您在哪里找到资金来资助短期租赁

本文由阿罗哈资本呈现。 阅读我们的编辑指南以获取更多信息。

在过去几年的某个时候，我相信你们中的大多数人都看到了其他投资者在短期租赁 (STR) 上获得的回报，并问自己，“我如何参与这一行动？” 如果你更进一步，并在 STR 上寻找贷款，我敢打赌，你们中的大多数人也会问，“到底有人是如何为其中一个融资的？”

作为一名活跃的短期租赁投资者和专注于投资房地产贷款的全国性非合格抵押贷款机构的合伙人兼首席运营官，我想分享一些见解，了解如何在您执行建立投资组合的目标时为成功做好准备STR。 我的电话经常被投资者打来的电话淹没，因为他们的贷方要么不了解投资方法，要么不完全了解他们贷款计划的复杂性，而在没有融资的情况下关闭前几天。

因此，我觉得有责任为 BiggerPockets 的其他读者提供在这个领域自信地运作的知识。 通过了解可用的贷款产品并了解向贷方提出的正确问题，您将能够在您的投资工具带中添加一把名副其实的瑞士军刀。

短期租赁会继续成为摇钱树吗？

现在可用的统计数据让我感到乐观，让我耳语 Yee-Haw！ 随着今年夏天美国对短期租赁的需求达到创纪录水平，STR 继续保持强劲增长的趋势，指标指向表现出色 前几年的需求，即使在这个高通胀时期也是如此。 尽管通货膨胀已经开始对消费者支出造成压力，但根据 AirDNA 的前景，预订数量并未出现明显放缓 报告.

对于目前拥有并正在寻求获得额外 STR 的投资者而言，这是一个好兆头，与同一房产的长期租金收入相比，这些 STR 产生的现金流量可观。

您需要了解的有关短期租赁融资的所有信息

我可以获得常规贷款吗？

答案是肯定的，但有很多警告。 投资者友好？ 差远了！

由房利美和房地美支持的传统贷款具有高度限制性，并侧重于个人收入与房产的短期租金收入。 债务与收入 (DTI) 比率的计算对 STR 具有惩罚性，因为它只会考虑将房产长期租金的 75% 添加到计算的收入部分中。

如果您有非常高的 W-2 收入和应税收入（即您没有通过折旧注销您的收入）并且愿意跳过很多圈子，那么您可能有资格获得 STR 的常规贷款。

想要购买有限责任公司的房产或拥有 10 多个 STR 或购买豪宅？ 不允许！ 这是 1,243 页 贷款指引 传统贷方需要遵循这一点。 这么多规矩！

还有其他融资方式吗？

是的！ 基于偿债覆盖率 (DSCR) 的贷款 投资物业往往是为 STR 融资的最简单方法。 这种类型的贷款对投资者来说是一个显着的优势，因为借贷能力不受您个人收入的限制，而是受财产的 STR 收入的限制。 这使投资者可以扩展 STR 投资组合，而不必担心他们的 DTI 比率。

现在值得探索的另一个选择是短期的、只付息的过桥贷款。 这些贷款通常会为购买价格的 75-80% 提供资金，并在需要再融资之前提供 18-24 个月。 过桥贷款为购买短期租赁提供了极大的灵活性和便利性，因为它们没有 DTI 或 DSCR 要求，也没有预付罚款。

这提供了在利率下降时随时进行再融资的灵活性。 过桥贷款可以让您快速关闭，让长期租户租约有时间结束，提供资源来修复和装修房产以最大限度地提高潜在收入，并建立 STR 租赁历史。 许多经验丰富的投资者使用这种通往长期融资的桥梁来消除扩大其 STR 投资组合的障碍。

偿债覆盖率如何计算？

DSCR 等于财产收入除以本金、利息、税收、保险和 HOA 费用（如果适用）的总和。 计算的收入部分使用房产的 STR 收入（即 12 个月的追踪租金收入）。

要获得贷款资格，DSCR 通常需要高于 1.10，这意味着该物业将产生正现金流。 由于贷款考虑的是短期租金收入而不是长期租金收入，因此您更有可能有资格获得这些贷款允许的最大杠杆——购买或利率/定期再融资的 80% 和 75%现金再融资。

如果该物业没有 12 个月的短期租金历史怎么办？

不是问题！ 寻找与短期租赁投资者合作的贷方，这不是他们第一次遇到这种情况。 大多数情况下，房产在购买时会从长期出租或主要住宅转换为短期出租。 在这种情况下，一些贷方允许潜在的 短期出租 收入（AirDNA STR Rent Estimate 的 80-90% – “Rentalizer”）用于计算 DSCR，而不是评估师在其报告中输入的长期租金。

在这种情况下，贷方可能更希望借款人具有管理短期租赁的经验（最好是在目标市场）或与经验丰富的 STR 物业管理公司签订合同，例如 发展, 前卫住宿, 瓦卡萨，以及许多其他人。

这是一个如何工作的示例：

• 假设您要购买的空置房产，长期租户每月可产生 3,000 美元，但短期租金平均每月可产生 7,000 美元。
• 假设您想以 625,000 美元的购买价格获得 500,000 美元的贷款（80% LTC），利率为 6.75%。 这大约是每月 3,200 美元的本金和利息，加上税收、保险和 HOA 费用后，每月 PITIA 为每月 4,000 美元。
• 您没有资格获得 3,000 美元租金收入的 80% 贷款，因为这只是 0.75 DSCR (3K/4K)。 您需要将贷款减少到大约 375,000 美元（60% LTC）才能获得 1.0 DSCR。 您将需要额外支付 125,000 美元才能完成交易……哎呀！
• 如果您的贷方允许 90% 的估计短期租金收入符合 DSCR 资格，那么您获得 80% LTC 贷款的资格将毫无问题。 7,000 美元的 90% 使您获得 6,300 美元的月收入，除以 4,000 美元的每月费用后，您最终得到 1.575 DSCR。 你是金子！

如果该物业需要在被列为短期租赁之前进行改造怎么办？

您有几个选择，但最简单的方法是获得私人或硬通货过桥贷款，其中包括部分或全部购买价格和康复费用。 理想情况下，这笔贷款最终是修复后价值的 75-80%，这样您就可以设置利率/定期再融资而不是现金再融资（这往往具有更高的利率和更低的最高贷款-价值）。

关于 STR 融资的其他问题

我可以为超过 10 处 STR 物业提供资金吗？ 是的，DSCR 贷款通常允许对单个房产进行无限数量的贷款，也可以将其设置为多个房产的一揽子贷款。

我可以将它们作为拥有多个成员的 LLC 收购吗？ 是的，DSCR 贷款由与房地产投资者合作并提供非自住投资房地产贷款的贷方提供。 他们通常更喜欢借款人是有限责任公司或其他类型的实体。 这也使投资者能够引入各种合作伙伴来扩大和扩大他们的投资活动。

我可以有缺口资金或卖方融资来支付我的首付吗？ 答案是也许。 如果您的贷方允许并提前了解该计划，他们可能会允许例外，但通常更希望借款人在交易中拥有股权。 将其他人的钱（OPM）引入短期租赁投资的另一种选择是让卖方融资或缺口资金成为您购买房产的有限责任公司的贷款，或将其添加为有利润的成员与商定的经济学一致的份额。 在此设置中，对投资者友好的贷方在交易中不应遇到任何 OPM 问题。

DSCR贷款利率是如何计算的？ 有多种因素，包括 LTV、FICO 分数以及影响可用利率的固定利率与可调整利率。 利率往往略高于传统利率，但获得房产资格和获得融资的便利性和能力通常允许投资者扩大其房地产投资组合。 这个 博客文章 提供有关影响利率的因素的更多信息。

结论

我们都痛苦地意识到在您的房地产团队中拥有合适的人是多么重要。 您是否最终获得了您最喜欢的新现金流资产，通常取决于您的贷方对您的房地产目标的理解和执行能力。 值得您花时间和精力来确保您的团队中有合适的人在合适的位置上，这样您就可以最终获得另一只摇钱树，而不是希望您能够完成最后一笔交易！

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。