您的税收策略是否让您的房地产业务变得脆弱？

房地产投资者希望避免不必要的税收，虽然有许多聪明的方法可以降低您的有效税率，但很难同时实现稳健的资产保护。 房地产投资经理兼创始人 Riley Neilson 表示，这是因为会计师和律师各自的知识差距使他们无法看到全貌 飞天集团. 他的业务汇集了律师和注册会计师，帮助他的客户在最低税收和最大资产保护之间取得微妙的平衡。

针对企业的责任诉讼数量和严重程度逐年增加，企业现在平均花费 120万美元 每年都要反诉。 小型房地产企业也不能幸免，即使是那些按部就班、努力降低风险并且从不造成故意伤害的企业。

在制定税务策略之前，重要的是要考虑诉讼可能如何影响您的业务，并采取预防措施以确保您的投资组合不会在发生事故时被迅速没收。 “总体目标是不拥有你的资产，只控制它们。 您想做到这一点，这样您的资产文书工作就无法找到您，”尼尔森说。

房地产投资者可以避免诉讼吗？

通过正确的资产保护策略，可以避免大多数诉讼——稍后会详细介绍。 但是你不能仅仅通过做正确的事来避免诉讼。 “有一种误解，认为唯一卷入诉讼的人是那些……冤枉了他人的人，这绝对不是真的，”尼尔森说。 如果您的企业可以赚钱，事故的受害者可能会指控疏忽——而不仅仅是为了弥补他们的损失。

数字时代有利于越来越多的诉讼文化的原因有很多。 一是人身伤害律师直接向消费​​者做广告，随着定向广告的出现，他们的努力变得更加复杂。 尼尔森说，营销信息经常将人身伤害诉讼描述为“快速致富”计划。 向律师事务所出售原告信息的聚合企业也发挥了作用，占 2021 年广告支出的很大一部分。估计 9.716 亿美元 2021 年法律服务电视广告支出比上年增长 11%。

另一个因素是，人们越来越意识到法院会判给原告高额和解金，并期望在他们自己的案件中得到类似的结果，这个概念被称为“社会通货膨胀。” 这导致索赔人提起更频繁的诉讼并寻求更大的赔偿。 即使索赔人的案件无关紧要，也无法阻止他们聘请应急律师。 那是因为大多数州都遵循 美国统治，失败者不负责支付获胜者的律师费。 一些律师滥用司法系统进一步强化了索赔人对高额赔付的期望。

司法系统滥用和保险政策排除

尼尔森解释说，如果人身伤害律师意识到被告拥有大量资产，他们可能会使用策略人为地增加损害赔偿金。 “其中一些人身伤害律师会指导他们的客户去进行留置权治疗的医疗诊所，”他说。

虽然寻求网络外护理可能有正当理由，但一些律师将他们的客户转介给基于应急的医疗保健提供者，这些医疗保健提供者能够仅出于此目的就相同治疗收取比网络内协商价格高出 25 倍的费用根据尼尔森的说法，获得更大的支出。 2018年 上诉法院案件 在加利福尼亚州提供了容忍邪恶策略的先例。

尼尔森说，这也对保险公司产生了影响。 “保险公司正在抓住这一点，他们不得不提高保费，或者更糟糕的是，减少承保范围。” 减少承保范围通常以保单排除的形式出现，这可能会让保单持有人措手不及。

Neilson 说，房地产投资者应该要求保险代理人用日常语言审查排除条款。 了解政策中的漏洞很有帮助，并且有可能填补这些漏洞。 “很多时候，如果你想在特定区域投保并提出要求，这不会使你的保费增加太多，”他说。

房地产投资者应该注意的一个例外情况是，如果您的保险公司检测到“系统性租赁活动”，标准的房主保险政策将不会为您承保，因此如果您打算出租您的房产，您应该有一份房东保险。 您还应该知道，您的商业政策不会防止个人责任，反之亦然。 房东政策中的其他常见排除包括：

• 狗咬伤
• 与霉菌或 Covid 相关的疾病索赔
• 现有损坏

正确的业务结构如何保护您

尼尔森说，如果您唯一的关注点是尽量减少税收，那么您的企业可能特别容易受到诉讼。 “例如，经常使用 S-Corps，但由于所有者只能以个人名义拥有 S-Corp 股份，因此它们提供的资产保护很少，而且在许多情况下，所有者最好只保留资产以他们的个人名义。” 根据您的情况，S-Corp 可能提供的节税可能不值得潜在的 缺点，并且 S-Corp 选举以后可能很难撤销。

另一方面，正确的策略可能会完全避免诉讼。 “我们不希望我们的客户赢得诉讼，因为他们得到了很好的辩护。 我们希望他们得到很好的保护，以至于诉讼永远不会首先找到他们，”尼尔森说，并指出将您的资产保存在加勒比海尼维斯岛的离岸有限责任公司中是一种防止某人使用基于应急律师的策略在对你提起的诉讼中。 强大的资产保护的目标是让诉讼成本超过您的资产价值。

当然，有个别因素会决定您的最佳策略，包括您所居住的州。“例如，有些人可能会建议将您的主要住所放入有限责任公司以保护其免受诉讼并获得一些税收优惠，这在资产保护法薄弱的新泽西州，这样做可能是明智之举，”尼尔森说。 “但是，如果你住在佛罗里达州，那里对你的主要住所有无限的宅基地豁免，而你把它放在有限责任公司中，你将完全失去这种保护。”

如何防止法院揭开公司面纱

即使您将您的企业构建为提供有限责任的公司，如果法院认定不当行为，董事或股东也可能承担个人责任。 这意味着您的个人资产将成为对您不利的判决的公平竞争对象。 大多数人都知道不要将他们的业务和个人资金混合在一起，但是您还需要做更多的事情来防止法院 揭开公司面纱.

根据尼尔森的说法，“遵循公司手续，例如让董事会每年开会并保留会议记录，也可以帮助您在法庭眼中使您的业务合法化。” 这不必特别正式——您和家人可以开会并记录所讨论的内容。 但是您要确保您没有将您的业务用作另一个自我。

许多面向房地产投资者的控股公司资金不足，也没有经营协议，这也可能是个问题。 “几乎每个州的资产保护法都非常薄弱。 那是因为 LLC 旨在积极运行。 它不应该用于被动收入，”尼尔森说。 “所以你必须改变你经营企业的方式，让它更符合法院的要求。”

底线

尼尔森对房地产企业有一些一般性建议：不要与拥有您资产的同一家有限责任公司开展业务，以免将您的资产与负债混为一谈。 虽然您不应该让潜在的诉讼吓到您将您的资产置于税率为 37% 的信托中，但您应该与律师交谈以确保您的资产受到保护，而不是仅仅依赖注册会计师的税务指导。 Neilson 指出，保护资产的成本只是资产价值的一小部分，而为了避免失去您努力实现的一切而付出的代价是非常值得的。

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