易所投资房地产时，许多投资者从单户、多户或商业物业开始。 这些房地产类型中的每一种都是经过验证的投资选择，有可能产生可观的回报。 然而，在面临经济衰退或（正如我们最近所经历的）全球大流行时，他们是否能够坚持下去？

在 Covid-19 大流行的高峰期，许多业主和投资者发现自己面临着金融灾难。 他们的租户（其中许多人正在努力维持业务运营或赚取薪水）突然无法支付房租。 当你把所有的鸡蛋都放在一个篮子里时，投资者必须了解会发生什么。

您无法预测重大事件何时会改变市场或将我们推入衰退。 但是，您可以通过在不确定时期更好地站稳脚跟的替代房地产来分散您的投资组合。 几种另类资产 可以提供许多与多户住宅相同的好处，而竞争要少得多。 以下是完成 1031 交换时多户住宅的四种替代投资。

三网租赁商业楼宇

三网租赁 (NNN) 房产在投资界通常被认为是“安全资产”。 NNN 租赁是具有高投资回报率和被动租赁管理的可靠现金流来源。 将合适的租户与黄金地段相结合可以显着影响您的 NNN 投资在困难时期是否仍然是一项好的投资。

NNN 租赁物业的好处：

• 更有可能拥有在过去的经济高峰和低谷期间表现良好的高信用租户
• 可以与国际品牌签约（通常有坚实的企业支持）
• 大品牌（如沃尔玛）拥有现金流策略并获得更重要的信贷额度（可以保护 NNN 房东）
• 更有可能签订长期合同，在许多情况下超过 10-25 年
• 房东需要承担最低限度的管理和维护责任。 这意味着您可以拥有几乎没有物业管理、维护费或关税的州外物业。

NNN 租赁物业在经济衰退期间的财务损失历来较少。 将您的 NNN 物业出租给提供生活方式和日常必需品的企业（例如大型百货公司）可以进一步确保您的投资。 尽管国家经济可能会发生什么，但对卫生和家居用品等日常必需品的需求将保持不变。

NNN 商业租户示例 （更有可能抗衰退）：

• 药店（沃尔格林，CVS）
• 国内和国际连锁超市（克罗格）
• 知名金融机构（富国银行、美国银行）
• 全国和跨国休闲餐饮连锁店（塔可钟、星巴克、麦当劳）
• 自助储藏设施

医务室s

医疗保健是 增长最快的行业 在全国。 无论世界上发生什么，总会有对医疗服务的需求。 由于其持续的公众需求，初级保健诊所、临终关怀设施、疗养院和紧急护理设施等资产是多户住宅的优秀抗衰退替代方案的几个例子。

医疗保健服务物业有可能为投资者提供长期租金（即使在市场低迷时期），因为它们拥有可靠的现金流和大量信贷额度。

医疗办公楼的好处：

• 更有可能获得高信用额度
• 长期租户可以吸引其他希望获得免费服务的医疗租户
• 医疗领域是经济低迷时期保持稳定的重要行业
• 周转率处于历史低位
• 医疗物业的租金通常会提供更可观的回报
• 1031交换的医疗办公楼还可以提供许多税收优惠
• 股票随时间升值

随着紧急护理和其他非医院医疗中心的兴起，即使在另一场大流行或经济衰退期间，这些医疗资产也不太可能出现重大损失。

医疗办公楼示例：

• 专业护理机构
• 临终关怀
• 初级保健医师办公室
• 减肥和健康中心
• 牙科
• 紧急护理设施
• 康复中心
• 分娩中心

单租户 Flex 工业

你可能听说过在关于 商业房地产. 弹性工业产权（flexible property）是办公和工业空间的混合体，例如仓库或仓库。

Flex 工业地产可以是单独的建筑物，也可以是位于“工业园区”中的建筑物。

柔性工业空间的好处：

• 租户有自己的私人办公室、浴室和私人走道，让人们在大流行期间保持社交距离。
• 租户拥有私人访问权限，能够控制谁进出他们的空间。
• 负担得起的扩展。 长期租户可能会超出空间，需要扩大办公室或仓库空间。 由于与办公产品相比降低了改进成本，因此使用柔性工业属性相对容易做到这一点。
• Flex 资产为注重成本的办公室用户提供负担得起且可定制的租赁选项。
• 多样化的租户组合。 Flex 资产的租户范围从国家到地方企业。
• 三重净 (NNN) 租赁是弹性工业物业的标准。 这允许房东将税收、保险和公共区域维护费用转嫁给租户。

Flex 工业物业为租户提供办公、仓库和制造需求的空间，所有这些都集中在一个屋檐下。 这些空间的多功能性吸引了各种各样的企业。 其中许多可以为消费者提供远程服务和足够的空间让工人保持社交距离。

弹性工业租户的例子：

• 建筑公司
• 生产设施
• 电子商务
• 医疗和物流配送
• 批发分销
• 电信/技术
• 效用

商业零售中心

了解每个空间的不同商业零售资产类型和最抗衰退的租户组合可以帮助您确定更精明的房地产投资的风险和现金流。 在 COVID-19 期间，以主要杂货店和/或生活方式租户为基础的商业零售中心的表现出奇地好。 许多投资者担心商业零售中心会倒闭，但最近的大流行表明 以杂货为中心的零售中心 很有弹性。

商业零售中心的好处：

• 通常与主要的国家租户锚定
• 专注于专业零售、杂货和服装
• 拥有多样化的租户，以满足各种购物者的需求
• 根据位置的不同，零售中心可能是一个受欢迎的旅游景点
• 由于种类繁多，主力租户，商业零售中心通常现金流稳定，投资回报率高
• 可以是 NNN 租约，通常有长达 10-25 年租约的长期租户
• 在某些情况下，房东可能无需缴纳财产税
• 商业零售中心提供便利和生活方式服务，尽管经济不景气，但这些服务通常仍受欢迎

同样，我不会说任何财产或企业完全可以抵抗经济困境，但是在投资另类资产时需要寻找某些品质。 在投资商业零售中心时，请务必仔细选择您的租户。 他们是否提供人们离不开的商品和服务？ 您的主力租户是否被认为是必不可少的？ 他们是否能够提供路边、送货或其他大流行安全服务？

商业零售中心的例子：

• 生活方式中心
• 厂家直销
• 电力中心
• 社区中心
• 邻里中心
• 便利中心
• 混合用途零售

结论

与任何投资一样，需要考虑一些因素，例如位置、可达性和潜在租户的信誉。 任何建筑都不一定是赢家。 在构建您的投资组合以免受经济衰退的影响时，您需要考虑风险、收益和现金流等关键因素。 多元化投资对于减少经济衰退期间的损失也至关重要。 上述替代资产历来在经济周期的各个阶段都表现良好，是完成 1031 交换时多户家庭的优秀替代资产。

为市场转变做好准备

修改您的投资策略——不仅要在经济低迷时期生存，还要蓬勃发展！ 从容应对任何衰退，永远不要再被市场变化吓倒 经济衰退的房地产投资.

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。