我们是否在房地产市场的帮助下避免了经济衰退？

经济学家将住宅市场视为 主要指标 经济衰退是否即将到来，房屋交易和建筑数据开始显示 积极的迹象 房地产市场低迷可能 触底 二月里。 许多 相信 我们已经躲过了一场严重的衰退，一些人甚至乐观地认为美联储将实现央行所希望的软着陆——通胀稳定而失业率大幅上升的结果。

消费支出有 开始趋于平稳，并且美联储已经表示可能会 未来加息暂停 同时关注通货膨胀。 去年 3 月开始的加息可能终于要结束了。 与此同时，有迹象表明房地产周期正在复苏。 在销售活动收缩、住宅开发放缓以及 房价下跌，事情在二月份开始出现转机。

但我们可能还没有走出困境。 每年的这个时候，房屋销售活动总是很活跃。 2 月至 3 月的销售活动通常会增加 34%，而同期房价会上涨 3%。 全国房地产经纪人协会. 3 月份的新数据实际上在 2 月份略有好转后出现逆转。 此外，许多经济学家仍在预测 轻度衰退 2023 年，尤其是考虑到最近的银行倒闭。 在经济真正复苏之前，房价有可能从最近的低点进一步下跌。

住房活动的起伏

抵押贷款利率已从峰值回落，美联储最近的数据显示 30 年期固定抵押贷款的平均利率为 6.43%. 这仍然高到足以造成负担能力压力，但 Case-Shiller 美国全国房价指数 自去年 6 月的峰值以来已下跌约 5%，在某些市场，价格跌幅更大。 总之，这些因素使更多的买家可以购房，导致需求上升，而住房仍然供不应求——至少是暂时的。

2 月成屋销售激增 13.8% 这是自 2020 年 7 月以来的首次。但在 3 月份，现房销售活动下降了 2.4%。 这 东北 是个例外，保持稳定的销售活动。 抵押贷款银行家协会的最新抵押贷款申请数据也显示 下跌 1.2% 在前一周上升后的抵押贷款申请中。 同样，新住房开工、竣工和授权 3月小幅下跌 在 2 月上涨之后。

亚历山大·托米奇博士波士顿学院应用分析硕士和应用经济学硕士项目主任表示，销售活动的暂时反弹可能是季节性波动。 “房价仍然非常坚挺，导致许多（如果不是大多数）市场的负担能力问题，”他说。 “此外，利率仍在高位，我认为它们不会很快显着下降，从而给价格带来额外压力。”

地区性银行也 拉回来 最近发行新抵押贷款并收紧贷款标准，预计这将对需求产生重大影响，因为区域银行占美国抵押贷款的大部分。 国际货币基金组织前副主任德斯蒙德·拉赫曼 (Desmond Lachman) 表示，这种信贷紧缩将抑制住房需求，并使经济面临更高的衰退风险，对房地产市场造成多重打击。 他预计房价将从峰值下跌 20%，但指出可能需要一段时间才能看到全面影响。

房屋建筑商的信心是 改善，但慢慢地。 尽管建筑行业的建材供应问题持续存在，但建筑商的乐观情绪却越来越高——但全美住宅建筑商协会/富国银行住房市场指数仅升至 45。这是自 9 月以来的最高水平，但读数仍然表明房地产市场状况不佳。

可能导致经济衰退的因素

托米奇表示，到目前为止，美联储已经设法在不显着削弱经济的情况下降低了通胀。 但以史为鉴，只有在经济没有外部冲击的情况下，美联储才有可能实现软着陆——换句话说，需要一点运气。 托米奇表示，与中国在台湾问题上的紧张关系可能“导致严重的贸易中断或对金融体系的重大冲击”，这可能会使经济陷入衰退。 托米奇还表示，通胀或通胀预期上升将促使美联储进一步提高联邦基金利率，使消费者和企业的信贷成本更高。

美联储过去成功过吗？

在分析过去的货币紧缩周期时，经济学家对软着陆的构成意见不一，但大多数人认为 1993-1995 年加息的结果是 软着陆. 美联储在1993年开始上调联邦基金利率时，是作为一种预防措施——消费者物价指数只有2.8%，失业率稳定，但美联储预期通胀较高，因此调整了联邦基金利率。

美联储在这种情况下实现了完美的软着陆。 失业率在接下来的六年里有所下降，通货膨胀率在两年内保持稳定，然后略有下降。 在过去十年的大部分时间里，GDP 增长率都保持在 3% 以上，美联储因防止经济衰退而受到称赞。 但美联储运气不错，也有先见之明主动干预。

有些人可能认为美联储 等了太久 这次开始收紧货币政策，但有证据表明，在大流行病的推动下，通胀在当时可能是暂时的。 同时，多个 全球危机 给美国经济带来压力——例如，乌克兰战争、供应链问题和气候变化都使美联储实现其目标的能力变得复杂。

“软着陆的可能性尚无定论，”托米奇说。 “历史在这方面并不令人鼓舞，但美联储迄今已设法减缓通胀，对经济的影响相对较小。”

投资者如何应对

房价可能还没有触底，Tomic 说他认为短期内房价也不会大幅上涨。 “经济仍然强劲，库存仍然很低，因为由于远程安排，人们不需要像以前那样频繁地搬家，”他说。 “然而，随着重返办公室的人数增加，劳动力市场的流动率也增加，可能会有更多库存可用。 由于所有这些原因，我真的不认为房价会大幅上涨。”

托米奇并不确定这是真的，其他人也不知道。 但是由于 大多数经济学家 仍然预测今年某个时候会出现衰退，银行倒闭正在影响抵押贷款，并且 3 月份的销售和建筑活动再次呈下降趋势，有理由相信许多市场的价格将继续下跌。 在不久的将来，全国房价不太可能再次开始快速上涨。

按照这种逻辑，等待房地产市场低迷的剩余时间似乎对投资者有利，但价格轨迹是如此依赖市场的投资者将需要根据个别市场的数据做出选择。 例如，齐洛 预测 294个市场价格上涨，102个市场价格下跌。 据经济学家称，东南部的一些市场可能已经触底，因此诺克斯维尔或萨凡纳的投资者可能会发现现在是买入的好时机。 与此同时，预计旧金山、丹佛和拉斯维加斯等城市未来的价格将出现下跌。

底线

每个人都渴望避免一场严重的衰退，这可能会导致一些人在 2 月份房地产市场出现好转的最初迹象时过于乐观。 但 3 月份的数据描绘了一幅不同的画面，大多数经济学家认为未来还有更多麻烦。 投资者在做出投资决策时应查看当地数据。 无论市场走向何方，计算数字以确保您获得丰厚回报仍然很重要，尤其是在您依赖融资的情况下。 尽职调查在减轻房地产市场不确定性的影响方面大有帮助。

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