您现在应该如何在房地产上投资 50,000 美元？

上的一个常见问题 BiggerPockets 论坛 是这样的，“我有 50,000 美元，想投资房地产。 我该如何开始？”

在正常情况下，我的建议十分之九是 房子黑客 对于首次投资者而言，尤其是考虑到与投资者相比，房主可以获得明显更好的利率和条款。 然而，在过去的一年里，贷款条件的差异已大幅压缩，因此虽然房屋黑客攻击仍然是一种选择，但它已不再像过去那样凌驾于其他一切之上。 虽然，家庭黑客肯定比许多其他策略更有效。

事实上，如果房地产市场曾经充满挑战——特别是对于新投资者或那些口袋里有 50,000 美元左右的人来说——这就是一个。 这篇 2022 年的模因尽可能简洁地解释了这一挑战（针对 2023 年的观众进行了更新）：

但袖手旁观也有其代价。 苏珊娜·伍利 (Suzanne Woolley) 彭博社 加起来 各行各业的投资者面临的困境，但最引人注目的是当前市场上的房地产投资者，

“在短期内，专注于保本可能比寻求增长更有意义。 但从长远来看，通货膨胀会侵蚀现金，让储户的购买力下降。”

那么，鉴于这种困境，追求的最佳选择是什么？

BRRRR 策略：几乎没有

不要误会我的意思，如果您发现可以以其市场价值的 75% 购买并且现金流量符合当前利率的大量交易，那就去买吧。 不幸的是，在大多数情况下，BRRRR 策略已死（或准确地说是休眠）。 这对我来说很难说，因为 BRRRR策略-具体来说，在我们的案例中，通过私人贷款购买、康复、租赁，然后向银行再融资——是我们最喜欢的策略。

主要问题是几乎每个贷方都希望房产的偿债覆盖率 (DSCR) 达到 1.2 或更高。 也就是说，您的净营业收入（总收入减去支出）需要是抵押贷款还款额的 1.2 倍。 即使在高现金流市场中，以 6s 和 7s 的利率以及它们所处的价格，也很难获得甚至 75% 的贷款。

此外， 房地产价格已经开始下跌. 当然，它们并没有下跌太多（见上面的表情包），但在暴涨之后，它们开始降温。 崩盘的可能性很小，但在不久的将来大幅升值也是如此。 作为比尔·麦克布莱德 已经表明，在过去的三个周期中，经过 CPI 调整的房地产价格在下跌后的一个峰值到再次等于同一价格之间的时间在 6.5 到 15 年之间。

McBride 预测，总的来说，价格将从 2022 年年中的峰值名义下跌 10%，实际下跌 25%（根据通货膨胀进行调整）。 当然，对此的看法千差万别。 但 普遍共识 是房地产价格可能会下跌，上涨幅度不大，即使上涨，也几乎肯定会落后于通胀。

就麦克布赖德而言，他认为房地产价格将“炼狱”七年。 我倾向于同意。

因此，您可能需要在房产中存入大量资金，并且不太可能在未来几年看到大幅升值。 如果你有大量的资本或有现金的合作伙伴愿意与你合作，那是一回事。 是的，如果你发现很多，扣动扳机。

但在大多数情况下，BRRRR 策略在当前市场中并不理想。

房子黑客：也许

我在 2021 年年中购买了我的个人住宅，并获得了 30 年固定利率为 3% 的抵押贷款。 我听说很多人在 2 年代获得抵押贷款。 （我认为马克·扎克伯格在这方面创下了记录 有 1.05% 的抵押贷款). 不幸的是，这样的比率已经成为过去。

今天，抵押贷款利率处于 6 年代中期。 尽管这比他们今年年初的低 7 分要好。 至少我们都可以为小小的怜悯心存感激。

虽然利率高于正常水平，但踏入房地产投资大门仍然是一件好事。 与 联邦住房管理局贷款，您只需 3.5% 的首付就可以做到这一点，50,000 美元几乎可以覆盖任何市场。 此外，您可以使用 FHA 贷款购买最多四套公寓，住一个单元并出租其他三个单元，同时获得住所和成为投资者。

甚至许多银行将为房主提供高达购买价格 95% 的传统融资。

然而，这是我投资生涯中的第一次，我不能明确地为新投资者或那些希望投入 50,000 美元左右的投资者背书 house hacking。 但这绝对是一个值得考虑的选择。

在继续之前，我应该注意 通货膨胀已经降温，因此有理由相信利率将在今年晚些时候或明年初下降。 因此，虽然我通常是固定利率抵押贷款的忠实拥护者，但现在是时候考虑调整利率抵押贷款了。 （虽然你应该对你的财务能力进行压力测试以防利率上升，但你永远不会知道这些事情。）

创意融资：是

在这方面，我主要讲的是 有条件的交易. 通过此类交易，可以“根据”现有抵押购买房产。 因此，契约已转让给您，但卖方仍保留抵押权。

这个市场有很大的机会，因为大多数房主都有大量贷款，但市场已经放缓，因此更难出售并且可能需要更长的时间（尽管价格只下降了一点，因为很少有人有动力出售）。 正如我所说 上一篇文章, “在这种情况下，买方的优势是显而易见的。 如果你可以‘承担’一笔 2.85% 的房产贷款，那么购买价格到底有多重要？”

subject-to 有一些缺点。 例如，银行有权要求到期的贷款，尽管他们很少这样做。 另一个是买方不能借任何钱进行康复。 如果销售价格和贷款之间存在很大差异，那么如果不获得第二抵押贷款，就无法弥合这一差距。

但对于一个有大约 50,000 美元可投资的投资者来说，这通常会起到作用并填补这个缺口。

还应该指出的是，卖方融资是买方在这个市场上应该考虑的另一种选择。 它提出了类似的挑战和类似的机会，除了一个明显的事实，即几乎没有房主会以 3% 的利息贷款给你从他们那里购买他们的房子。

辛迪加：大部分没有

房地产联合组织 通常在较大的交易中进行，在这种情况下，主要方会寻找、谈判和安排交易，并引入投资者来支付首期付款和维修费用。 通常，本金会保留约 15-35% 的股权，被动投资者获得其余部分。

在过去的几年中，随着房地产价格的飞涨，银团投资者大赚了一笔。 但现在，由于利率较高，回报率较低，而且（至少到目前为止）价格并没有下降太多来缓解现金流量的减少。 如上所述，没有理由认为房地产价格在不久的将来会大幅上涨（如果有的话）。 而且它们几乎肯定跟不上通货膨胀的步伐。 因此，房地产财团提供的大部分优势已不复存在，尤其是对于被动投资者而言。

当然，与 BRRRR 一样，仍然有很多优惠。 如果市场确实变得更加混乱，可能会有更多积极的卖家，从而有更多机会进行真正好的交易，无论利率或潜在升值如何，这都是值得的。 但这还没有实现。

民间借贷：可能

私人贷方通常以 8-12% 的利息放贷。 硬钱贷方（通常是将私人资金借给脚蹼的企业）通常以 12-15% 的利率提供三到五分的贷款。

50,000 美元通常不足以借给买房的人转手或持有，但如果你有接近 100,000 美元或更多，应该会有机会。

事实上，在利率为 6 左右的情况下，10% 的私人贷款对投资者来说并不像一年前那么糟糕。 如果那种回报符合你的目标，民间借贷是可以考虑的。

旁观者：也许

对我来说，另一个第一甚至是考虑是否有可能推荐那些有 50,000 美元想要开始房地产的人，而不是暂时坐在场边。 进入市场的时间胜过把握市场时机——或者至少通常如此。

这个市场是为数不多的几次我会说暂时观望并不是一件坏事的市场之一。 就我们而言，我们专注于完成康复、增加入住率和优化系统。 今年我们不打算采购太多。 不过，这在一定程度上是因为我们在 2022 年度过了丰收的一年，并且正在努力追赶。

在撰写本文时， 一个月期美国国债收益率为 4%，六个月提供 5% 的回报。 这些是去年的。 所以，坐在场边并不像不久前那样事实上等同于把钱塞在床垫下。

尽管这些回报仍低于通货膨胀率，与房地产投资者的目标相比微不足道，但它们比在动荡且可能下滑的市场中购买高利率贷款的平庸交易要好得多。

最终，我的建议是不要袖手旁观。 但我会更愿意坚持一笔非常划算的交易，等待的时间比去年长得多，甚至比五年前还要长。

特别是在这种经济中，您不想强迫任何事情。

结论

这是我一生中见过的最混乱和最具挑战性的房地产市场。 我当然不羡慕那些想现在就开始的人。 重要的是要谨慎对待市场，而不是试图强迫交易发生。 会有时间的，经济迟早会对房地产投资者变得更加有利。

即便如此，即使在这个市场上，对于拥有 50,000 美元左右的人来说，房地产仍然存在机会。 你只需要多一点小心，多一点耐心。

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